Dziennik Ustaw - rok 1998 nr 98 poz. 612

Na podstawie art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741) zarządza się, co następuje:

1) określaniu wartości nieruchomości – rozumie się przez to określanie wartości rynkowej lub wartości odtworzeniowej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub wartości innych praw do nieruchomości,

2) częściach składowych gruntu – rozumie się przez to części składowe, o których mowa w art. 48 Kodeksu cywilnego.

2. Określanie wartości rynkowej nieruchomości należy poprzedzić analizą transakcji na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie warunków, o których mowa w § 6.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami albo metodę analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań określonych w ust. 3 przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli w sposób rażący nie odbiegają od cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

2. Przy zastosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszu lub z innych dochodów z nieruchomości.

2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy.

3. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten ustala się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.

2. Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości.

2. Liczba lat, o których mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.

3. Dyskontowania dokonuje się, na dzień określenia wartości nieruchomości, przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać wymaganą przez nabywców nieruchomości relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości a nakładami, jakie należy ponieść na jej zakup.

2. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach.

3. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji.

2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się, ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami o takiej samej funkcji, jaką spełniają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

3. Przy metodzie kosztów likwidacji określa się wartość materiałów porozbiórkowych, pomniejszoną o koszty rozbiórki lub likwidacji.

2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia lub zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia lub zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez przemnożenie ceny wskaźnikowej przez liczbę jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

2. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową lub metodę stawki szacunkowej gruntów.

3. Metodę pozostałościową stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości, jeżeli nieruchomość ma być przedmiotem zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, modernizacji, przebudowy lub innych ulepszeń. Wartość nieruchomości można określić dla samego gruntu, dla gruntu wraz z jego częściami składowymi przed ich ulepszeniem lub osobno dla części składowych gruntu.

4. Wartość, o której mowa w ust. 3, określa się przez obliczenie, jaką wartość będzie miała nieruchomość po jej ulepszeniu i odjęciu od tej wartości kosztów zainwestowania w ulepszenie nieruchomości, z uwzględnieniem zysku inwestora.

5. Metodę stawki szacunkowej gruntów można stosować przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub wykorzystywanych na te cele.

6. Przy zastosowaniu metody, o której mowa w ust. 5, wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stawki szacunkowej 1 ha gruntów i ceny 1 decytony żyta ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym. Stawki szacunkowe gruntów określają odrębne przepisy.

2. W razie braku cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku krajowym, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane na rynkach międzynarodowych.

2. Wartość, o której mowa w ust. 1, określa się w podejściu porównawczym według stanu i cen na dzień ustanowienia prawa użytkowania wieczystego lub aktualizacji opłat z tytułu tego prawa, z uwzględnieniem warunków wymienionych w art. 134 ust. 2.

3. W razie braku transakcji rynkowych sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość, o której mowa w ust. 1, określa się na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem zasad określających wzajemne relacje pomiędzy tymi prawami, ustalonych zgodnie z § 23.

2. Do określania wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, w przypadku braku transakcji, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się kwotę równą 25% wartości rynkowej wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, powiększoną o 0,25% tej wartości za każdy rok nie wykorzystanego okresu prawa użytkowania wieczystego.

2. Wartość o której mowa w ust. 1, określa się zarówno dla gruntu, jak i dla części składowych tego gruntu, z uwzględnieniem art. 88 ust. 1.

3. W przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 2, dla ustalenia ceny nieruchomości określa się jej wartość łącznie dla gruntu oraz dla jego części składowych. Cenę tę pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez jednostkę organizacyjną na odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub modernizację tych części składowych równą kwocie, o jaką wzrosła ich wartość na skutek poniesionych nakładów.

4. W przypadku, o którym mowa w art. 218 ust. 1, do ustalenia wartości nakładów stosuje się odpowiednio ust. 3.

2. Jeżeli nie ma cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, dla ustalenia odszkodowania, w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość 1 m² gruntu równą wartości 1 m² gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, z której wydzielono drogi, powiększoną o 50% tej wartości.

2. Przy określaniu wartości nieruchomości, na której ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, jej wartość zmniejsza się o kwotę odpowiadająca wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

3. W razie braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego może być określona przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.

2. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się w szczególności:

1) cechy materialne oraz możliwości rozwojowe nieruchomości, wynikające z ustaleń służby ochrony zabytków,

2) cechy niematerialne, w tym wartość artystyczną i historyczną, estetykę formy architektonicznej i unikalny charakter nieruchomości,

3) ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, uzyskiwane na rynku krajowym lub międzynarodowym.

3. Przy zastosowaniu podejścia dochodowego uwzględnia się dochody, jakie można osiągnąć z nieruchomości, oraz ograniczenia i koszty, jakie należy ponosić ze względu na objęcie nieruchomości ochroną konserwatorską.

1) dla gruntu przyjmuje się wartość 1 m² gruntu równą 50% wartości 1 m² gruntów o funkcji przeważającej wśród gruntów przyległych,

2) dla drzew i roślin ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia wartości nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości gruntów wchodzących w skład nieruchomości, o których mowa w ust. 1, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego, stosuje się metodę stawki szacunkowej gruntów.

2. Wyciąg, o którym mowa w art. 158, zamieszcza się na początku operatu szacunkowego.

3. Zapisy w operacie szacunkowym należy uzasadnić i udokumentować.

4. Operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności, w szczególności w zakresie wskazania podstaw prawnych dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego, zawartych w operacie wniosków oraz ich uzasadnienia.

1) określenie nieruchomości i zakresu wyceny,

2) określenie celu wyceny,

3) określenie podstaw formalnych i materialnoprawnych wyceny nieruchomości oraz źródeł danych merytorycznych,

4) ustalenie daty sporządzenia wyceny,

5) określenie stanu nieruchomości, w tam stanu prawnego, techniczno-użytkowego oraz przeznaczenia w planie miejscowym,

6) określenie sposobu wyceny, w tym wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,

8) określenie wartości nieruchomości, z przedstawieniem obliczeń tej wartości i wyniku końcowego wyceny.

2. W operacie szacunkowym należy, oprócz danych wymienionych w ust. 1, zamieścić także klauzule, w szczególności o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi, o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu, o którymi mowa w art. 158, a także zamieścić dokumenty uzasadniające dokonanie zapisów w operacie szacunkowym.

3. Wyciąg, o którym mowa w art. 158, powinien zawierać także określenie nieruchomości i celu wyceny, wskazanie osób, którym przysługują prawa do tej nieruchomości, określenie jej rodzaju i wartości, datę określenia wartości, datę sporządzenia operatu oraz podpis rzeczoznawcy majątkowego.

4. Końcową wartość nieruchomości należy podawać w zaokrągleniu do pełnych złotych.

2. W przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez kilku rzeczoznawców majątkowych należy podać, które części operatu zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie przez każdego z nich. Operat ten podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi.

Prezes Rady Ministrów: J. Buzek