REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

REKLAMA

REKLAMA

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest specjalistą pomagającym w dokonaniu transakcji. Jego usługi są więc skierowane do osób, które chcą obracać swoimi nieruchomościami. Jeżeli pośrednik nie zachowa należytej staranności w swoich działaniach, może narazić klienta na szkodę i utratę potencjalnych zysków. Trafiłeś na nieuczciwego pośrednika? A może sam chcesz podjąć pracę brokera nieruchomości? Koniecznie dowiedz się, jaka odpowiedzialność spoczywa na osobach wykonujących ten zawód.

Pośrednik nieruchomości - kim jest? Definicja i warunki wykonywania zawodu

Status pośrednika nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899), Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Poza regulacjami związanymi z pracą brokerów nieruchomości, dział ten normuje również działalność zawodową rzeczoznawców majątkowych i zarządców nieruchomości.

REKLAMA

Według artykułu 179a ustawy, pośrednik w obrocie nieruchomości jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jako obrót nieruchomościami rozumiemy tutaj nabycie lub zbycie praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także wszelkie inne czynności, których przedmiotem są nieruchomości bądź ich części, np. najem.

W celu wykonywania zwodu pośrednika w obrocie nieruchomościami trzeba spełnić kilka przesłanek:

  1. Wymóg niekaralności;
  2. Posiadanie licencji wydawanej przez Polską Federację Rynku Nieruchomości – obecnie nie jest już obowiązkowe, ale posiadanie licencji przez pośrednika daje klientowi gwarancję, iż podchodzi on do swojej działalności z należytym profesjonalizmem i starannością;
  3. Posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia, które pozwala zmitygować ryzyko związane z działalnością zawodową. Nie chodzi jednak o podstawowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które powinna opłacać każda osoba prowadząca działalność gospodarczą, tylko o ubezpieczenie działalności zawodowej związanej ściśle z wykonywanym zawodem pośrednika nieruchomości.

Odpowiedzialność cywilna pośrednika nieruchomości

REKLAMA

Artykuł 181 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami wskazuje, że każdy pośrednik powinien być objęty obowiązkowym ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej. Mowa tutaj o odpowiedzialności wobec osób trzecich za działania, które są oceniane negatywnie z perspektywy prawa. Odpowiedzialność cywilną ponoszą najczęściej przedstawiciele tzw. wolnych zawodów – prawnicy, lekarze, oraz omawiani w tym tekście pośrednicy nieruchomości. Podstawowym celem nałożenia odpowiedzialności cywilnej na osobę dokonującą czynności na rzecz kogoś innego jest zobowiązanie jej, w razie gdy wystąpi szkoda, do naprawy wynikającego z tego uszczerbku.

Dlatego pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Muszą wykonywać swoje usługi zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, należytą starannością oraz zgodnie z regułami etyki zawodowej. Wszelkie odstępstwa od tych założeń mogą spowodować powstanie szkody po stronie ich klienta.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co istotne, artykuł 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera informację, że jeśli broker realizuje swoje obowiązki, korzystając z pomocy osób trzecich, a jednocześnie nadzoruje ich działania, ponosi odpowiedzialność również za działania tychże osób.

Samą odpowiedzialność cywilną dzielimy na dwie szczegółowe kategorie:

  • kontraktową,
  • deliktową.

Dzięki umiejętności ich rozróżnienia będziemy mogli poprawnie wskazać, jak dochodzić roszczeń od nieuczciwego brokera nieruchomości.

Odpowiedzialność kontraktowa pośrednika

REKLAMA

W większości przypadków źródłem stosunku zobowiązaniowego między pośrednikiem a klientem jest umowa. W rezultacie pośrednik ponosi odpowiedzialność za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Zasady, które regulują reżim tej odpowiedzialności, uwzględnia artykuł 471 Kodeksu cywilnego:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Jako nienależyte wykonanie umowy rozumiemy każdy rodzaj uchybienia, który może wynikać z kontraktu, a zwłaszcza pozostawanie pośrednika w zwłoce czy niewywiązywanie się ze swoich obowiązków.

W celu dochodzenia roszczeń od pośrednika, opierając się o odpowiedzialność kontraktową, musi dojść do zaistnienia szkody, czyli realnego uszczerbku w interesach klienta (bądź potencjalnego klienta). Ponadto musi zaistnieć związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy działaniem bądź zaniechaniem pośrednika a wystąpieniem takiej szkody. Podsumowując, między czynnością pośrednika lub jej brakiem musi pojawić się szereg powiązań, które prowadzą do tego, że wystąpiła szkoda. W paragrafie pierwszym Kodeksu cywilnego możemy przeczytać, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Co z odpowiedzialnością deliktową?

Odpowiedzialność deliktowa została unormowana w artykule 415 Kodeksu cywilnego, który wskazuje: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jak sama nazwa mówi, podstawą do powstania odpowiedzialności deliktowej jest delikt, czyli popełnienie czynu zabronionego prawem.

Pośrednik nieruchomości ponosi odpowiedzialność deliktową za każdym razem, gdy dopuści się czynów zabronionych np. przywłaszczenia rzeczy, kradzieży, czy naruszenia dóbr osobistych. Katalog takich zachowań jest wyjątkowo obszerny i z mocy prawa uznaje się je za niegodziwe. Dla uznania odpowiedzialności deliktowej pośrednika nie trzeba więc regulować tych kwestii w umowie.

Trzeba zaznaczyć, że w niektórych przypadkach okazuje się, że pośrednik ponosi jednocześnie odpowiedzialność kontraktową, ponieważ naruszył zapisy umowne, jak i deliktową – gdyż jego działanie było naruszeniem prawa. Wówczas klient doznający szkody w swoich interesach może dochodzić roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej, według własnego uznania. Jeśli w wyniku takiego zachowania klient brokera poniesie szkodę o charakterze majątkowym, będzie mógł domagać się odszkodowania, a w przypadku niemajątkowej zadośćuczynienia.

Dochodzenie roszczeń od pośrednika w obrocie nieruchomościami

W sytuacji, w której padniemy ofiarą nieuczciwego albo niedbałego pośrednika w obrocie nieruchomościami, należy w pierwszej kolejności wezwać go do naprawienia szkody (w tym do zapłaty odszkodowania lub zadośćuczynienia). Możemy również zgłosić go do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zrzeszającej pośredników posiadających licencję do wykonywania zawodu.

Jeśli jednak działania polubowne nie przyniosą oczekiwanego efektu, trzeba będzie wnieść powództwo do sądu. Gdy sąd zasądzi na naszą korzyść odszkodowanie lub zadośćuczynienie, a pośrednik będzie posiadać ważne ubezpieczenie OC, ubezpieczyciel będzie zobowiązany do pokrycia kosztów postępowania.

Wnioski - najważniejsze ubezpieczenie OC

Najważniejszym wymogiem wobec pośredników nieruchomości jest posiadanie ubezpieczenia, które pozwala na skuteczną ochronę zarówno interesów klientów, jak i samych brokerów. Poza tym stanowi obowiązek wynikający wprost z ustawy. Nieposiadanie obowiązkowego ubezpieczenia OC może skutkować nałożeniem dotkliwej kary na pośrednika.

Marcin Staniszewski, Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & Wspólnicy

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy to już koniec przestawiania zegarków? Polska prezydencja kontra biurokracja UE, w sprawie zniesienia zmian czasu

Czy to już koniec przestawiania naszych zegarków? Polska prezydencja w Unii Europejskiej podejmuje próbę przełamania impasu w sprawie zniesienia zmian czasu. Choć Komisja Europejska popiera ten pomysł, to brukselska biurokracja wciąż blokuje postępy. Dlaczego Europa nadal tkwi w czasowym chaosie i czy polski rząd zdoła zmienić bieg wydarzeń?

800 plus w 2025 i 2026 r. - termin na wniosek do ZUS

800 plus w 2025 i 2026 r. - nowy okres świadczeniowy rozpoczyna się 1 czerwca. Kiedy najlepiej złożyć elektroniczny wniosek do ZUS? Termin zapewniający ciągłość wypłaty świadczenia wychowawczego niedługo mija.

Żołnierze do premiera: Mamy prawo do drugiej emerytury obok tej mundurowej. Każdy z nas ma na koncie w FUS składki powiększane corocznie o wskaźnik waloryzacji

Mundurowi, którzy rozpoczęli służbę przed 1999 r. nie mają prawa - nawet w przypadku 25 lat pracy cywilnej i odprowadzania składek z tego tytuł do ZUS - do emerytury cywilnej pobieranej obok mundurowej. Inną sytuację prawną mają mundurowi, którzy rozpoczęli służbę po 1999 r. - mają prawo do drugiej emerytury z tytułu składek wypracowanych z pracy w cywilu po zakończeniu służby. W grudniu 2024 r. żołnierze wysłali w tej sprawie list do premiera D. Tuska.

Nie będzie zakazu używania kominków. Na pewno? MKiŚ odpowiada na kontrowersje dotyczące programu Czyste Powietrze

Nowe zasady programu „Czyste Powietrze”, które mają na celu poprawę jakości powietrza i zwiększenie efektywności energetycznej budynków, wzbudzają kontrowersje. Zmiany wprowadzone przez Ministerstwo Klimatu i Środowiska, w tym kwestie dotyczące kominków i źródeł ciepła, stały się przedmiotem gorącej dyskusji. W odpowiedzi na te kontrowersje, minister Krzysztof Bolesta zapewnia, że nie wprowadzi się zakazu używania kominków, a zmiany w regulaminie są wynikiem szerokich konsultacji społecznych i ekspertów. Problemem pozostaje jednak interpretacja zapisów przez urzędników, co budzi obawy o przyszłość bezpieczeństwa energetycznego Polaków.

REKLAMA

Banki likwidują bankomaty. Czy koniec gotówki staje się faktem na naszych oczach?

Banki zaczynają likwidować bankomaty. To zaś rodzi sprzeciw społeczeństwa i niepokoi Rzecznika Praw Obywatelskich, który zwraca uwagę na ryzyko wykluczenia finansowego. Może to wpłynąć szczególnie na osoby starsze i mieszkańców wsi – ale nie tylko. Jakie jeszcze konsekwencje rodzi dalsze ograniczanie gotówki, które postępuje już od pewnego czasu?

Podatek migracyjny: 20 tys. euro za każdą nieprzyjętą osobę. Czy Polska go zapłaci, czy będą kary?

Pakt migracyjny Unii Europejskiej, który wejdzie w życie w 2026 roku, nakłada na państwa członkowskie obowiązek przyjmowania migrantów lub płacenia tzw. „podatku migracyjnego” w wysokości 20 tys. euro za każdą nieprzyjętą osobę. Polska, pomimo apeli Brukseli, konsekwentnie odmawia implementacji tych przepisów, co może doprowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i politycznych. Jakie będą efekty tego stanowiska?

Nie każda wdowa z rentą rodzinną dostanie rentę wdowią. Dlaczego? ZUS: tak jest w przepisach

Renta wdowia to możliwość pobierania dwóch świadczeń jednocześnie, przykładowo emerytury oraz renty rodzinnej po zmarłym współmałżonku. Korzystniejsze świadczenie ZUS wypłaci od lipca 2025 r. pełnej wysokości, a drugie w wymiarze 15 proc. Okazuje się jednak, że nie każda wdowa i każdy wdowiec, którym ZUS wydał decyzję o przyznaniu renty rodzinnej „załapie się” na dobrodziejstwo wynikające z renty wdowiej.

Spokój na zawsze: Jak testament notarialny zapewnia Ci bezpieczeństwo?

Testament notarialny to jedna z najpewniejszych form wyrażenia swojej ostatniej woli. Dzięki sporządzeniu go przed notariuszem masz gwarancję, że dokument będzie zgodny z prawem, nie zostanie podważony, a Twoje decyzje dotyczące majątku zostaną zrealizowane bez problemów. Dowiedz się, dlaczego warto postawić na tę bezpieczną opcję i jakie korzyści niesie ze sobą testament sporządzony w obecności notariusza.

REKLAMA

Najnowsze sondaże wyborcze 2025 [ZESTAWIENIE]

Najnowsze sondaże wyborcze z marca 2025 analizuje socjolog z UJ prof. Jarosław Flis. Jakie są tendencje dla każdego z kandydatów na Prezydenta RP w 2025 r.? Oto zestawienie ostatnich sondaży CBOS, IBRiS, IPSOS, United Surveys, Pollster, Opinia24, SW Research. Jakie są uśrednione wyniki pierwszych 9 kandydatów na Prezydenta Polski?

Jeden prawomocny i 14 nieprawomocnych wyroków. Spory z ZUS o ponowne przeliczenie emerytury, wyrównania i odsetki

Zestawienie i omówienie korzystnych wyroków sądów powszechnych w sprawach dot. wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. SK 140/20, w tym jednego prawomocnego. Przeliczenie emerytur, wyrównania, odsetki z ZUS na rzecz emerytów. Jakie są realia w sądach okręgowych i apelacyjnych.

REKLAMA