Najem okazjonalny odmianą najmu tradycyjnego

Aleksandra Pajewska
rozwiń więcej
Najem okazjonalny stanowi odmianę tradycyjnego najmu. /Fot. Materiały prasowe / Materiały prasowe / Media
Najem okazjonalny jako odmiana najmu tradycyjnego wprowadzony został do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Celem najmu okazjonalnego jest wprowadzenie skuteczniejszej ochrony praw właścicieli nieruchomości przed lokatorami, którzy nadużywają swoich praw.

Zgodnie z art. 19a ustawy z dnia 17 grudnia 2009 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie ustawy Kodeks cywilny umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny stanowi odmianę tradycyjnego najmu. Wspomniana ustawa wprowadza jednak szereg ograniczeń. Prawo do najmu okazjonalnego dotyczy bowiem wyłącznie lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Nie jest przeznaczony dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Tylko osoby fizyczne mogą z niego skorzystać. Czas trwania umowy najmu okazjonalnego jest oznaczony i wynosi maksymalnie 10 lat. Okres ten może zostać następnie przedłużony. Regulacja ta dotyczy więc relacji pomiędzy osobami fizycznymi.

Umowy najmu okazjonalnego nie można podpisać m.in. ze wspólnotą mieszkaniową czy właścicielem, którym jest spółka akcyjna.

Umowa

Fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego musi zostać zgłoszony naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Wynajmujący ma na to 14 dni od chwili zawarcia umowy. Brak takiego zgłoszenia skutkuje uznaniem zawartej umowy za regulującą zwykły, tradycyjny najem. Najemca może żądać od właściciela okazania zgłoszenia. Umowa musi zostać sporządzana w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa powinna być uzupełniona o odpowiednie załączniki. Należą do nich: oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu; wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Dopiero tak zawarta umowa jest skuteczna – wywiera skutki prawne i wyłącza szeroką ochronę praw lokatorskich.

Koszty

Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego niesie za sobą określone koszty. Wymaga ona bowiem sporządzenia aktu notarialnego, zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia mieszkania. W/w ustawa wprowadza maksymalne stawki wynagrodzenia notariusza za dokonanie tej czynności. Może ono wynosić maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli w 2013 r. jest to kwota 160 zł netto (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 września 2012 r, minimalne wynagrodzenie za pracę w roku 2013 wynosi 1600 zł), w 2014 roku – 168 zł netto (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 11 września 2012 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2014 r. będzie ono wynosić 1680 zł netto).

Strony umowy

Podmioty, które są uprawnione do zawarcia umowy najmu okazjonalnego:

  • posiadające alternatywne miejsca zamieszkania, (do którego może zostać wykonana eksmisja), niezbędnego do sporządzenia załączników umowy najmu okazjonalnego,
  • dążące do wynajęcia lokalu wyłącznie w celach mieszkaniowych,
  • rezygnujące z ochrony, jaka przysługuje im na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów,
  • zainteresowane zawarciem umowy na czas oznaczony,
  • wyrażające zgodę na udział notariusza w procesie zawarcia kontraktu.

Ustawodawca ogranicza więc w znacznym stopniu krąg podmiotów, które mogą zostać stronami umowy. Zawężony krąg najemców wzmacnia ich pozycję w negocjacjach z właścicielem danej nieruchomości, zwłaszcza w kontekście wysokości kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania (np. czynszu).

Eksmisja

Zasadnicza różnica w porównaniu najmu tradycyjnego i okazjonalnego tkwi w możliwości eksmisji niesubordynowanych lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego daje możliwość wynajmującemu znacznego ograniczenia ryzyka, które ponosi w przypadku tradycyjnej umowy najmu. Uzyskał on bowiem ustawowe uprawnienie do wystąpienia o nadanie klauzuli wykonalności. To pozwala komornikowi na skuteczne dokonanie procedury eksmisyjnej.

Umowa najmu okazjonalnego, mimo że obecna w regulacjach prawnych od kilku lat, nie zyskała dużego praktycznego zastosowania.

Polecamy serwis: Najem i dzierżawa

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2010 nr 3 poz. 13),
  • ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733).
Prawo
Komunikat ZUS: Od 1 stycznia 2025 r. nowe wnioski. Potem otrzymasz nie 15%, ale 25% drugiego świadczenia
31 sie 2024

ZUS wyjaśnia nową sytuację w zakresie zbiegu świadczeń z rentą rodzinną, jaka powstanie po wejściu w życie przepisów o rencie wdowiej w okresie 2025-2027 r.

Dziecko z niepełnosprawnością. 5 najważniejszych świadczeń
31 sie 2024

Rodzice dzieci z orzeczeniem o niepełnosprawności często zastanawiają się jakiego rodzaju świadczenia lub zasiłki mogą otrzymywać. W artykule prezentujemy kilka najpopularniejszych form wsparcia, do których uprawnione są dzieci albo ich opiekunowie, a także najistotniejsze warunki, jakie trzeba spełnić.

Uprawa konopi może być w Polsce legalna. Jak, zgodnie z prawem, założyć przydomową plantację konopi?
31 sie 2024

Legalna uprawa konopi na balkonie lub w ogrodzie jest jak najbardziej możliwa. Muszą to być jednak konopie, w których łączna zawartość substancji psychoaktywnej (tzw. THC) nie przekracza 0,3% i zostaną spełnione ściśle określone wymogi ustawowe. Ziarno i oleje pozyskiwane z konopi włóknistych mają wiele właściwości prozdrowotnych, dlatego warto rozważyć wprowadzenie ich do przydomowego ogródka. 

25 września 2024 r. zaczną obowiązywać nowe przepisy. Pracodawcy nie wiedzą jak je wdrożyć?
30 sie 2024

Przepisy nowej ustawy o ochronie sygnalistów zaczną obowiązywać już 25 września 2024 r. Dla wielu pracodawców oznacza to obowiązek wdrożenia w firnie odpowiednich procedur. Nie mając jednak odpowiedniej wiedzy może to stanowić nie lada wyzwanie.

Dla kogo 200% świadczenia pielęgnacyjnego? W 2024 r. to 5976 zł
30 sie 2024

Na początku 2024 r. zmieniły się zasady przyznawania świadczeń pielęgnacyjnych. Co to oznacza dla rodziców, opiekujących się dwojgiem niepełnosprawnych dzieci? Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać pomoc finansową?

Kto musi, a kto może wdrożyć obowiązki prawne dotyczące ochrony sygnalistów w administracji publicznej
30 sie 2024

Czy jednostki organizacyjne gminy lub powiatu liczące mniej niż 10 000 mieszkańców powinny wdrożyć ustawę o ochronie sygnalistów? Co warto wiedzieć o nowych obowiązkach?

Tych opłat szkoły nie mogą pobierać od rodziców. Na co powinni uważać rodzice w roku szkolnym 2024/2025? Obiady w szkole w roku szkolnym 2024/2025
31 sie 2024

Chodzi o koszty przygotowania posiłków w szkole dla dzieci uczęszczających do szkół podstawowych (a w przypadku, gdy szkoła korzysta z usług firmy cateringowej – również ich dowozu), których przerzucanie na rodziców, przez organy prowadzące szkoły – jest bardzo powszechnym zjawiskiem. Jak więc jest z tymi obiadami w szkołach, kto i w jakim zakresie ponosi ich koszt oraz którym uczniom przysługuje całkowite zwolnienie z opłat za posiłki?

Od 288 zł do 328 zł dla samotnego rodzica od 1 listopada 2024 r.
29 sie 2024

1 listopada 2024 r. rozpoczyna się nowy okres zasiłkowy. Samotny rodzic może starać uzyskać od 288 zł do 328 zł. Chodzi o zasiłek rodzinny i dodatek z tytułu samotnego wychowywania dziecka. Od czego zależy jego wysokość?

Zatrudnianie cudzoziemców: Zastrzeżenia dotyczące limitów zezwoleń na pracę dla cudzoziemców. Sprzeciw resortów rozwoju i technologii oraz rolnictwa
30 sie 2024

MRiT oraz MRiRW sprzeciwiają się proponowanym przez MRPiPS limitom zezwoleń na pracę dla cudzoziemców a także proponowanym zapisom o opłacie od przedsiębiorstw za wniosek. Limity powinny być elastycznie dostosowywane do bieżących potrzeb rynkowych, a przepisy nie powinny nadmiernie obciążać finansowo przedsiębiorców.

Od 51 zł do 1780,96 zł brutto na kontach emerytów 30 sierpnia 2024 r.
29 sie 2024

Zakład Ubezpieczeń Społecznych rozpoczął wypłaty 14. emerytur. Kto może liczyć na 1780,96 zł, a kto dostanie mniej? Czternastki w tym roku otrzyma ok. 8,9 mln emerytów i rencistów. Kto nie otrzyma dodatkowego świadczenia pieniężnego?

pokaż więcej
Proszę czekać...