Czy zmiana zamków i kluczy do wynajmowanego mieszkania jest w ogóle dopuszczalna? To bardzo ciekawa, praktyczna kwestia, o której niestety dość mało mówi ustawodawstwo, doktryna prawna i orzecznictwo sądowe. Analiza prawna pokazuje, że odpowiedź na pytanie o legalność zmiany zamków jest inna w przypadku czynności dokonanej przez wynajmującego oraz najemcę.
- Ustawa o ochronie praw lokatorów nie mówi o zamkach
- Wymianę zamka można potraktować jako ulepszenie
- Wymiana zamków przez właściciela jest dość ryzykowna
Ustawa o ochronie praw lokatorów nie mówi o zamkach
Dla niektórych czytelników dość zaskakujący może być fakt, że temat kluczy oraz zamków nie został bezpośrednio uregulowany przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Warto rozpocząć analizę właśnie od tego aktu prawnego, gdyż posiada on najbardziej szczegółowy charakter. W dalszej kolejności należy zajrzeć do kodeksu cywilnego. Okazuje się, że pewne odwołanie do tematu kluczy i zamków znajdziemy w artykule 662 paragraf 1 kodeksu cywilnego.
Zgodnie ze wspomnianym przepisem; „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu”. Do czynności związanych z wydaniem mieszkania, na pewno zalicza się przekazanie kluczy otwierających drzwi wejściowe lokalu i drzwi budynku oraz pomieszczenia przynależne do lokalu (zobacz: E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2021, ROZDZIAŁ 4 Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów oraz ochrona praw lokatorów).
Wymianę zamka można potraktować jako ulepszenie
Dalsza analiza prawna sugeruje, że wymianę zamka do drzwi wejściowych (zwłaszcza na urządzenie o lepszej jakości) można potraktować jako ulepszenie. Takie stanowisko co do zmiany zamka pojawia się czasem w kontekście najmu lokali użytkowych (zobacz na przykład: A. Damasiewicz, 5. Klucze i inspekcje [w:] Najem i wynajem lokali komercyjnych, Warszawa 2013). Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów domyślnie wskazują, że najemca może wprowadzać ulepszenia tylko za zgodą właściciela i na podstawie umowy. Wynajmujący ma z kolei prawo domagania się usunięcia ulepszeń wprowadzonych bez jego zgody jeśli nie spowoduje to szkód. Możliwe jest też zatrzymanie ulepszeń przez właściciela po rozliczeniu. W przypadku lokali spoza publicznego zasobu mieszkaniowego, istnieje jednak możliwość swobodnego uregulowania przez strony zasad konserwacji, remontów i ulepszeń.
Jeżeli chodzi o przełożenie opisywanych powyżej kwestii na praktykę, to wydaje się, że strony powinny już w umowie najmu uregulować temat ewentualnej wymiany zamków oraz kluczy do drzwi wejściowych. Jeśli najemcy zależy na zmianie zamków, to po uzyskaniu zgody właściciela „M” (o ile jest ona wymagana według umowy), lokator nie powinien mocno ingerować w konstrukcję drzwi i futryny. Chodzi o to, aby po zakończeniu wynajmu istniała możliwość łatwego przywrócenia stanu poprzedniego. Wyjątek stanowi sytuacja, w której strony ustalają, że nowy zamek pozostanie zamontowany po wyprowadzce aktualnego lokatora.
Wymiana zamków przez właściciela jest dość ryzykowna
Kwestię wymiany zamków w wynajmowanym mieszkaniu warto również przeanalizować z perspektywy właściciela „M”. Taka osoba powinna unikać zamiany zamków w mieszkaniu na wynajem - nawet jeśli lokator spóźnia się z płatnością czynszu lub odmówił wyprowadzki mimo wygaśnięcia umowy. Zmiana zamków przez właściciela lokalu mieszkalnego na wynajem może być bowiem zakwalifikowana jako przestępstwo wymienione w artykule 191 paragraf 1a kodeksu karnego. Zgodnie z tym przepisem, karze pozbawienia wolności do 3 lat podlega sprawca, który w celu zmuszenia do określonego zachowania (najczęściej wyprowadzki) stosuje przemoc innego rodzaju niż względem osoby, istotnie lub uporczywie utrudniając pokrzywdzonemu korzystanie z mieszkania.
Orzecznictwo sądowe sugeruje, że nieuzgodniona z najemcą zmiana zamków w drzwiach przez właściciela wynajmowanego mieszkania może zostać potraktowana jako przestępstwo określone przez artykuł 191 paragraf 1a kodeksu karnego. W ramach potwierdzenia, warto powołać się chociażby na Wyrok Sądu Rejonowego w Nowym Dworze Mazowieckim z dnia 22 listopada 2018 r. (sygnatura akt: II K 292/18) oraz Wyrok Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 9 września 2020 r. (sygnatura akt: IV Ka 332/20).