REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

REKLAMA

REKLAMA

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest specjalistą pomagającym w dokonaniu transakcji. Jego usługi są więc skierowane do osób, które chcą obracać swoimi nieruchomościami. Jeżeli pośrednik nie zachowa należytej staranności w swoich działaniach, może narazić klienta na szkodę i utratę potencjalnych zysków. Trafiłeś na nieuczciwego pośrednika? A może sam chcesz podjąć pracę brokera nieruchomości? Koniecznie dowiedz się, jaka odpowiedzialność spoczywa na osobach wykonujących ten zawód.

Pośrednik nieruchomości - kim jest? Definicja i warunki wykonywania zawodu

Status pośrednika nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899), Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Poza regulacjami związanymi z pracą brokerów nieruchomości, dział ten normuje również działalność zawodową rzeczoznawców majątkowych i zarządców nieruchomości.

REKLAMA

Według artykułu 179a ustawy, pośrednik w obrocie nieruchomości jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jako obrót nieruchomościami rozumiemy tutaj nabycie lub zbycie praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także wszelkie inne czynności, których przedmiotem są nieruchomości bądź ich części, np. najem.

W celu wykonywania zwodu pośrednika w obrocie nieruchomościami trzeba spełnić kilka przesłanek:

  1. Wymóg niekaralności;
  2. Posiadanie licencji wydawanej przez Polską Federację Rynku Nieruchomości – obecnie nie jest już obowiązkowe, ale posiadanie licencji przez pośrednika daje klientowi gwarancję, iż podchodzi on do swojej działalności z należytym profesjonalizmem i starannością;
  3. Posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia, które pozwala zmitygować ryzyko związane z działalnością zawodową. Nie chodzi jednak o podstawowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które powinna opłacać każda osoba prowadząca działalność gospodarczą, tylko o ubezpieczenie działalności zawodowej związanej ściśle z wykonywanym zawodem pośrednika nieruchomości.

Odpowiedzialność cywilna pośrednika nieruchomości

REKLAMA

Artykuł 181 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami wskazuje, że każdy pośrednik powinien być objęty obowiązkowym ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej. Mowa tutaj o odpowiedzialności wobec osób trzecich za działania, które są oceniane negatywnie z perspektywy prawa. Odpowiedzialność cywilną ponoszą najczęściej przedstawiciele tzw. wolnych zawodów – prawnicy, lekarze, oraz omawiani w tym tekście pośrednicy nieruchomości. Podstawowym celem nałożenia odpowiedzialności cywilnej na osobę dokonującą czynności na rzecz kogoś innego jest zobowiązanie jej, w razie gdy wystąpi szkoda, do naprawy wynikającego z tego uszczerbku.

Dlatego pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Muszą wykonywać swoje usługi zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, należytą starannością oraz zgodnie z regułami etyki zawodowej. Wszelkie odstępstwa od tych założeń mogą spowodować powstanie szkody po stronie ich klienta.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co istotne, artykuł 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera informację, że jeśli broker realizuje swoje obowiązki, korzystając z pomocy osób trzecich, a jednocześnie nadzoruje ich działania, ponosi odpowiedzialność również za działania tychże osób.

Samą odpowiedzialność cywilną dzielimy na dwie szczegółowe kategorie:

  • kontraktową,
  • deliktową.

Dzięki umiejętności ich rozróżnienia będziemy mogli poprawnie wskazać, jak dochodzić roszczeń od nieuczciwego brokera nieruchomości.

Odpowiedzialność kontraktowa pośrednika

REKLAMA

W większości przypadków źródłem stosunku zobowiązaniowego między pośrednikiem a klientem jest umowa. W rezultacie pośrednik ponosi odpowiedzialność za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Zasady, które regulują reżim tej odpowiedzialności, uwzględnia artykuł 471 Kodeksu cywilnego:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Jako nienależyte wykonanie umowy rozumiemy każdy rodzaj uchybienia, który może wynikać z kontraktu, a zwłaszcza pozostawanie pośrednika w zwłoce czy niewywiązywanie się ze swoich obowiązków.

W celu dochodzenia roszczeń od pośrednika, opierając się o odpowiedzialność kontraktową, musi dojść do zaistnienia szkody, czyli realnego uszczerbku w interesach klienta (bądź potencjalnego klienta). Ponadto musi zaistnieć związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy działaniem bądź zaniechaniem pośrednika a wystąpieniem takiej szkody. Podsumowując, między czynnością pośrednika lub jej brakiem musi pojawić się szereg powiązań, które prowadzą do tego, że wystąpiła szkoda. W paragrafie pierwszym Kodeksu cywilnego możemy przeczytać, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Co z odpowiedzialnością deliktową?

Odpowiedzialność deliktowa została unormowana w artykule 415 Kodeksu cywilnego, który wskazuje: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jak sama nazwa mówi, podstawą do powstania odpowiedzialności deliktowej jest delikt, czyli popełnienie czynu zabronionego prawem.

Pośrednik nieruchomości ponosi odpowiedzialność deliktową za każdym razem, gdy dopuści się czynów zabronionych np. przywłaszczenia rzeczy, kradzieży, czy naruszenia dóbr osobistych. Katalog takich zachowań jest wyjątkowo obszerny i z mocy prawa uznaje się je za niegodziwe. Dla uznania odpowiedzialności deliktowej pośrednika nie trzeba więc regulować tych kwestii w umowie.

Trzeba zaznaczyć, że w niektórych przypadkach okazuje się, że pośrednik ponosi jednocześnie odpowiedzialność kontraktową, ponieważ naruszył zapisy umowne, jak i deliktową – gdyż jego działanie było naruszeniem prawa. Wówczas klient doznający szkody w swoich interesach może dochodzić roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej, według własnego uznania. Jeśli w wyniku takiego zachowania klient brokera poniesie szkodę o charakterze majątkowym, będzie mógł domagać się odszkodowania, a w przypadku niemajątkowej zadośćuczynienia.

Dochodzenie roszczeń od pośrednika w obrocie nieruchomościami

W sytuacji, w której padniemy ofiarą nieuczciwego albo niedbałego pośrednika w obrocie nieruchomościami, należy w pierwszej kolejności wezwać go do naprawienia szkody (w tym do zapłaty odszkodowania lub zadośćuczynienia). Możemy również zgłosić go do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zrzeszającej pośredników posiadających licencję do wykonywania zawodu.

Jeśli jednak działania polubowne nie przyniosą oczekiwanego efektu, trzeba będzie wnieść powództwo do sądu. Gdy sąd zasądzi na naszą korzyść odszkodowanie lub zadośćuczynienie, a pośrednik będzie posiadać ważne ubezpieczenie OC, ubezpieczyciel będzie zobowiązany do pokrycia kosztów postępowania.

Wnioski - najważniejsze ubezpieczenie OC

Najważniejszym wymogiem wobec pośredników nieruchomości jest posiadanie ubezpieczenia, które pozwala na skuteczną ochronę zarówno interesów klientów, jak i samych brokerów. Poza tym stanowi obowiązek wynikający wprost z ustawy. Nieposiadanie obowiązkowego ubezpieczenia OC może skutkować nałożeniem dotkliwej kary na pośrednika.

Marcin Staniszewski, Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & Wspólnicy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
ZUS: Bez świadczeń także stopień znaczny niepełnosprawności. Tylko 43 punkty po przerwaniu rdzenia i 25 lat na wózku. Tylko 61 punktów dla niewidomej

Otrzymaliśmy kilka listów od osób niepełnosprawnych (orzeczenia stałe, stopień znaczny niepełnosprawności), które zostały przez WZON wykluczone ze świadczenia wspierającego. W artykule ich opinie:

Rząd kręci bat na właścicieli domów. Będzie limit osób, a nawet metrów dla rodziny? Szykują się wielkie zmiany w przepisach

Hałas, bójki, parkujące, gdzie się da samochody, śmieci i bezsilność sąsiadów – tak można streścić skargi, które leją się lawiną do posłów oraz resortu rozwoju i technologii od tych, którzy stali się ofiarą nowej, polskiej plagi. Domy jednorodzinne zamieniane są w hotele robotnicze. Rząd chce z tym walczyć i kręci bat na ten „biznes”. Szykuje się rewolucja w przepisach?

Cyfrowe wykluczenie w miejscu pracy: cicha forma mobbingu. Czy za wysyłanie memów przez pracowników na WhatsAppie odpowiada pracodawca?

Cyfrowe wykluczenie stanowi często bagatelizowany aspekt mobbingu. Prawo nie nadąża za zmieniającym się środowiskiem pracy. Coraz częściej występująca praca zdalna, powszechne używanie komunikatorów, sprawiają że mobbing nie jest już tylko zjawiskiem bezpośrednim – doświadczalnym i widzialnym przez wszystkich, ale staje się cichy i trudny do udowodnienia dla osób nękanych. Według badań ponad 40 proc. pracowników przyznaje, że doświadcza mobbing.1

Rewolucja w płacy minimalnej i zwrot o 180 stopni: pracodawcy nadal będą mogli ustalać wynagrodzenie zasadnicze poniżej najniższej krajowej, a tysiące pracowników nie otrzyma zapowiadanych podwyżek od 1 stycznia 2026 r.

W rządzie, od 26 sierpnia 2024 r., trwają prace nad projektem ustawy o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC62), w którym – w ostatnim czasie, w związku z uwagami do projektu zgłoszonymi podczas uzgodnień międzyresortowych – zostały wprowadzone istotne zmiany. Pierwotnie – projekt zakładał, że płaca minimalna ma zostać zrównana z wynagrodzeniem zasadniczym, a tym samym – dodatki do wynagrodzenia miały stać się prawdziwymi dodatkami, a nie elementami pozwalającymi pracodawcom na ustalanie wynagrodzenia zasadniczego poniżej płacy minimalnej. Z ostatecznego tekstu projektu ustawy, który został skierowany do rozpatrzenia przez Komitet do Spraw Europejskich wynika jednak, że tak się nie stanie, a bynajmniej – nie od 1 stycznia 2026 r.

REKLAMA

Socjolog: wyborcy kierują się emocjami, nikt nie czyta programów; zwycięża ten, kto umiejętnie przeplata politykę miłości z polityką nienawiści

Wyborcy deklarują, że chcą programów, ale kierują się emocjami - powiedział w Studiu PAP socjolog, dr hab., prof. Uniwersytetu Warszawskiego Przemysław Sadura. Zapytany jakich działań kandydatów można się spodziewać w miesiącu, który pozostał do wyborów, powiedział, że boi się "puszczać wodze fantazji".

Złodzieje nie świętują: zabezpiecz dom czy mieszkanie przed wyjazdem na Wielkanoc. Jadąc uważaj, trwa policyjna akcja: Wielkanoc 2025

Wielkanoc 2025, podobnie jak te w latach ubiegłych jest szczególnie ważnym dla nas okresem, ale w natłoku obowiązków nietrudno o nieuwagę. Taki moment mogą szybko wykorzystać złodzieje. Policja od lat ostrzega: złodzieje nie świętują - zabezpiecz dom czy mieszkanie przed wyjazdem na Wielkanoc. Jadąc uważaj, bo jak zawsze trwa policyjna akcja: Wielkanoc na drogach.

Prof. Sieroszewski (ginekolog): Powyżej 24 tygodnia ciąży nie ma aborcji - jest poród. NRL: wytyczne Ministra Zdrowia nie wiążą sądów i nie wyjaśniają wszystkich wątpliwości co do zasad przerywania ciąży

Opinią publiczną wstrząsnęła ostatnio informacja o przerwaniu 9 miesięcznej ciąży w szpitalu w Oleśnicy. Zdarzyło się w 2024 roku ale informacja o tym fakcie dotarła do szerszej opinii publicznej w bieżącym roku. Wiele osób jest zaszokowanych tym, że zamiast doprowadzić do urodzenia dziecka, lekarz doprowadził do jego śmierci. W tej sprawie Prokuratura Okręgowej we Wrocławiu prowadzi postępowanie wyjaśniające. Sprawą zainteresował się Rzecznik Praw Obywatelskich. Natomiast Naczelna Rada Lekarska apeluje do Ministra Zdrowia o doprecyzowanie przepisów prawnych dot. dopuszczalności przerywania ciąży. O wyjaśnienia co do pojęcia przerwanie ciąży apeluje też Zarząd Główny Polskiego Towarzystwa Ginekologów i Położników. Prezes PTGiP prof. Piotr Sieroszewski wskazuje, że słowo +aborcja+" pochodzi z łaciny; +abortus+ oznacza poronienie. Z poronieniem mamy do czynienia do 23 tygodnia ciąży i tym samym z aborcją. Powyżej 24 tygodnia nie ma żadnej aborcji, a poród" – wyjaśnia prof. Sieroszewski. W tle całej sprawy są wydane w sierpniu 2024 r. wytyczne Ministra Zdrowia w sprawie obowiązujących przepisów prawnych dotyczących dostępu do procedury przerwania ciąży.

Papież Franciszek: Egoizm ciąży bardziej niż krzyż – rozważania na Drogę Krzyżową

Watykan opublikował poruszające rozważania Drogi Krzyżowej autorstwa papieża Franciszka, który wciąż dochodzi do siebie po ciężkim zapaleniu płuc. „W świecie chłodnej kalkulacji i bezlitosnych interesów” Ojciec Święty wzywa do nawrócenia serca, współczucia i odrzucenia obojętności.

REKLAMA

Wielkanocne wydatki Polaków a realne potrzeby, czyli słynne: nie jedz bo to na Święta - zjedz bo się zmarnuje. A co piciem? Policja ostrzega, że trwa akcja: Bezpieczna Wielkanoc 2025

Ile to już razy słyszeliśmy z ust naszych Mam, Babć czy Ciotek: nie jedz bo to na Święta, a za dwa/trzy dni: zjedz bo się zmarnuje albo zrobiłam więcej: weźmiesz sobie. Jak w rzeczywistości kształtują się w tym roku wielkanocne wydatki Polaków w opozycji do realnych potrzeb? Czy znowu dopadł nas konsumpcjonizm? Tak, bo dla niektórych ważny jest też alkohol na wielkanocnym stole, ale uwaga policji ostrzega, że trwa akcja: BEZPIECZNA WIELKANOC 2025.

Wielkanocne zwyczaje: Polska, Ukraina, Kolumbia i Filipiny

Wielkanoc w Polsce, Ukrainie, Kolumbii i na Filipinach charakteryzuje się różnorodnymi tradycjami, z których zatrudniający cudzoziemców pracodawca powinien zdawać sobie sprawę. To właśnie z tych krajów jest w Polsce sporo pracowników. A co jeśli pracownik nie chce świętować polskiej Wielkanocy?

REKLAMA