Wpis w księdze wieczystej z roszczeniem wierzyciela, to prawie zawsze dla właściciela nieruchomości przykra rzecz. Ale taka sytuacja może jednocześnie ucieszyć - broni potencjalnie przez zasiedzeniem. Wpis w księdze wieczystej nieruchomości to pośrednia wskazówka na to, że wierzyciel uważa za właściciela nieruchomości nie jej aktualnego posiadacza (starającego się o jej zasiedzenie), a rzeczywistego właściciela (wskazanego w akcie notarialnym i księdze wieczystej).
- Sąd Najwyższy o wpisach w księgach nieruchomości
- Co to jest zasiedzenie
- Ile wynoszą terminy zasiedzenia?
- SN o zasiedzeniu przez żonę nieruchomości męża. Jakie dokumenty składa się do sądu o zasiedzenie?
- SN o zasiedzeniu przez żonę nieruchomości męża
- Zasiedzenie: Jakie dokumenty składa się w sądzie?
- Jak wypełnić wniosek o zasiedzenie? Wzór wniosku o zasiedzenie
Przykład
Jan Kowalski zajął w złej wierze 1 ha ziemi. Ziemia należy do Pani Katarzyny, która od 10 lat przebywa za granicą. Jan Kowalski próbuje wykorzystać ten fakt, że Pani Katarzyna nie może się bronić przed jego planami. Pani Katarzyna nie płaciła podatków w Polsce (w tym podatku od nieruchomości). Dlatego fiskus wszczął postępowanie podatkowe, a następnie egzekucyjne. Informacja o roszczeniach została wpisana do księgi wieczystej nieruchomości (w której figuruje jako właścicielka Pani Katarzyna). Został przerwany bieg zasiedzenia.
Sąd Najwyższy o wpisach w księgach nieruchomości
Przykładem tego sposobu myślenia (jak pokazany w przykładzie) jest postanowienie SN z 11 kwietnia 2024 r. - sygn. akt II CSKP 856/23.
Rozpoznając 11 kwietnia 2024 r. skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego w Suwałkach, Sąd Najwyższy rozważał znaczenie czynności egzekucyjnych podejmowanych w stosunku do przedmiotu zasiedzenia.
Oddalając skargę stwierdził, iż przy wykładni art. 123 § 1 pkt 1 w zw. z art. 175 k.c. nie można pominąć celu instytucji zasiedzenia oraz funkcji przerwania jego biegu.
Celem zasiedzenia jest uporządkowanie długotrwałych stosunków prawnorzeczowych i zmobilizowanie właściciela do zajęcia się przedmiotem swojej własności, funkcją zaś przerwy biegu terminu zasiedzenia jest uniemożliwienie posiadaczowi zasiedzenia nieruchomości lub innego prawa.
Jednym ze sposobów przerwania biegu zasiedzenia jest wytoczenie odpowiedniego powództwa lub złożenie odpowiedniego wniosku, o których mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c.
Biorąc pod uwagę cel przerwy biegu terminu zasiedzenia, musi to być powództwo lub wniosek, których uwzględnienie uniemożliwi posiadaczowi nabycie przez zasiedzenie własności nieruchomości lub innego prawa.
Dlatego czynności, o których mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c., nie muszą zmierzać bezpośrednio do pozbawienia posiadacza posiadania nieruchomości. Jedną z takich czynności jest wszczęcie egzekucji z nieruchomości i dokonanie o tym wpisu w księdze wieczystej, gdyż w rzeczywistości jest to czynność, której skutki dotyczą także posiadacza samoistnego, zobowiązując go do znoszenia czynności egzekucyjnych, a w ich ramach m.in. objęcia nieruchomości zarządem, opisem i oszacowaniem, czy licytacją.
Co to jest zasiedzenie
Sposób nabycia własności rzeczy ruchomej lub nieruchomości wskutek upływu czasu.
Ile wynoszą terminy zasiedzenia?
Nieruchomości, służebności gruntowe i użytkowanie wieczyste. Wymagane jest:
- nieprzerwane posiadanie samoistne
- upływ czasu (20 lat dla dobrej wiary posiadacza, a 30 lat dla złej wiary).
Zasiedzenia rzeczy ruchomej. Wymagane jest::
- nieprzerwane posiadanie samoistne
- upływ trzech lat
- dobra wiara posiadacza przez cały okres posiadania.
SN o zasiedzeniu przez żonę nieruchomości męża. Jakie dokumenty składa się do sądu o zasiedzenie?
Małżonek nie może zasiedzieć nieruchomości żony. Ograniczenie to dotyczy okresu małżeństwa
Zastosowanie mają tu dwa przepisy:
Kodeks cywilny o zasiedzeniu przez żonę nieruchomości męża
Art. 175 kodeksu cywilnego – mówi, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.
Art. 121 pkt 3 k.c. – mówi, że bieg przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu, co do roszczeń, które przysługują jednemu z małżonków przeciwko drugiemu - przez czas trwania małżeństwa.
SN o zasiedzeniu przez żonę nieruchomości męża
Sąd Najwyższy wskazał o zasiedzeniu między małżonkami:
- „nie może być mowy o zasiedzeniu w trakcie trwania małżeństwa przez jednego małżonka nieruchomości drugiego małżonka (art. 175 k.c. w zw. z art. 121 pkt 3 k.c.).
- wniosek o zasiedzenie może więc dotyczyć nieruchomości, co do której żadnemu z nich nie przysługuje prawo własności, a w przypadku nieruchomości, której współwłaścicielem jest jeden z małżonków, zasiedzenie nie może dotyczyć udziału współmałżonka.
Możliwe jest bowiem współposiadanie rzeczy małżonków, w ramach łączącego ich ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, które jednak różni się od współposiadania ułamkowego. Wspólność majątkowa małżonków, co wynika z art. 35 k.r.o., ma charakter wspólności łącznej (bezudziałowej). W efekcie posiadanie samoistne rzeczy przez małżonków, odmiennie niż w wypadku współposiadania ułamkowego, oznacza że jest przez każdego z małżonków realizowane co do całości rzeczy (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2011 r., I CSK 647/10, nie publ.)
SN zastrzegł jednak, że w skład majątku wspólnego może wchodzić także niebędące prawem podmiotowym, ale chronione przez prawo posiadanie, jako określony stan faktyczny, z którego wynikają konkretne uprawnienia lub roszczenia, mające wartość majątkową (por. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 31 marca 1993 r. III CZP 1/93, OSNC 1993, nr 10, poz. 170). Posiadanie rzeczy, z którym nie wiąże się prawo podmiotowe w postaci praw bezwzględnych (własność, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, służebności), czy względnych (np. dzierżawa, najem), może być przedmiotem obrotu prawnego (art. 348-351 k.c.). W określonych sytuacjach długotrwałe samoistne posiadanie, względnie posiadanie w zakresie służebności prowadzi do nabycia przez zasiedzenie własności rzeczy ( art. 172 i 174 k.c.), albo służebności (art. 292 k.c.). Problemy związane z taką sytuacją w małżeństwie jest rzadką sytuacją. I sąd nie analizował jej.
Zasiedzenie: Jakie dokumenty składa się w sądzie?
Dla formalnego zasiedzenia nieruchomości składasz wniosek o stwierdzenie prawa własności do nieruchomości poprzez zasiedzenie (formularz znajduje się w załączniku),
- mapę sytuacyjną nieruchomości,
- odpis z księgi wieczystej (jeśli nieruchomość ją posiada),
- wypis z rejestru gruntów i budynków,
- zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości,
- dodatkowo: odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli zasiedzenie rozpoczął nasz spadkodawca),
- dokumenty potwierdzające uiszczanie opłat od użytkowania wieczystego (jeśli jest przedmiotem zasiedzenia).
Zasiedzenie – ile wynosi opłata?
Opłata sądowa wynosi 2000 zł. Kwotę można wpłacić w kasie sądu, lub bezpośrednio na rachunek bankowy sądu.
Jak wypełnić wniosek o zasiedzenie? Wzór wniosku o zasiedzenie
Przykładowe zapisy we wniosku o zasiedzenie albo elementy tego wniosku:
- Opis nieruchomości:
- Nieruchomość znajduje się na terenie [tu podaj dokładną lokalizację, np. miasto, ulica].
- Jej obszar wynosi [tu podaj powierzchnię działki].
- Numer działki to [tu podaj numer działki].
- Okoliczności posiadania:
- Stałem się posiadaczem nieruchomości na podstawie [tu wybierz odpowiednią opcję: aktu notarialnego, nieformalnej umowy lub bezumownie].
- W przypadku pozostawania w związku małżeńskim, moim małżonkiem jest [tu podaj imię i nazwisko małżonka].
- Poprzedni właściciel lub posiadacz:
- Poprzedni właściciel lub posiadacz nieruchomości to [tu podaj imię i nazwisko lub nazwę firmy oraz adres].
- Jeśli nie żyje, spadkobiercy to [tu podaj imiona i nazwiska spadkobierców oraz ich adresy].
- Dowody posiadania:
- Posiadam dokumenty potwierdzające moje posiadanie nieruchomości, takie jak [tu wymień np. akt notarialny, umowę, świadectwo dziedziczenia].
- Dodatkowo, mogę przedstawić zeznania świadków, plany budowy domu lub inne dowody.