REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości
Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości

REKLAMA

REKLAMA

W związku z bieżącą sytuacją coraz więcej osób poszukuje informacji odnośnie formalnych kwestii związanych z zakwaterowaniem osób uciekających przed wojną z terenów Ukrainy. Z jednej strony chcą pomóc, a z drugiej zabezpieczyć się przed konsekwencjami błędnego wyboru najemcy lub sytuacji gdy lokator nie będzie miał środków na regulowanie rachunków ani chęci do wyprowadzki. Aktualna sytuacja jest wyjątkowo nietypową, gdyż bardzo trudno przewidzieć ile będzie trwała wojna i jakie konsekwencje to wywoła. Dlatego w całej tej sytuacji jest bardzo wiele niewiadomych.

Wynajem mieszkania cudzoziemcowi - obawy wynajmujących

Powszechną obawą właścicieli nieruchomości jest to, że cudzoziemców ciężko dokładnie zweryfikować, sprawdzić o nich opinie czy zbadać ich wiarygodność czy być pewnym co do ich tożsamości. Pomijając osoby z polecenia nie ma pewności z kim nawiązuje się stosunek najmu lub komu użycza lokum. W przypadku zniszczeń czy porzucenia mieszkania nie będzie łatwo znaleźć najemców, nie mówiąc o skutecznym przeprowadzeniu jakiejś sprawy sądowej z ich udziałem.

REKLAMA

REKLAMA

Drugą problematyczną kwestią mogą być różnice kulturowe, kanony zachowań a także różne wzajemne oczekiwania, wynikające z dotychczasowych doświadczeń każdej ze stron, co może prowadzić do konfliktów między właścicielami a lokatorami.

Trzecią istotną obawą jest wypłacalność osób zamieszkujących (najemców). Jeśli kogoś stać dziś na wynajem mieszkania lub domu w cenach rynkowych może za jakiś czas wyczerpać swoje oszczędności, a potencjał zarobkowy w obcym kraju, bez znajomości języka nie jest duży. Im dłużej ludzie nie będą mogli wrócić w swoje strony, tym większe ryzyko takich sytuacji. Najem na cele mieszkalne podlega m.in. przepisom o ochronie praw lokatorów, które w wielu przypadkach ograniczają możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela a także utrudniają pozbycie się najemcy, nawet jeśli on nie płaci.

Przepisy chroniące lokatorów

Przepis art. 11 pkt 2-10 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dokładnie wskazują w jakich sytuacjach właściciel może wypowiedzieć najem, m.in.:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

“Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: [...] jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”

Oznacza to, że najemca może otrzymać wypowiedzenie mając czteromiesięczne lub dłuższe zaległości. Nie kończy to jednak problemu, gdyż jeśli lokator pomimo wypowiedzenia nie chce się wyprowadzić - pojawia się kwestia jego eksmisji. Pociąga to za sobą konieczność przeprowadzenia sprawy sądowej i uzyskanie wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. To może ciągnąć się miesiącami albo i dłużej. Są też przypadki, gdy pomimo wyroku eksmisja nie będzie wykonana lub będzie odroczona w czasie.

Art. 16 Ustawy o ochronie praw lokatorów:
“Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.”

Jest też szeroki katalog okoliczności, gdzie będzie przyznany lokal socjalny, który musi dostarczyć gmina, a z uwagi na brak zasobów komunalnych na przydział takiego lokalu można też czekać latami.

I oczywiście przepis ten ma zastosowanie również do najmu na rzecz osób krajowych, to jednak w przypadku uchodźców ryzyko utraty płynności finansowej, a tym samym brak możliwości bieżącego regulowania czynszu jest bardzo realne.

Najem okazjonalny

Przepisy najmu okazjonalnego, wskazane w Rozdziale 2a (art. 19a-19e) Ustawy o ochronie praw lokatorów ułatwiają możliwość skuteczniejszego pozbycia się niepłacącego najemcy, dzięki szybszej ścieżce eksmisji jaką daje akt notarialny “w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu ..” (Art. 19a pkt. 2.1 cytowanej Ustawy).

Do umowy najmu okazjonalnego powinno zostać dołączone wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. No i w przypadku obcokrajowców ich stały adres znajduje się w innym kraju (a w przypadku uchodźców nawet nie wiadomo, czy ten budynek fizycznie istnieje), gdzie polscy komornicy nie będą dokonywać przeprowadzki.

W przypadku braku osób bliskich lub znajomych, które jako właściciele mieszkań w Polsce mogłyby takie oświadczenie złożyć jest możliwość skorzystania z wynajęcia takiego adresu, jako oferowanej na rynku usługi, co ułatwia zawarcie umowy najmu okazjonalnego z obcokrajowcem. 

Niestety, przepisy tarczy anty covidowej ograniczyły wykonywanie eksmisji i jeśli nie mamy do czynienia z przemocą domową, taka eksmisja nie będzie wykonana wbrew woli lokatora. Są to jednak przepisy przejściowe, które mogą w każdej chwili zostać uchylone, a wtedy umowy najmu okazjonalnego będą skuteczniej chroniły właścicieli. 

Najem w celu krótkotrwałego zakwaterowania

W sytuacji uchodźców, szczególnie gdy zakładają szybki powrót po zakończeniu działań wojennych, może być zawarta umowa na krótki okres np. 1-3 miesięcy. Zmiana dotyczy celu umowy, który nie jest “celem mieszkalnym”, a najmem “w celu krótkotrwałego zakwaterowania”, co powinno zostać precyzyjnie określone w umowie. W takim przypadku najemca nie będzie lokatorem i nie będzie podlegać Ustawie o ochronie praw lokatorów. Jednak w przypadku najmu krótkoterminowego może pojawić się kwestia związana z podatkiem VAT. Warto tą opcję odrębnie skonsultować.

Użyczenie mieszkania lub domu

Chcąc udostępnić mieszkanie lub dom uchodźcom bez zapłaty możemy skorzystać z instytucji użyczenia. Umowa użyczenia opisana w Kodeksie Cywilnym (Art. 710 - 719) pozwala nieodpłatnie korzystać ze wskazanej rzeczy np. domu czy mieszkania.

“Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.” (Art. 710 Kodeksu cywilnego)

Może być zawarta zarówno na czas nieokreślony, jak i określony i nie musi mieć formy pisemnej, ale warto by miała, gdyż jeśli chcemy zastrzec przyczyny umożliwiające jej wypowiedzenie muszą być określone w umowie.

Główną cechą umowy użyczenia jest brak odpłatności. Użytkownik pokrywać może jedynie bieżące koszty wynikające z użytkowania rzeczy, czyli opłaty na rzecz wspólnoty, opłaty za media, drobne naprawy (takie, które są niezbędne, by utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym).

“Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.” (Art. 713 Kodeksu cywilnego)

W przypadku osób niespokrewnionych użytkownik może zostać obciążony zapłatą podatku dochodowego.

Inne kwestie związane z zawieraniem umów z obcokrajowcem

Zarówno umowa najmu zawarta na czas oznaczony do jednego roku, jak i umowa użyczenia nie muszą być zawarte na piśmie. Jednak lepiej, aby były gdyż są wtedy jasno określone warunki i zobowiązania stron. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie.

Aby uniknąć nieporozumień, szczególnie w przypadku gdy strony posługują się różnymi językami warto umożliwić drugiej stronie przetłumaczenie umowy dostarczając draft z wyprzedzeniem lub zabezpieczyć wersję przetłumaczoną. W przypadku umowy sporządzonej w dwóch językach - warto wskazać, która wersja jest wiążąca. Warto też zadbać o wskazanie właściwości sądu rozstrzygającego w przypadku sporu.

W przypadku wątpliwości warto skorzystać z usług profesjonalistów: doradców podatkowych, prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy pomogą dokonać wyboru właściwej opcji i pomogą w zawarciu bezpieczniejszej umowy.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
ePraca: nowy obowiązek zgłaszania ofert pracy przez pracodawców, od II kwartału 2025 r. Jest ustawa

Technologia zmienia rynek pracy coraz bardziej. Od jakiegoś czasu można szukać pracy w aplikacji ePraca. Aplikacja do łatwego zainstalowania na telefon jest nowoczesnym narzędziem, dla tych którzy chcą zmienić czy szukają pracy. Co ważne, w związku ze zmianami ustawowymi, a konkretnie w związku z uchwaleniem ustawy o rynku pracy, w zakresie portalu i aplikacji ePraca został uregulowany nowy obowiązek zgłaszania ofert pracy przez pracodawców - ale których?

Prezydent zdecydował: Gminy będą mogły zablokować budowę tysięcy domów. Zmiana ważnego terminu dla właścicieli nieruchomości i koniec z bezterminowymi decyzjami o warunkach zabudowy

W dniu 16 kwietnia 2025 r. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza zmianę ważnego dla właścicieli nieruchomości (i gmin) terminu w zakresie reformy planowania przestrzennego. W związku z ww. reformą – już niebawem – miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z uchwalanymi przez gminy planami ogólnymi, a tym samym – gminy będą mogły uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu na działce, która w ww. planie ogólnym zostanie zlokalizowana w strefie objętej zakazem zabudowy. Nie zmienia się jednak termin na wydawanie bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy, na uzyskanie których pozostało już niewiele czasu.

Wielki Piątek w Kościele katolickim: Jest to dzień postu ścisłego. Jakie są uroczystości?

W Wielki Piątek Kościół katolicki nie sprawuje się mszy świętej. W świątyniach celebrowana jest liturgia Męki Pańskiej, trwa adoracja krzyża, któremu oddaje się cześć przez uklęknięcie – jak Chrystusowi Eucharystycznemu. Odbywa się uroczysta Droga Krzyżowa. Jest to dzień postu ścisłego.

QUIZ. Życie codzienne czasów PRL. Prawda czy fałsz? Na ostatnim pytaniu na pewno się wyłożysz
Ten quiz jest bardzo sentymentalny. Małe, ciasne, ale własne mieszkanie, kolejki po mięso czy papier toaletowy, zdobywane cudem produkty, bo akurat "rzucili do sklepu". Tak właśnie wyglądało życie codzienne czasów PRL. Sprawdźcie czy pamiętacie tamte czasy.

REKLAMA

Wielki Piątek 2025: O której Droga Krzyżowa w Watykanie? Papież Franciszek autorem rozważań

Wielki Piątek 2025 to jedno z najważniejszych wydarzeń Wielkiego Tygodnia. Tego dnia katolicy na całym świecie wspominają mękę i śmierć Jezusa Chrystusa. Szczególną uwagę wiernych przyciągają uroczystości w Watykanie, zwłaszcza wieczorna Droga Krzyżowa przy Koloseum, której rozważania w tym roku przygotował sam papież Franciszek.

Wojsko może zająć Twoją nieruchomość oraz samochód i to nie tylko w razie ogłoszenia mobilizacji lub podczas wojny, ale również w czasie pokoju, a za utrudnianie – grozi grzywna

Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego jak szerokie uprawnienia posiada wojsko względem naszych nieruchomości i samochodów – i to nie tylko w sytuacji wprowadzenia stanu wyjątkowego lub wojennego, ogłoszenia mobilizacji albo w czasie wojny, ale również w czasie pokoju. Do zajęcia przez wojsko domu, w czasie pokoju, może dojść np. w celu zakwaterowania żołnierzy odbywających ćwiczenia wojskowe, a pojazd wojsko może zarekwirować w ramach zwalczania klęski żywiołowej. Za niestosowanie się do decyzji dowódcy wojskowego w sprawie zajęcia nieruchomości, jak również za uniemożliwianie lub utrudnianie wojsku korzystania z zajętej nieruchomości – grozi 5 tys. zł grzywny. W związku z niepewną sytuacją geopolityczną – warto znać poniższe zasady.

Czy Polacy będą mniej pracować? Ministerstwo: rozwiązania muszą być "szyte na miarę"

Krótszy tydzień pracy już na horyzoncie? Ministra Agnieszka Dziemianowicz-Bąk zapowiedziała, że już wkrótce przedstawi najważniejsze wnioski z analiz dotyczące skrócenia tygodnia pracy. Czy czterodniowy tydzień pracy stanie się nowym standardem w Polsce?

79, 87, 92 punkty. Ile wynosi świadczenie wspierające od marca 2025 r.?

Komu przysługuje świadczenie wspierające w 2025 r. i ile wynosi? Jak przyznawane są punkty? Prezentujemy najważniejsze informacje i przykładowe kwoty dla poszczególnych progów.

REKLAMA

Spadki: Gminy mają prawo przejąć pieniądze zmarłego. Już po dwóch latach

Zmarł Twój krewny. Miał konto w banku. Przeoczyłeś to. Gmina ma prawo przejąć te pieniądze. Procedura zaczyna się dwa lata. Termin liczymy od dnia kiedy bank dowiedział się o śmierci posiadacza rachunku bankowego. Gmina ma prawo do zabrania tych pieniędzy.

Pracowałeś przed 1999 rokiem? Jak uzupełnić swoją dokumentację i zwiększyć emeryturę?

Jeśli rozpocząłeś pracę przed 1999 rokiem, Twoja emerytura może być niższa z powodu brakujących dokumentów w ZUS. Odnalezienie starych świadectw pracy i innych dokumentów potwierdzających zatrudnienie może znacząco wpłynąć na wysokość Twojego świadczenia. Dowiedz się, jak uzupełnić swoją dokumentację i zwiększyć emeryturę.

REKLAMA