Strony umowy
Stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca. Wynajmujący to najczęściej właściciel rzeczy (najczęściej lokalu lub samochodu).
Zobacz serwis: Najem i dzierżawa
Przedmiot najmu
Przedmiotem umowy najmu mogą być rzeczy zarówno ruchome (np. samochód) jak i nieruchomości (np. lokal, działka, pokój w mieszkaniu, ściana domu, powierzchnia ogrodzenia).
Istotne jest aby wynajmowane rzeczy były to rzeczy, których nie można zużyć. Dlatego też przedmiotem najmu nie mogą być np. pieniądze.
Forma umowy
Kodeks cywilny nie zastrzega dla ważności umowy o dzieło żadnej konkretnej formy. Można ją więc zawrzeć w każdy sposób, chociażby ustnie.
Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Gdy jednak nie zawarto takiej umowy w formie pisemnej wtedy uważa się że umowa najmu zawarta jest na czas nieokreślony.
Czym jest najem?
Wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania. Zakres używania zależy od postanowień umowy. Najem pomieszczeń może mieć na celu używanie ich dla celów użytkowych (wynajem pomieszczenia pod prowadzenie magazynu) lub na cele mieszkalne (wynajem pomieszczenia dla celów mieszkaniowych najemcy). Środki transportu mogą być wynajmowane do przewozu towarów i osób.
Zakres używania zależy od zapisów umowy i przeznaczenia rzeczy.
Czas umowy
Cechą charakterystyczna umowy najmu jest czasowość. Czas używania może być określony (dzień, tydzień, miesiąc, rok) jak i nie oznaczony. Po upływie okresu najmu rzecz oddana do używania powinna być zwrócona wynajmującemu. W wypadku gdy najem jest zawarty na czas nie oznaczony wtedy każda ze stron może go wypowiedzieć. Umowę najmu zawartą na czas dłuższy niż 10 lat uważa się po upływie tego terminu z zawarty na czas nie oznaczony.
Zobacz: Czy wynajmujący musi zwrócić kaucję?
Czynsz czyli wynagrodzenie
Umowa najmu jest zawsze umową odpłatną. Znaczy to tyle, że najemca obowiązany jest do zapłaty czynszu, przewidzianego w umowie. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (świadczenie dóbr lub usług).
Czynsz musi być płatny zgodnie z postanowieniami umowy. Jeżeli jednak strony nie zapisały w umowie jak będzie płacone wynagrodzenie wtedy czynsz powinien być płacony z góry. Czas płacenia czynszu zależy wtedy od okresu na jaki została zawarta umowa. Gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc wtedy trzeba zapłacić czynsz za cały czas najmu z góry. Gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc wtedy czynsz trzeba płacić miesięcznie (do dziesiątego każdego miesiąca) też z góry.
O zmianie wysokości czynszu czytaj na www.mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/nieruchomosci.
Jeżeli najemca nie płaci czynszu za co najmniej dwa okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Obowiązki wynajmującego
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy najemcy. Rzecz musi być wydana w stanie przydatnym do umówionego użytku. Termin wydania rzeczy na ogół wynika z postanowień umowy.
Jeżeli brak jest w umowie postanowień odnoszących się do terminu wydania rzeczy wynajmujący powinien wydać ją niezwłocznie po wezwaniu przez najemcę.
Wynajmujący nie może również przeszkadzać najemcy w korzystaniu z rzeczy. Wynajmujący mieszkanie nie może np. wymieniać zamków w drzwiach wejściowych.
Wynajmujący musi również dokonywać napraw wynajmowanej rzeczy. Do napraw takich w wypadku najmu lokalu można zaliczyć- naprawę instalacji elektrycznej, gazowej, wodno- kanalizacyjnej, wstawienie szyby, pomalowanie ścian. W wypadku najmu maszyn dokonywanie napraw i okresowych przeglądów.
Obowiązki najemcy
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu.
POBIERZ WZORY: Umowy najmu
Innym obowiązkiem najemcy jest obowiązek troszczenia się o rzecz najmu i używanie jej zgodnie z umową. Najemca musi zachować rzecz w stanie nie pogorszonym. Bez zgody wynajmującego nie wolno mu czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową.
Jeżeli najemca dokonuje niezgodnych z umową zmian w rzeczy wtedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Wady rzeczy najętej
Rzecz oddana w najem powinna być zdatna do używania. Co jest jeżeli tak nie jest? Wtedy najemca może albo rozwiązać umowę albo żądać obniżenia czynszu. Uprawnienie najemcy zależy od wad rzeczy. Jeżeli rzecz najęta posiada wady, które ograniczają jej przydatność do używania wtedy najemca może żądać obniżenia czynszu. Jeżeli natomiast w chwili wydania rzecz miała wady uniemożliwiające korzystanie z rzeczy wtedy najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Roszczenie o obniżenie czynszu i uprawnienie do wypowiedzenia umowy nie przysługują najemcy jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach rzeczy.