W Polskim prawie nie ma przepisów, które do castingów czyli konkursów na najwygodniejszego najemcę organizowanych przez wynajmujących miałyby zastosowanie bezpośrednie. W sprawie samego trybu zawierania umowy najmu można więc odwoływać się do ogólnych przepisów kodeksu cywilnego. A z innych norm podstawowe znaczenie ma zakaz dyskryminacji.
- Casting na najemcę: czy taki tryb zawierania umowy najmu jest legalny
- Prawo a najem: nie można dyskryminować w ramach usług mieszkaniowych
- Casting jest zgodny z prawem co do zasady, ale bez dyskryminacji kandydatów
- Casting na lokatorów: jakie prawo obowiązuje w innych krajach
Sytuacja rynku najmu jest o wiele bardziej stabilna niż dwa lata temu. Mimo tego casting na najemcę wciąż bywa wykorzystywany. Wyjaśniamy czy to legalne. W porównaniu do sytuacji sprzed dwóch lat, obecne położenie rynku najmu jest więc przede wszystkim zupełnie inne. Mowa o relacji między popytem oraz podażą, która obecnie jest o wiele lepsza z punktu widzenia najemców.
Casting na najemcę: czy taki tryb zawierania umowy najmu jest legalny
Casting na najemcę to rozwiązanie, które zupełnie nie zniknęło z rynku. Taka forma swoistych eliminacji dla lokatorów może się pojawiać w przypadku bardziej atrakcyjnych mieszkań, które kuszą na przykład dobrą relacją czynszu oraz lokalizacji.
Można też przypuszczać, że castingi dla lokatorów będą organizowane w przyszłości. Sytuację mogłoby zmienić wprowadzenie jakichś ograniczeń dla wynajmujących.
Na razie się jednak na to nie zanosi. Właściciele mieszkań podczas castingów nie powinni dyskryminować potencjalnych najemców np. ze względu na pochodzenie, ale egzekwowanie tej zasady w praktyce bywa jednak dość trudne.
Casting na najemcę jest więc rozwiązaniem dopuszczalnym przez polskie prawo pod warunkiem, że nie skutkuje on dyskryminacją określonych grup lokatorów, np. ze względu na pochodzenie.
Obowiązujące w Polsce przepisy zakazują dyskryminacji dotyczącej dostępu do usług mieszkaniowych, ale ich stosowanie oraz egzekwowanie jest w praktyce dość trudne. Pojawiają się też wątpliwości interpretacyjne.
Prawo a najem: nie można dyskryminować w ramach usług mieszkaniowych
Warto zwrócić uwagę, że temat legalności castingów na najemcę jest w Polsce raczej rzadko analizowany. W celu zrozumienia legalnych aspektów tej praktyki warto odwołać się do ustawy z dnia 3 grudnia 2010 r. o wdrożeniu niektórych przepisów Unii Europejskiej w zakresie równego traktowania (Dz.U. 2010 nr 254 poz. 1700)
– Ten akt prawny zwany ustawą antydyskryminacyjną wprowadza zakaz nierównego traktowania osób fizycznych ze względu na płeć, rasę, pochodzenie etniczne lub narodowość w zakresie dostępu i warunków korzystania z zabezpieczenia społecznego, usług, w tym usług mieszkaniowych, rzeczy oraz nabywania praw lub energii, jeżeli są one oferowane publicznie – awyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
W praktyce pojawiają się jednak wątpliwości, jak należy interpretować wspomniane wyżej „publiczne oferowanie usług mieszkaniowych”. Zgodnie z szeroką interpretacją znawców zagadnienia – analizowanego przepisu (art. 6), regulacje antydyskryminacyjne powinny być stosowane do wszystkich ofert najmu skierowanych do dużej grupy odbiorców, na przykład poprzez ogłoszenie internetowe.
– Przepisów ustawy z dnia 3 grudnia 2010 r. nie stosuje się do swobody wyboru strony umowy najmu, o ile taki wybór nie jest oparty na płci, rasie, pochodzeniu etnicznym lub narodowości –wyjaśnia Magdalena Markiewicz.
Casting jest zgodny z prawem co do zasady, ale bez dyskryminacji kandydatów
Za sprzeczne z analizowaną ustawą mogą być też uznane praktyki polegające np. na pobieraniu wyższej kaucji w zależności od narodowości.
Wydaje się, że właściciele mieszkań powinni też unikać formułowania ogłoszeń, które sugerowałyby, że casting na najemcę jest zamknięty dla niektórych grup osób.
Sam casting wydaje się legalny pod warunkiem, że ma charakter dobrowolny, a właściciel mieszkania będzie respektował poufność pozyskanych informacji.
Warto zwrócić uwagę, że obecnie na polskim rynku są już dostępne usługi, które na podstawie zgody najemcy pozwalają sprawdzić np. jego tożsamość, zarobki, historię kredytową i historię płatniczą.
– Wzrasta zainteresowanie taką praktyką, która jest bardziej typowa dla rozwiniętych rynków najmu – dodaje ekspertka.
Casting na lokatorów: jakie prawo obowiązuje w innych krajach
Trzeba również zwrócić uwagę, że w niektórych innych krajach regulacje antydyskryminacyjne dotyczące najmu są o wiele bardziej rozbudowane. Chodzi między innymi o państwa, które wprowadziły takie przepisy z przyczyn historycznych i/lub ze względu na duże znaczenie najmu.
Przykładem mogą być Stany Zjednoczone, gdzie jedna trzecia mieszkańców wynajmuje lokum, a pomimo zróżnicowania lokalnych przepisów, tak zwany Fair Housing Act dokładnie reguluje kwestie związane z dyskryminacją.
– Przepisy wprowadzone w ramach Fair Housing Act obejmują zdecydowaną większość zasobu mieszkaniowego na wynajem, w tym również prywatnego – wyjaśnia Magdalena Markiewicz.
Oczywiście, samo istnienie przepisów antydyskryminacyjnych nie rozwiązuje problemów. Serwis Forsal.pl niedawno informował o kłopotach z wynajęciem prywatnego mieszkania, jakie mają cudzoziemcy w Austrii.
Doniesienia o podobnym zjawisku napływają między innymi z Belgii oraz Holandii. W tym pierwszym kraju, a raczej w jego części (Walonii) urzędnicy mają poprzez prowokacje (np. podawanie się za cudzoziemców) tropić przypadki dyskryminacji mieszkaniowej dotyczące m.in. obcokrajowców lub osób niepełnosprawnych.
– Ujawnione przypadki dyskryminowania potencjalnych lokatorów będą skutkować wysokimi karami administracyjnymi. To z pewnością kontrowersyjny sposób prowadzenia polityki antydyskryminacyjnej – podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.