REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska: co, kiedy i jak?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Tomasz Wojciechowski
Tomasz Wojciechowski
Radca prawny
deweloper mieszkanie umowa fot. shutterstock
deweloper mieszkanie umowa fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Umowa deweloperska zawierana jest wyłącznie z deweloperem przez nabywcę w trakcie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego. Co powinna zawierać umowa deweloperska? Kiedy ma zastosowanie i w jaki sposób chroni prawa nabywcy?

Zakup nieruchomości wiąże się niejednokrotnie z przygotowaniem dużych pokładów energii, informacji oraz środków finansowych, często stanowiących oszczędności życia. Ponadto nie każdy zakup nieruchomości podlega tym samym regułom prawnym.  Nabycie nieruchomości może bowiem następować w ramach rynku pierwotnego lub wtórnego, a w ramach tego pierwszego również występują dwa tryby nabycia tj. zgodnie z ustawą deweloperską oraz poza reżimem ww. ustawy.

REKLAMA

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF

Sama ustawa o ochronie praw nabywcy lokali mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana również „ustawą deweloperską” była odpowiedzią na problemy nabywców wynikające z braku należytego zabezpieczenia praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych wskazywane w postanowieniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407).

Wprowadzenie umowy miało za zadanie ograniczenie funkcjonujących w obrocie umów przedwstępnych i rezerwacyjnych zawieranych przez Deweloperów i Nabywców w zwykłej formie pisemnej.

REKLAMA

Umowa deweloperska zawierana jest wyłącznie z deweloperem przez nabywcę w trakcie prowadzenia przez dewelopera przedsięwzięcia deweloperskiego czyli procesu, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Status dewelopera może mieć wyłącznie przedsiębiorca prowadzący taką działalność. Nabywcą może być wyłącznie osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sama umowa deweloperska nie przenosi prawa własności nieruchomości na nabywcę, jest umową dwustronnie zobowiązującą, na podstawie której deweloper zobowiązany jest do wybudowania i przeniesienia wyodrębnionego prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na nabywcę, a nabywca jest zobowiązany między innymi do całkowitej zapłaty ceny na rzecz dewelopera przed przeniesieniem tego prawa.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Pomimo, że ustawodawca nie określił wprost essentialia negoti czyli przedmiotowo istotnych elementów treści czynności prawnej, za takie w mojej ocenie należy traktować elementy określone w art. 22 ustawy deweloperskiej, a także prospekt informacyjny wraz ze wszelkimi załącznikami, co wynika z art. 20 ust. 2 ustawy. Co prawda katalog warunków, które powinny zostać opisane w umowie deweloperskiej wskazany w wyżej wymienionym przepisie jest katalogiem otwartym, to brak któregokolwiek ze wskazanych elementów daje nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej umowa zawierać powinna:

  1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
  2. cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
  3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  7. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym;
  8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  9. informacje dotyczące:
  1. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
  2. gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
  3. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  1. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
  2. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  3. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
  4. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  5. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  6. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
  7. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  8. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
  9. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Co daje umowa deweloperska?

REKLAMA

W pierwszej kolejności ustawa deweloperska ma za zadanie chronić prawa nabywcy. Ustawa wymienia kilka sposobów ochrony praw nabywcy, z czego najczęściej stosowany jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP), prowadzony jako rachunek powierniczy w rozumieniu prawa bankowego. Otwarcie i prowadzenie MRP jest obligatoryjne dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego. MRP stanowi formę kontroli banku prowadzącego rachunek nad przedsięwzięciem deweloperskim, który dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. Dopiero po stwierdzeniu przez pracownika banku zakończenia danego etapu, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone przez nabywcę na rachunku. Środki wypłacone przez bank deweloperowi mogą zostać przeznaczone wyłącznie do realizacji danego konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego, natomiast nie mogą zostać wykorzystane przez dewelopera w inny sposób np. na finansowanie innego przedsięwzięcia, pokrycie strat itp. Ponadto środki są ewidencjonowane odrębnie dla każdego nabywcy na subkontach, a nabywca ma prawo do informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach bez obawy naruszenia tajemnicy bankowej, o której mowa w stosownych przepisach.

Poza mieszkaniowym rachunkiem powierniczym elementem chroniącym nabywcę jest konieczność sporządzenia przez dewelopera prospektu informacyjnego obejmującego w szczególności: doświadczenie dewelopera, wykazanie tytułu do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, wskazanie pozwolenia na budowę oraz przedstawienie harmonogramu, którego realizacja stanowi między innymi podstawę do wypłaty środków zgromadzonych na MRP. Całość powyższego daje nabywcy możliwość zapoznania się z doświadczeniami dewelopera, a także z pracami i terminami ich oddania przewidzianymi przez dewelopera.

Umowa deweloperska sporządzana jest wyłącznie w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę do ujawnienia roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym oraz praw z nim związanych na rzecz nabywcy.

Wskazać należy przy tym, że brak jest jednego ogólnego wzorca umowy deweloperskiej i trzeba pamiętać, że każdą umowę należy traktować w sposób indywidualny, przede wszystkim pod kątem elementów koniecznych, a także pod kątem postanowień dodatkowych, które mogą się okazać mniej lub bardziej korzystne dla nabywcy.

Polecamy serwis: Umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
IMGW ostrzega: burze, trąby powietrzne, wiatr do 100 km/h i gwałtowne wzrosty stanów wody

IMGW alarmuje. Trąby powietrzne mogą wystąpić w pasie od Lubelszczyzny po Kujawy. Tam też zostało wydane ostrzeżenie II stopnia przed burzami, którym może towarzyszyć wiatr do 100 km/h. IMGW wydał również ostrzeżenia I stopnia przed burzami. Na południu kraju intensywne opady deszczu mogą powodować podtopienia.

ePraca: nowy obowiązek zgłaszania ofert pracy przez pracodawców, od II kwartału 2025 r. Jest ustawa

Technologia zmienia rynek pracy coraz bardziej. Od jakiegoś czasu można szukać pracy w aplikacji ePraca. Aplikacja do łatwego zainstalowania na telefon jest nowoczesnym narzędziem, dla tych którzy chcą zmienić czy szukają pracy. Co ważne, w związku ze zmianami ustawowymi, a konkretnie w związku z uchwaleniem ustawy o rynku pracy, w zakresie portalu i aplikacji ePraca został uregulowany nowy obowiązek zgłaszania ofert pracy przez pracodawców - ale których?

Prezydent zdecydował: Gminy będą mogły zablokować budowę tysięcy domów. Zmiana ważnego terminu dla właścicieli nieruchomości i koniec z bezterminowymi decyzjami o warunkach zabudowy

W dniu 16 kwietnia 2025 r. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza zmianę ważnego dla właścicieli nieruchomości (i gmin) terminu w zakresie reformy planowania przestrzennego. W związku z ww. reformą – już niebawem – miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z uchwalanymi przez gminy planami ogólnymi, a tym samym – gminy będą mogły uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu na działce, która w ww. planie ogólnym zostanie zlokalizowana w strefie objętej zakazem zabudowy. Nie zmienia się jednak termin na wydawanie bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy, na uzyskanie których pozostało już niewiele czasu.

Wielki Piątek w Kościele katolickim: Jest to dzień postu ścisłego. Jakie są uroczystości?

W Wielki Piątek Kościół katolicki nie sprawuje się mszy świętej. W świątyniach celebrowana jest liturgia Męki Pańskiej, trwa adoracja krzyża, któremu oddaje się cześć przez uklęknięcie – jak Chrystusowi Eucharystycznemu. Odbywa się uroczysta Droga Krzyżowa. Jest to dzień postu ścisłego.

REKLAMA

QUIZ. Życie codzienne czasów PRL. Prawda czy fałsz? Na ostatnim pytaniu na pewno się wyłożysz
Ten quiz jest bardzo sentymentalny. Małe, ciasne, ale własne mieszkanie, kolejki po mięso czy papier toaletowy, zdobywane cudem produkty, bo akurat "rzucili do sklepu". Tak właśnie wyglądało życie codzienne czasów PRL. Sprawdźcie czy pamiętacie tamte czasy.
Wielki Piątek 2025: O której Droga Krzyżowa w Watykanie? Papież Franciszek autorem rozważań

Wielki Piątek 2025 to jedno z najważniejszych wydarzeń Wielkiego Tygodnia. Tego dnia katolicy na całym świecie wspominają mękę i śmierć Jezusa Chrystusa. Szczególną uwagę wiernych przyciągają uroczystości w Watykanie, zwłaszcza wieczorna Droga Krzyżowa przy Koloseum, której rozważania w tym roku przygotował sam papież Franciszek.

Wojsko może zająć Twoją nieruchomość oraz samochód i to nie tylko w razie ogłoszenia mobilizacji lub podczas wojny, ale również w czasie pokoju, a za utrudnianie – grozi grzywna

Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego jak szerokie uprawnienia posiada wojsko względem naszych nieruchomości i samochodów – i to nie tylko w sytuacji wprowadzenia stanu wyjątkowego lub wojennego, ogłoszenia mobilizacji albo w czasie wojny, ale również w czasie pokoju. Do zajęcia przez wojsko domu, w czasie pokoju, może dojść np. w celu zakwaterowania żołnierzy odbywających ćwiczenia wojskowe, a pojazd wojsko może zarekwirować w ramach zwalczania klęski żywiołowej. Za niestosowanie się do decyzji dowódcy wojskowego w sprawie zajęcia nieruchomości, jak również za uniemożliwianie lub utrudnianie wojsku korzystania z zajętej nieruchomości – grozi 5 tys. zł grzywny. W związku z niepewną sytuacją geopolityczną – warto znać poniższe zasady.

Czy Polacy będą mniej pracować? Ministerstwo: rozwiązania muszą być "szyte na miarę"

Krótszy tydzień pracy już na horyzoncie? Ministra Agnieszka Dziemianowicz-Bąk zapowiedziała, że już wkrótce przedstawi najważniejsze wnioski z analiz dotyczące skrócenia tygodnia pracy. Czy czterodniowy tydzień pracy stanie się nowym standardem w Polsce?

REKLAMA

79, 87, 92 punkty. Ile wynosi świadczenie wspierające od marca 2025 r.?

Komu przysługuje świadczenie wspierające w 2025 r. i ile wynosi? Jak przyznawane są punkty? Prezentujemy najważniejsze informacje i przykładowe kwoty dla poszczególnych progów.

Spadki: Gminy mają prawo przejąć pieniądze zmarłego. Już po dwóch latach

Zmarł Twój krewny. Miał konto w banku. Przeoczyłeś to. Gmina ma prawo przejąć te pieniądze. Procedura zaczyna się dwa lata. Termin liczymy od dnia kiedy bank dowiedział się o śmierci posiadacza rachunku bankowego. Gmina ma prawo do zabrania tych pieniędzy.

REKLAMA