Umowa na czas oznaczony czy na czas nieoznaczony
Wypowiedzieć można zarówno umowę zawartą na czas oznaczony jak i zawartą na czas nieoznaczony. Z tą tylko różnicą, że umowę zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć zawsze a umowę zawartą na czas oznaczony tylko w wyjątkowych sytuacjach.
POBIERZ WZÓR: Wypowiedzenie umowy najmu
Kiedy można wypowiedzieć każdą umowę najmu?
Każda umowa najmu, więc i taka zawarta na czas oznaczony (np. 6 miesięcy, rok, 5 lat) może być wypowiedziana gdy:
- Najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób,
- Najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
- Najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
- Przedmiotem najmu jest lokal a najemca w sposób rażący i uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu i utrudnia życie innym mieszkańcom,
- Przedmiotem najmu jest lokal a najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (przy czym wynajmujący musi dać najemcy dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległości).
Tylko w tych sytuacjach wynajmujący może wypowiedzieć umowę.. Nie wiążą go wtedy żadne terminy wypowiedzenia. Tak więc wypowiedzenie może być dokonane ze skutkiem natychmiastowym.
Najemca może wypowiedzieć każda umowę najmu tylko w dwóch wypadkach. Mianowicie gdy:
- Rzecz w chwili wydania miała wady, które uniemożliwiają korzystanie z niej a wynajmujący ich nie usunął,
- Rzeczą najmowaną jest lokal a wady tego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.
Na podstawie tych przesłanek można wypowiedzieć każdą umowę najmu a więc i taką zawartą na czas nieoznaczony jak i na czas oznaczony.
Kiedy można wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony?
Wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieoznaczony jest normalnym sposobem zakończenia najmu. Termin wypowiedzenia zależy od okresu płacenia czynszu.
Jeżeli czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc wtedy umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego
Jeżeli czynsz płatny jest miesięcznie wtedy umowę można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego
Jeżeli przedmiotem najmu jest lokal a czynsz płatny jest miesięcznie wtedy umowę można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Jeżeli czynsz jest płatny w odstępach krótszych niż miesiąc ale dłuższych niż jeden dzień wtedy umowę można wypowiedzieć na trzy dni na przód
Jeżeli czynsz płatny jest dziennie wtedy umowę najmu można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.
Kiedy można wypowiedzieć umowę na czas oznaczony?
Umowy najmu na czas oznaczony co do zasady nie można wypowiedzieć. Jednak kodeks cywilny przewiduje i od tej reguły poważny wyjątek. Najemca i wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę tylko w sytuacjach określonych w umowie. Oznacza to, że w umowie muszą znaleźć się zapisy, mówiące kiedy można wypowiedzieć umowę najmu. Z przepisów wynika również, że zawarcie klauzuli „strony mogą wypowiedzieć umowę w dowolnym czasie bez podania przyczyny” jest nie zgodne z prawem.
POBIERZ WZÓR: Wzór umowy najmu