Istota umowy
Umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy.
Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązuje się jedna strona, drugiej stronie nie przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
W praktyce zawieranie takich umów należy do rzadkości. Częściej stosowane są umowy dwustronnie zobowiązujące. To jest takie w których obydwie strony zobowiązują się do zawarcia umowy.
POBIERZ WZÓR: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania
Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna wykorzystywana jest jako zabezpieczenie obydwu stron przyszłej transakcji. Daje czas na poznanie się partnerów oraz dopracowanie wzajemnych relacji.
Ma ona również na celu przygotowanie zawarcia umowy właściwej i organizuje proces zawarcia takiej umowy.
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej
Skutki prawne umowy przedwstępnej mogą być dwojakie:
- słabszy - polegający na tym, że w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kontrahent może żądać z tego tytułu odszkodowania.
Musi jednak wówczas wykazać, iż poniósł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Lepiej zatem jest zastrzegać karę umowną, jeśli miałoby nie dojść do transakcji. Wówczas nie trzeba dowodzić swojej szkody,
- silniejszy, tj. dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wystąpienie skutku silniejszego zależy od tego, czy umowa przedwstępna spełniała warunki, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności warunki co do formy.
Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta została w formie aktu notarialnego, to można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu.
Gdy jedna ze stron nie chce zawrzeć umowy
Jeśli kontrahent uchyla się od zawarcia umowy definitywnej, można wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej.
Ponadto zawartą przed notariuszem umowę przedwstępną można ujawnić również w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Plusem zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest możliwość dochodzenia zawarcia przyrzeczonej umowy.
Jeżeli natomiast umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z winy kontrahenta można żądać jedynie od niego odszkodowania.
Zobacz serwis: Umowy
Koszty umowy przedwstępnej
W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości trzeba liczyć się z kosztami taksy notarialnej. Należy jednak pamiętać, że wysokość taksy zarówno za umowę przedwstępną, jak i przyrzeczoną wynosi połowę normalnej. Tak więc suma kosztów aktu notarialnego przy obu umowach, jest taka sama, jak jednej "pełnej" umowy.
Przedawnienie roszczeń
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli zatem np. dniem tym miał być 1 października 2005 r., to roszczenia można skutecznie realizować do 1 października 2006 r.
Jeżeli roszczenia dochodzone były na drodze procesu o wykonanie umowy ostatecznej, a sąd oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Termin umowy ostatecznej
Obecnie termin zawarcia umowy ostatecznej nie musi, choć oczywiście może, być oznaczony w umowie przedwstępnej. Jeżeli jednak termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej strona nie wyznaczyła terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie może żądać jej zawarcia.
WZÓR UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ