REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Deweloperzy zawyżają metraże mieszkań. Jak odzyskać nadpłacone pieniądze? Do powierzchni użytkowej wlicza się metraż pod ścianami?

Karolina Pilawska
Adwokat, wspólnik w kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci
metraż mieszkania, pomiar, powierzchnia użytkowa
Deweloperzy zawyżają metraż mieszkań. Jak odzyskać nadpłacone pieniądze? Czy do powierzchni użytkowej wlicza się metraż pod ścianami?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zawyżony metraż mieszkania to problem prawny, z którym coraz częściej spotykają się nabywcy – pisze adwokat Karolina Pilawska. Choć deweloperzy są zobowiązani do precyzyjnego określenia powierzchni lokalu w umowie, wiele firm budowlanych podaje błędne informacje, co prowadzi do wątpliwości i problemów finansowych dla nowych właścicieli nieruchomości. W takiej sytuacji pojawia się pytanie: jak odzyskać nadpłacone środki? Odpowiedzią mogą być procesy sądowe przeciwko deweloperom, które pozwalają dochodzić swoich praw i odzyskać nienależnie zapłaconą kwotę.

Na czym polega problem zawyżania metrażu?

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, a dla wielu osób także jedna z największych inwestycji. Każdy nabywca liczy na to, że jego nowe lokum będzie zgodne z opisem zawartym w umowie, a rzeczywisty metraż będzie odpowiadał temu, za co zapłacił. Niestety, nie wszyscy deweloperzy przestrzegają tych zasad, stosując praktyki, które mogą wprowadzać kupujących w błąd. Jednym z najczęstszych problemów jest zawyżanie powierzchni mieszkań, co skutkuje wyższą ceną nieruchomości. Współczesny rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą konkurencją między deweloperami, którzy często dążą do maksymalizacji zysków. Wykorzystują oni niejednoznaczność przepisów prawnych, przez co nabywcy, nieświadomi pewnych niuansów, mogą stać się ofiarami nieuczciwych praktyk.

Zawyżony metraż mieszkania oznacza, że deweloper wskazuje na umowie większą powierzchnię nieruchomości niż ta, którą rzeczywiście otrzymuje kupujący. Może to wynikać z różnych powodów, w tym z błędów w pomiarach, niedopatrzeń, a czasem nawet celowego działania. Zawyżony metraż mieszkania może prowadzić do nieuzasadnionych opłat za zakupioną nieruchomość. Kupując mieszkanie, płacimy za każdy metr kwadratowy, a ceny nieruchomości osiągnęły rekordowe poziomy – często wynoszą nawet 15 – 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Dlatego każdy dodatkowy metr, który faktycznie nie istnieje, to realna strata finansowa dla kupującego. Praktyka doliczania powierzchni pod ściankami działowymi, które zgodnie z obowiązującymi przepisami nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej, prowadzi do zawyżania metrażu mieszkań. W efekcie kupujący zapłacili za coś, czego w rzeczywistości nie otrzymali. Załóżmy, że różnica w powierzchni wynosi 2 – 3 metry kwadratowe. Przy dzisiejszych cenach oznacza to, że mogliśmy przepłacić od 30 do nawet 60 tysięcy złotych. To nie jest drobna kwota, a dla wielu osób kupujących mieszkanie, zwłaszcza na kredyt, stanowi to istotne obciążenie finansowe.

REKLAMA

Co na to przepisy prawne?

Pojęcie powierzchni użytkowej jest uregulowane w polskich normach, przy czym nie są one prawem powszechnie obowiązującym. Ich zastosowanie jest zwykle dobrowolne, chyba że przepis szczególny wyraźnie nakazuje skorzystanie z konkretnej normy. W Polsce obowiązują trzy główne normy dotyczące pomiaru powierzchni użytkowej budynków, tj.:

a) PN-ISO 9836:1997 – starsza norma, która umożliwia uwzględnianie ścian działowych w pomiarze powierzchni. Często wykorzystywana przez deweloperów, ta zasada pozwalała na zawyżenie metrażu, co mogło prowadzić do nieporozumień w kwestii rzeczywistej wielkości lokali.

b) PN-ISO 9836:2015-12 – nowsza norma, zgodnie z którą powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu wlicza się do powierzchni użytkowej.

c) PN-ISO 9836:2022-07 – najnowsza norma opublikowana i obowiązująca od 18 lipca 2022 roku. Zgodnie z interpretacją jej postanowień powierzchnię zajmowaną przez stałe ściany działowe (mierzoną na poziomie posadzki) wlicza się do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Oprócz wskazanych norm znaczenie mają 2 rozporządzenia:
a) nieobowiązujące już Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które odsyłało wprost do normy PN-ISO 9836:1997. W rezultacie do 19 września 2020 roku norma z 1997 roku, pozwalając a doliczać do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ścianami działowymi, była w praktyce powszechnie wiążąca.
b) obowiązujące Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Czy do powierzchni użytkowej należy wliczać metraż pod ścianami?

Na tle tych uregulowań bardzo często pojawiają się wątpliwości, czy do powierzchni użytkowej należy wliczać metraż pod ścianami. Obowiązujące jeszcze do niedawna regulacje nie dawały jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. W najnowszych wersjach normy PN-ISO 9836 widać jednak wyraźną próbę rozstrzygnięcia tych wątpliwości. Pomimo różnic w tych normach, żadna z nich, w tym także najnowsza wersja z 2022 roku, nie podaje jednoznacznej definicji ściany działowej. Istotne znaczenie w tej kwestii ma funkcja, jaką pełnią te ściany. W praktyce wyróżnia się dwa typy ścian działowych: stałe oraz te, które można łatwo demontować, zwane przepierzeniami.

W przypadku stałych ścian działowych, powierzchnia, którą one zajmują, nie jest wliczana do powierzchni użytkowej budynku. Z kolei ściany działowe typu przepierzenia, które można łatwo zdemontować i ewentualnie ponownie zamontować w innym miejscu, są uwzględniane w powierzchni użytkowej.

Podsumowując: powierzchnia zajmowana przez murowane, stałe ściany działowe, które nie mogą być demontowane i ponownie montowane, nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu. Takie rozumowanie jest zgodne z definicją powierzchni użytkowej zawartą w punkcie 5.1.7.1 normy, która precyzuje, że jest to część powierzchni kondygnacji netto przeznaczoną do określonych celów użytkowych. W przypadku budynków mieszkalnych, powierzchnia użytkowa obejmuje tylko przestrzeń, która służy do zamieszkiwania (spanie, pobyt) lub wykonywania innych czynności pomocniczych, takich jak przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej czy przechowywanie rzeczy. Czynności te, jak można się domyślić, nie mogą być wykonywane w przestrzeni zajmowanej przez stałe ściany działowe.

Precedensowy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie, sygn. akt IV Ca 1735/23

W sprawie o sygn. akt IV Ca 1735/23, rozpoznawanej przez Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie, deweloper zawyżył powierzchnię użytkową mieszkania, doliczając do niej przestrzeń pod ściankami działowymi, które w umowie zostały uznane za część powierzchni mieszkalnej. Deweloper, posługując się tym zapisem, obciążył nabywców dodatkową opłatą za metry, których de facto nie otrzymali. Choć początkowo sąd pierwszej instancji nie uznał tych roszczeń, apelacja kupujących okazała się skuteczna.

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie uznał, że zapis w umowie deweloperskiej był nieprecyzyjny i mógł wprowadzać w błąd, a samo doliczanie do powierzchni użytkowej przestrzeni pod ściankami działowymi było niezgodne z przepisami. Sąd podkreślił, że elementy te, zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997, powinny być traktowane jako lekkie przegrody, które mogą zostać zdemontowane i nie mają wpływu na rzeczywistą powierzchnię mieszkania. W wyniku wyroku sądowego, deweloper został zobowiązany do zwrotu nabywcom kwoty 21.779,34 PLN wraz z odsetkami, a także do pokrycia kosztów postępowania. Orzeczenie to może stanowić przełom w walce konsumentów z nieuczciwymi praktykami deweloperów i stać się podstawą do kolejnych roszczeń. Wyrok jest prawomocny.

Co zrobić, jeśli metraż jest zawyżony?

Jeśli po odbiorze mieszkania okaże się, że jego rzeczywista powierzchnia jest mniejsza niż w umowie kupujący może domagać się obniżenia ceny. Zgodnie z kodeksem cywilnym, kupujący prawo do proporcjonalnego obniżenia ceny mieszkania, jeśli jego metraż jest mniejszy od deklarowanego. Odpowiedzią na nieuczciwe praktyki deweloperów mogą być także pozwy sądowe. Coraz więcej właścicieli nieruchomości decyduje się na dochodzenie roszczeń z tytułu zawyżonego metrażu. Sąd może zobowiązać dewelopera do zwrotu nadpłaconych środków, jeśli udowodnimy, że zakupione mieszkanie ma mniejszą powierzchnię niż deklarowana w umowie.

adw. Karolina Pilawska - Pilawska Zorski Adwokaci (www. pzadwokaci.pl)

Dalszy ciąg materiału pod wideo
Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Plagiat w mediach – konsekwencje prawne i możliwości dochodzenia roszczeń

Plagiat jest poważnym naruszeniem zarówno zasad etyki dziennikarskiej, jak i obowiązujących przepisów prawa autorskiego. Współczesna era cyfryzacji oraz dynamiczny przepływ informacji sprzyjają przypadkom wykorzystywania cudzych treści bez odpowiedniego przypisania autorstwa. Warto przeanalizować, jakie regulacje prawne chronią twórców przed plagiatem w kontekście informacji prasowych oraz jakie działania mogą podjąć osoby poszkodowane w sytuacji, gdy ich teksty zostaną skopiowane bezprawnie.

Sejm na żywo 31 marca 2025 r.: Komisja śledcza ds. Pegasusa

Przesłuchanie Mai Rodwald, prokurator, wezwanej w celu złożenia zeznań w toczącym się postępowaniu zmierzającym do zbadania legalności, prawidłowości oraz celowości czynności operacyjno-rozpoznawczych podejmowanych m.in. z wykorzystaniem oprogramowania Pegasus przez członków Rady Ministrów, służby specjalne, Policję, organy kontroli skarbowej oraz celno-skarbowej, organy powołane do ścigania przestępstw i prokuraturę w okresie od dnia 16 listopada 2015 r. do dnia 20 listopada 2023 r.

Świadczenie wspierające jednak nadal na 7 lat. Nawet jeżeli nowe wytyczne dla WZON i PZON dadzą pkt 7 i 8 oraz stałe orzeczenie

Dla osób niepełnosprawnych prawnym wydarzeniem ostatniego tygodnia było wydanie wytycznych dla WZON i PZON co do stałych orzeczeń dla osób cierpiących na jedną z przeszło 200 chorób genetycznych. Wytyczne opublikował Pełnomocnik Rządu ds. Osób Niepełnosprawnych, Łukasz Krasoń. Wytyczne generalnie są adresowane dla dzieci do 16 roku życia i ich rodziców. Po otrzymaniu orzeczenia ważnego do ukończenia 16 roku życia będzie ono miało charakter stały (do 16. roku życia). Następnie osoba niepełnosprawna wystąpi o orzeczenie "dla dorosłych" i ono także będzie miało charakter stały. Niestety (na dziś) posiadanie stałego orzeczenia o niepełnosprawności nie ma znaczenia dla świadczenia wspierającego. Świadczenie to jest przeznaczone dla osób dorosłych. Dla świadczenia wspierającego istotne jest nie orzeczenie o niepełnosprawności, a poziom potrzeby wsparcia ustalony przez WZON, a tego nowe wytyczne nie dotyczą. W dalszym ciągu nie ma planów, aby świadczenie wspierające było przyznawane dożywotnio. Są tylko takie postulaty.

Czy stopień niepełnosprawności wpływa na wysokość zachowku?

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Wyższy zachowek przysługuje bowiem osobom trwale niezdolnym do pracy. Co to oznacza?

REKLAMA

Sąd zmodyfikował zasadę (albo świadczenie wspierające albo pielęgnacyjne). Do MOPS nie trzeba oddawać 9000 zł świadczenia pielęgnacyjnego. Mając przeszło 9000 zł wspierającego

Miało być tak. Osoba niepełnosprawna otrzymuje świadczenie wspierające w wysokości np. 30 000 zł. Za okres np. 10 miesięcy. Po otrzymaniu tych pieniędzy opiekun osoby niepełnosprawnej oddaje (do MOPS) równoważne 30 000 zł (świadczenie pielęgnacyjne). Chodziło o to, aby w okresie rozpatrywania wniosku o przyznanie świadczenia wspierającego, rodzina osoby niepełnosprawnej (najczęściej stopień znaczny) miała środki na utrzymanie osoby niepełnosprawnej. Finansować to miało świadczenie pielęgnacyjne, które następnie (jako pewien kredyt społeczny) trzeba zwrócić do MOPS. Taki miał być model rozliczenia między świadczeniem wspierającym a pielęgnacyjnym. W praktyce nie mamy z obu stron po 30 000 zł. Dla 2024 r. za okres 10 miesięcy otrzymywało się 29 880 zł świadczenia pielęgnacyjnego (miesięcznie 2988 zł), a maksymalna wysokość świadczenia wspierającego to za 10 miesięcy 39 180 zł (miesięcznie 3918 zł). W zależności od tempa przyznawania świadczenia wspierającego można było tak rozliczać okresy 5 miesięcy jak i np. 14 miesięcy.

Bezpieczne i dochodowe (odsetki do 6,80%). Obligacje skarbowe - nowe emisje w kwietniu 2025 r. Jaka opłata za wcześniejszy wykup?

Ministerstwo Finansów w komunikacie przekazało informacje o oprocentowaniu i ofercie obligacji oszczędnościowych (detalicznych) Skarbu Państwa nowych emisji, które są sprzedawane w kwietniu 2025 r. Oprocentowanie i marże tych obligacji nie zmienią się w porównaniu do oferowanych w marcu, lutym i styczniu br.

Nawet 8% na lokacie w banku. Ranking lokat i kont oszczędnościowych: oprocentowanie pod koniec marca 2025 r.

Średnie oprocentowanie najlepszych lokat i rachunków oszczędnościowych wyniosło w marcu 2025 r. ponad 5,6% – wynika z najnowszych danych zebranych przez HREIT. Aż 3 banki kuszą obietnicą zysków na poziomie co najmniej 8% w skali roku.

Emerytury stażowe – Lewica i Solidarność naciskają. Czy rząd zgodzi się na zmiany? 35 lat dla kobiet i 40 lat dla mężczyzn

Emerytury stażowe mogą się urzeczywistnić. Lewica i Solidarność walczą o zmiany, które mają umożliwić wcześniejsze przejście na emeryturę osobom z długim stażem pracy. Czy obecny rząd w końcu przychyli się do tych postulatów?

REKLAMA

Nie doczekali na świadczenie wspierające za 9-12 miesięcy. Jest świadczenie pielęgnacyjne. Rodziny osób niepełnosprawnych nic nie wygrają w sądzie

Ostrzegano przed tym, że przewlekłość postępowań w WZON zderzy się z problemem śmierci osoby niepełnosprawnej, która złożyła wniosek o świadczenie wspierające, spełnia kryteria, ale nie doczekała decyzji WZON. Rodziny osób zmarłych koszty opieki pokryją ze świadczenia pielęgnacyjnego. Część z nich próbuje spierać się z WZON w sądach administracyjnych. Nie mają szansy. Stroną takich postępowań może być tylko osoba niepełnosprawna, a ta zmarła. Trzeba zapomnieć o świadczeniu wspierającym.

Zniesienie zmiany czasu w UE. Czy to już koniec przestawiania zegarków?

Czy to już koniec przestawiania naszych zegarków? Polska prezydencja w Unii Europejskiej podejmuje próbę przełamania impasu w sprawie zniesienia zmian czasu. Choć Komisja Europejska popiera ten pomysł, to brukselska biurokracja wciąż blokuje postępy. Dlaczego Europa nadal tkwi w czasowym chaosie i czy polski rząd zdoła zmienić bieg wydarzeń?

REKLAMA