Zgodnie z art. 662 § 1 kodeksu cywilnego - wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz (lokal) w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego (art. 663). Natomiast art. 664 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (§ 1), jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2) oraz że roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (§ 3).
Zobacz również: Umowa najmu lokalu mieszkalnego WZÓR
Przytoczone przepisy kodeksu cywilnego mają z natury rzeczy charakter względny, a wynikające z nich prawa i obowiązki mogą być odmiennie kształtowane umową stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2012 r. w sprawie II CSK 283/11 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 12 lutego 2014 r. w sprawie I ACa 1254/13). Oznacza to, że w granicach obowiązującej zasady swobody umów, strony mogą odmiennie uregulować kwestie poruszone w ww. przepisach. Nie ma na przykład bezwzględnego nakazu skierowanego do wynajmującego, a jedynie powinność oddania rzeczy do korzystania i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku, ani też zakazu przejmowania przez najemcę obowiązków, które obciążają wynajmującego w świetle art. 663 k.c. Takie uregulowania nie byłyby sprzeczne z prawem, ani istotą stosunku najmu. Zasada swobody umów zostałaby naruszona tylko wówczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obciążenie korzystającego powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2013 r. w sprawie I ACa 266/13). Strony mogą zatem w umowie odmiennie uregulować wydanie przedmiotu najmu i nie ma też przeszkód, aby najemca sam podjął się doprowadzenia rzeczy do należytego stanu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 marca 2011 r. w sprawie VI ACa 852/10).
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?
W orzecznictwie znajdujemy też inne przykłady względnego stosowania powołanych regulacji kodeksowych. Gdyby przedmiotem umowy strony uczyniły lokal wymagający remontu i adaptacji do celów gospodarczych zakładanych przez najemcę, czyli lokal, który nie ma cechy przydatności do umówionego użytku, a postanowienie tej treści zostało zamieszczone w umowie, to znaczy, że strony wyłączyły funkcjonowanie w łączącym je stosunku najmu przepisu art. 662 §1 kodeksu cywilnego. Analogicznie nie znajdzie zastosowania w tak opisanym stanie faktycznym również kodeksowy art. 664. Przyjmuje się również, że art. 663 kodeksu cywilnego nie dotyczy napraw, których konieczność przeprowadzenia jest stronom znana już w chwili zawierania umowy najmu. W takich przypadkach, gdy przedmiotem umowy jest lokal, który dopiero wymaga doprowadzenia go do stanu przydatności przez najemcę, szczególnie ważne jest udokumentowanie rzeczywistego jego stanu z chwili wydania najemcy, z uwagi na istnienie kodeksowego domniemania wydania lokalu w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Może to mieć istotne znaczenie z uwagi na obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym po zakończeniu najmu.
Jako, że z reguły w umowach najmu zamieszcza się oświadczenie najemcy o zapoznaniu się ze stanem lokalu, podane przykłady wskazują, że oględziny należy przeprowadzić skrupulatnie, oceniając lokal, jego instalacje i urządzenia pod kontem sprawności i przydatności do prowadzenia danej działalności. Skutki bowiem zaniedbania w rozpoznaniu stanu lokalu obciążą najemcę, który ma świadomość złego stanu technicznego lokalu i konieczności przeprowadzenia w nim ewentualnego remontu i adaptacji na potrzeby planowanej działalności. Nawet bowiem, gdyby okazało się, że najmowany lokal rzeczywiście wymaga nakładów koniecznych dla prowadzenia zamierzonej przez najemcę działalności, to w sytuacji, gdy stan lokalu jest znany najemcy w chwili zawarcia umowy najmu, nie może on potem kierować z tego tytułu roszczeń do wynajmującego.
Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!
Polecamy serwis: Konsument i umowy
Autor: Gabriela Waraszkiewicz, adwokat, Kancelaria Radców Prawnych Marek Zdanowicz i Wspólnicy Sp. k.