Deweloperzy zawyżają metraże mieszkań. Jak odzyskać nadpłacone pieniądze? Czy do powierzchni użytkowej wlicza się metraż pod ścianami?

• Na czym polega problem zawyżania metrażu?
• Co na to przepisy prawne?
• Czy do powierzchni użytkowej należy wliczać metraż pod ścianami?
• Precedensowy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie, sygn. akt IV Ca 1735/23
• Co zrobić, jeśli metraż jest zawyżony?

Na czym polega problem zawyżania metrażu?

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, a dla wielu osób także jedna z największych inwestycji. Każdy nabywca liczy na to, że jego nowe lokum będzie zgodne z opisem zawartym w umowie, a rzeczywisty metraż będzie odpowiadał temu, za co zapłacił. Niestety, nie wszyscy deweloperzy przestrzegają tych zasad, stosując praktyki, które mogą wprowadzać kupujących w błąd. Jednym z najczęstszych problemów jest zawyżanie powierzchni mieszkań, co skutkuje wyższą ceną nieruchomości. Współczesny rynek nieruchomości charakteryzuje się dużą konkurencją między deweloperami, którzy często dążą do maksymalizacji zysków. Wykorzystują oni niejednoznaczność przepisów prawnych, przez co nabywcy, nieświadomi pewnych niuansów, mogą stać się ofiarami nieuczciwych praktyk.

Zawyżony metraż mieszkania oznacza, że deweloper wskazuje na umowie większą powierzchnię nieruchomości niż ta, którą rzeczywiście otrzymuje kupujący. Może to wynikać z różnych powodów, w tym z błędów w pomiarach, niedopatrzeń, a czasem nawet celowego działania. Zawyżony metraż mieszkania może prowadzić do nieuzasadnionych opłat za zakupioną nieruchomość. Kupując mieszkanie, płacimy za każdy metr kwadratowy, a ceny nieruchomości osiągnęły rekordowe poziomy – często wynoszą nawet 15 – 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Dlatego każdy dodatkowy metr, który faktycznie nie istnieje, to realna strata finansowa dla kupującego. Praktyka doliczania powierzchni pod ściankami działowymi, które zgodnie z obowiązującymi przepisami nie powinny być wliczane do powierzchni użytkowej, prowadzi do zawyżania metrażu mieszkań. W efekcie kupujący zapłacili za coś, czego w rzeczywistości nie otrzymali. Załóżmy, że różnica w powierzchni wynosi 2 – 3 metry kwadratowe. Przy dzisiejszych cenach oznacza to, że mogliśmy przepłacić od 30 do nawet 60 tysięcy złotych. To nie jest drobna kwota, a dla wielu osób kupujących mieszkanie, zwłaszcza na kredyt, stanowi to istotne obciążenie finansowe.

Co na to przepisy prawne?

Pojęcie powierzchni użytkowej jest uregulowane w polskich normach, przy czym nie są one prawem powszechnie obowiązującym. Ich zastosowanie jest zwykle dobrowolne, chyba że przepis szczególny wyraźnie nakazuje skorzystanie z konkretnej normy. W Polsce obowiązują trzy główne normy dotyczące pomiaru powierzchni użytkowej budynków, tj.:

a) PN-ISO 9836:1997 – starsza norma, która umożliwia uwzględnianie ścian działowych w pomiarze powierzchni. Często wykorzystywana przez deweloperów, ta zasada pozwalała na zawyżenie metrażu, co mogło prowadzić do nieporozumień w kwestii rzeczywistej wielkości lokali.

b) PN-ISO 9836:2015-12 – nowsza norma, zgodnie z którą powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu wlicza się do powierzchni użytkowej.

c) PN-ISO 9836:2022-07 – najnowsza norma opublikowana i obowiązująca od 18 lipca 2022 roku. Zgodnie z interpretacją jej postanowień powierzchnię zajmowaną przez stałe ściany działowe (mierzoną na poziomie posadzki) wlicza się do powierzchni konstrukcji, a nie do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Oprócz wskazanych norm znaczenie mają 2 rozporządzenia:
a) nieobowiązujące już Rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które odsyłało wprost do normy PN-ISO 9836:1997. W rezultacie do 19 września 2020 roku norma z 1997 roku, pozwalając a doliczać do powierzchni użytkowej powierzchnię pod ścianami działowymi, była w praktyce powszechnie wiążąca.
b) obowiązujące Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Czy do powierzchni użytkowej należy wliczać metraż pod ścianami?

Na tle tych uregulowań bardzo często pojawiają się wątpliwości, czy do powierzchni użytkowej należy wliczać metraż pod ścianami. Obowiązujące jeszcze do niedawna regulacje nie dawały jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. W najnowszych wersjach normy PN-ISO 9836 widać jednak wyraźną próbę rozstrzygnięcia tych wątpliwości. Pomimo różnic w tych normach, żadna z nich, w tym także najnowsza wersja z 2022 roku, nie podaje jednoznacznej definicji ściany działowej. Istotne znaczenie w tej kwestii ma funkcja, jaką pełnią te ściany. W praktyce wyróżnia się dwa typy ścian działowych: stałe oraz te, które można łatwo demontować, zwane przepierzeniami.

W przypadku stałych ścian działowych, powierzchnia, którą one zajmują, nie jest wliczana do powierzchni użytkowej budynku. Z kolei ściany działowe typu przepierzenia, które można łatwo zdemontować i ewentualnie ponownie zamontować w innym miejscu, są uwzględniane w powierzchni użytkowej.

Podsumowując: powierzchnia zajmowana przez murowane, stałe ściany działowe, które nie mogą być demontowane i ponownie montowane, nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu. Takie rozumowanie jest zgodne z definicją powierzchni użytkowej zawartą w punkcie 5.1.7.1 normy, która precyzuje, że jest to część powierzchni kondygnacji netto przeznaczoną do określonych celów użytkowych. W przypadku budynków mieszkalnych, powierzchnia użytkowa obejmuje tylko przestrzeń, która służy do zamieszkiwania (spanie, pobyt) lub wykonywania innych czynności pomocniczych, takich jak przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej czy przechowywanie rzeczy. Czynności te, jak można się domyślić, nie mogą być wykonywane w przestrzeni zajmowanej przez stałe ściany działowe.

Precedensowy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie, sygn. akt IV Ca 1735/23

W sprawie o sygn. akt IV Ca 1735/23, rozpoznawanej przez Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie, deweloper zawyżył powierzchnię użytkową mieszkania, doliczając do niej przestrzeń pod ściankami działowymi, które w umowie zostały uznane za część powierzchni mieszkalnej. Deweloper, posługując się tym zapisem, obciążył nabywców dodatkową opłatą za metry, których de facto nie otrzymali. Choć początkowo sąd pierwszej instancji nie uznał tych roszczeń, apelacja kupujących okazała się skuteczna.

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie uznał, że zapis w umowie deweloperskiej był nieprecyzyjny i mógł wprowadzać w błąd, a samo doliczanie do powierzchni użytkowej przestrzeni pod ściankami działowymi było niezgodne z przepisami. Sąd podkreślił, że elementy te, zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836:1997, powinny być traktowane jako lekkie przegrody, które mogą zostać zdemontowane i nie mają wpływu na rzeczywistą powierzchnię mieszkania. W wyniku wyroku sądowego, deweloper został zobowiązany do zwrotu nabywcom kwoty 21.779,34 PLN wraz z odsetkami, a także do pokrycia kosztów postępowania. Orzeczenie to może stanowić przełom w walce konsumentów z nieuczciwymi praktykami deweloperów i stać się podstawą do kolejnych roszczeń. Wyrok jest prawomocny.

Co zrobić, jeśli metraż jest zawyżony?

Jeśli po odbiorze mieszkania okaże się, że jego rzeczywista powierzchnia jest mniejsza niż w umowie kupujący może domagać się obniżenia ceny. Zgodnie z kodeksem cywilnym, kupujący prawo do proporcjonalnego obniżenia ceny mieszkania, jeśli jego metraż jest mniejszy od deklarowanego. Odpowiedzią na nieuczciwe praktyki deweloperów mogą być także pozwy sądowe. Coraz więcej właścicieli nieruchomości decyduje się na dochodzenie roszczeń z tytułu zawyżonego metrażu. Sąd może zobowiązać dewelopera do zwrotu nadpłaconych środków, jeśli udowodnimy, że zakupione mieszkanie ma mniejszą powierzchnię niż deklarowana w umowie.

adw. Karolina Pilawska - Pilawska Zorski Adwokaci (www. pzadwokaci.pl)