Czym jest umowa dożywocia?

Jakub Zawadzki
rozwiń więcej
Coraz większą popularnością wśród osób w podeszłym wieku cieszy się umowa dożywocia. Uregulowana jest w Kodeksie Cywilnym a specjalna konstrukcja czyni z niej umowę o funkcji alimentacyjnej. Dożywocie ma charakter prawa majątkowego osobistego, przypisanego do konkretnej osoby, którego nie może zbyć ani odziedziczyć.

Jest to rodzaj umowy cywilno-prawnej polegający na tym, że właściciel nieruchomości będący osobą fizyczną zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na rzecz nabywcy (zobowiązanego), który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy albo wskazanej przez niego osobie bliskiej (dożywotnikowi) – dożywotnie utrzymanie.

Zobacz: Porady prawne-nieruchomości

Zakres umowy

Istotny dla tego typu umowy jest szczegółowy zakres i rodzaj świadczeń. Do głównego obowiązku nabywcy należy traktowanie dożywotnika jak domownika, tzn. zapewnienie mu mieszkania, światła, opału a także dostarczenie mu wyżywienia oraz ubrania. W przypadku choroby należy zapewnić mu odpowiednią pomoc oraz opiekę medyczną.
Jeśli dożywotnik umrze, zobowiązany musi ponieść koszty związane z godnym pochówkiem, odpowiadającym miejscowym zwyczajom. Ogólnie mówiąc to na nabywcy nieruchomości w drodze umowy dożywocia ciążyć będzie obowiązek zapewnienia dożywotnikowi takiego utrzymania, żeby jego potrzeby zostały w całości zaspokojone.

Kto może sporządzić?

Starzejące się społeczeństwo jest szczególnie zainteresowane umową dożywocia. Może sobie w ten sposób zapewnić godziwe utrzymanie oraz możliwość spędzenia starości we własnym mieszkaniu wraz z odpowiednią opieką osób najbliższych. Jest to także wygodna forma rozdysponowania swojego majątku jeszcze za życia. Kodeks Cywilny nie przewiduje żadnych ograniczeń wiekowych a jedynym wymaganiem ustawowym jest bycie osobą fizyczną oraz właścicielem danej nieruchomości. Stroną umowy dożywocia może być sam zbywca nieruchomości lub osoba mu bliska (np. współmałżonek).

Zobacz: Kodeks cywilny

Kto może być nabywcą?

Umowa dożywocia dotyczy zazwyczaj osób bliskich zbywcy. Uprawnionymi do świadczeń są krewni, powinowaci, a także inne osoby nie pozostające ze zbywcą w stosunku pokrewieństwa lub powinowactwa, związane z nim węzłem przyjaźni i bliskości w sensie uczuciowym lub pozostające ze zbywcą we wspólności domowej. Umowa dożywocia nie może zobowiązywać do zapewnienia dożywotniego utrzymania osobie trzeciej nie pozostającej ze zbywcą w stosunku bliskości.

Przedmiot i forma umowy

Przedmiotem umowy dożywocia przenoszącej własność może być każda nieruchomość: gruntowa, budynkowa, lokalowa, udział we własności jako część ułamkowa, prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz udział w wieczystym użytkowaniu. Przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Forma aktu notarialnego jest bezwzględnie wymagana dla umowy dożywocia. 

Zobacz: Nieruchomości

Ujawnienie prawa dożywocia

Wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej ma jedynie charakter deklaratywny, nikt nie jest zobowiązany do ujawnienia umowy dożywocia. Nie działa w tym przypadku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która zakłada, że to, co jest zapisane w księdze, jest zgodne ze stanem faktycznym. Oznacza to, że w razie nie wpisania w księdze wzmianki o obciążeniu nieruchomości prawem dożywocia, nabywca odpowiada za zobowiązania zbywcy.

Zobacz: Forum-umowa dożywocia

Podatek od dożywocia

Umowa o dożywocie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ jest jednoznaczna z odpłatnym zbyciem nieruchomości, a zawierający ją uzyskują przychód podlegający opodatkowaniu. Obowiązek podatkowy spoczywa na nabywcy własności nieruchomości. Stawka podatku wynosi 2 proc. podstawy opodatkowania, którą jest wartość rynkowa nieruchomości. Ze względu na formę zawarcia umowy dożywocia płatnikiem podatku będzie notariusz.

Zwolnione od podatku jest przeniesienie w drodze dożywocia gospodarstwa rolnego lub nieruchomości, która wejdzie w jego skład a także zwykłej nieruchomości, gdy od momentu nabycia lokalu upłynęło pięć lat.

Opłaty notarialne

Opłata notarialna od umowy o dożywocie będzie uzależniona od wartości mieszkania. Maksymalna stawka wynosi od wartości:

• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,

• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,

• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, nie więcej niż 7500 zł.

Powyższe stawki to stawki maksymalne – można negocjować z notariuszem wysokość opłat. Do opłaty notarialnej będzie doliczony podatek 23% VAT.

Dożywocie a zachowek

Umowa dożywocia jest także jednym ze sposób uniknięcia zapłaty zachowku. Przekazana nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej, ponieważ samo jej przekazanie jest odpłatne i nie ma charakteru darowizny.

Dożywocie a rozwód

Jeśli małżeństwo pozostające we wspólności majątkowej stało się stroną umowy, nie ma znaczenia, które z nich w rzeczywistości ponosiło koszty utrzymania dożywotnika, ponieważ wszystkie środki pochodziły z majątku wspólnego. Jeśli zdecydują się sprzedać nieruchomość, to nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce uprzednich właścicieli, będących kontrahentami dożywotnika, a uzyskanymi ze sprzedaży środkami małżeństwo podzieli się po połowie. Jeśli dożywotnik nie będzie zadowolony ze zmiany zobowiązanego, może wystąpić o zmianę treści umowy, tak aby zamiast opieki i mieszkania przysługiwała mu dożywotnia renta.

Zamiana na rentę

Umowa dożywocia może w szczególnych przypadkach zostać zamieniona orzeczeniem sądu na rentę pieniężną. Dzieje się tak, gdy z jakichkolwiek powodów między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie konflikty, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Wtedy tylko sąd, na żądanie jednej ze stron będzie mógł zamienić niektóre lub wszystkie uprawnienia na dożywotnią rentę, która będzie miała wartość tylko uprawnień dożywotnika, a nie całej przekazanej nieruchomości.

Samo nie wywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi podstawy do zamiany dożywocia na rentę. Stwarza ono natomiast warunki do wytoczenia powództwa o zasądzenie umówionych świadczeń.

Rozwiązanie umowy

Do rozwiązania umowy dożywocia uprawniony jest tylko sąd. Dożywotnik oraz zobowiązany mają prawo do wystąpienia z powództwem, w którym muszą udowodnić, że zerwanie umowy jest uzasadnione wyjątkowymi okolicznościami. Do najczęściej spotykanych przyczyn ustania dożywocia należą np. częste awantury między stronami, zwłaszcza połączone z naruszeniem nietykalności cielesnej, zmuszenie dożywotnika do opuszczenia mieszkania, niszczenie jego rzeczy, uporczywe poniżanie jego godności osobistej. Ocena, czy zachodzi wyjątkowość każdorazowo należeć będzie zawsze do sądu rozpoznającego sprawę o rozwiązanie dożywocia, który musi brać pod uwagę interesy obu stron, w tym także interesy ekonomiczne.
Efektem wydania wyroku rozwiązującego umowę dożywocia, jest ponowne przeniesienie własności nieruchomości na zbywcę oraz wygaśniecie prawa dożywocia.

Tylko sąd może rozwiązać umowę dożywocia.

Zobacz:Odstępne a umowne prawo odstąpienia

Śmierć dożywotnika

W przypadku śmierci dożywotnika, prawo dożywocia wygasa, ponieważ było ściśle związane z osobą zmarłą. Nie będzie także elementem wchodzącym w skład spadku. Od tej chwili nabywca nieruchomości zwolniony jest ze zobowiązań wynikających z umowy dożywocia. Również, jeżeli dożywotnik wystąpił z pozwem o rozwiązanie umowy i zmarł w trakcie procesu, to roszczenie nie przechodzi na jego spadkobierców. Spadkobiercy nie mogą wstąpić do procesu wszczętego jeszcze za życia dożywotnika.

Uznanie umowy za bezskuteczną

Umowa dożywocia może zostać uznaną za bezskuteczną, jeżeli dożywotnik stał się w ten sposób niewypłacalny w stosunku do osoby, wobec której miał obowiązek alimentacyjny. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.

Zwrot nakładów 

Po rozwiązaniu umowy dożywocia zobowiązany (nabywca) może dochodzić od dożywotnika zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie, gdy był jej właścicielem - jako zwrotu korzyści. Natomiast dożywotnikowi nie przysługuje ani roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w tym czasie, ani też roszczenie o zwrot pożytków.

Prawo
1000 zł miesięcznie - tyle wyniesie kwota świadczenia z funduszu alimentacyjnego po podwyższeniu (obecnie jest to 500 zł)
04 lis 2024

Rząd szykuje zmianę, która polega na podniesieniu maksymalnej kwoty świadczenia z funduszu alimentacyjnego z 500 do 1000 zł miesięcznie. Takie rozwiązanie przewiduje projekt noweli ustawy o pomocy osobom uprawnionym do alimentów.

2025 r.: świadczenie pielęgnacyjne, świadczenie wspierające, zasiłek pielęgnacyjny. Które świadczenia wzrosną?
04 lis 2024

2025 r.: świadczenie pielęgnacyjne, świadczenie wspierające, zasiłek pielęgnacyjny. Które świadczenia wzrosną? Gdzie złożyć wniosek? Jakie warunki należy spełniać by otrzymać poszczególne świadczenia?

ZUS od wszystkich umów cywilnoprawnych. Znamy plan rządu, który zakłada pełne ozusowanie umów o dzieło i zlecenia
04 lis 2024

Rząd chce przesunąć o rok pełne ozusowanie umów cywilnoprawnych (ZUS od umów o dzieło i zlecenia), zaplanowane w Krajowym Planie Odbudowy na styczeń 2025 r. Minister Agnieszka Dziemianowicz-Bąk podkreśla, że zmiana jest konieczna, lecz wprowadzenie jej z odpowiednim wyprzedzeniem pozwoli uniknąć trudności dla pracowników i przedsiębiorców.

MZ: różnice pomiędzy wskaźnikami dla minimalnego wynagrodzenia lekarza ze specjalizacją i pielęgniarki z wykształceniem magisterskim i specjalizacją są zbyt niskie
04 lis 2024

W wywiadzie dla Polskiej Agencji Prasowej, Ministra Zdrowia Izabela Leszczyna powiedziała, że ustawa o sposobie ustalania najniższego wynagrodzenia zasadniczego niektórych pracowników zatrudnionych w podmiotach leczniczych ma trzy zasadnicze wady, które psują system opieki zdrowotnej. Ministerstwo Zdrowia pracuje nad zmianami, które spowodują, że presja płacowa publicznej służbie zdrowia się zmniejszy. Zdaniem ministry Leszczyny nie ma w systemie ochrony zdrowia przestrzeni do obniżenia składki zdrowotnej.

Zrzutka.pl, Pomagam.pl i Siepomaga.pl pod lupą UOKiK. Są zarzuty i wszczęte postępowania
04 lis 2024

Zrzutka.pl, Pomagam.pl i Siepomaga.pl pod lupą UOKiK. W stosunku do Zrzutki.pl prezes UOKiK postawił zarzuty naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Wobec Pomagam.pl i Siepomaga.pl zostały wszczęte postępowania wyjaśniające. 

Dłuższy urlop macierzyński już w 2025 roku. Nie dla wszystkich rodziców [zmiany w kodeksie pracy]
04 lis 2024

Rada Ministrów przyjęła 29 października 2024 r. projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks pracy oraz niektórych innych ustaw. Ta nowelizacja wprowadza uzupełniający urlop macierzyński, z którego będą mogli skorzystać rodzice dziecka urodzonego jako wcześniak lub wymagającego dłuższego pobytu w szpitalu po urodzeniu. Uzupełniający urlop macierzyński będzie wynosił do 8 lub do 15 tygodni, w zależności od czasu hospitalizacji dziecka, tygodnia ciąży, w którym urodzi się dziecko lub masy urodzeniowej niemowlaka. Teraz projektem zajmie się Sejm.

 

Nie tylko bon energetyczny. Trwa nabór wniosków o dodatek do energii elektrycznej
04 lis 2024

Trwa nabór wniosków o dodatek do energii elektrycznej w ramach programu „Aktywny samorząd”. Dodatek wynosi 100 zł miesięcznie. Wnioski należy składać w terminie do 30 listopada 2024 r.

Od 10 do 20 proc. droższe usługi pogrzebowe w 2025 r. Większa szara strefa w branży funeralnej. Zasiłek pogrzebowy nie 7 tys., a 4 tys. zł w 2025 r.? Polska Izba Branży Pogrzebowej ostrzega i apeluje o zmiany
04 lis 2024

Od 10 do 20 proc. droższe usługi pogrzebowe w 2025 r. Większa szara strefa w branży funeralnej. Zasiłek pogrzebowy nie 7 tys., a 4 tys. zł w 2025 r.? Polska Izba Branży Pogrzebowej ostrzega i apeluje o zmiany. Co z podwyższeniem zasiłku pogrzebowego?

Recepty na bezpłatne leki. Rząd szykuje ważną zmianę, dzięki której większa liczba lekarzy będzie mogła wypisywać takie recepty
03 lis 2024

Rząd szykuje zmiany dotyczące wystawiania recept na bezpłatne leki. Zawiera je projekt ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych. Po wprowadzeniu nowych regulacji większa liczba lekarzy będzie mogła wypisywać takie recepty.

Wybory prezydenckie 2025: Przemysław Czarnek rusza w Polskę, by mobilizować wyborców prawicy do głosowania na kandydata PiS; stawia na Karola Nawrockiego
03 lis 2024

Przemysław Czarnek jest wymieniany w gronie kandydatów PiS na prezydenta RP. Poseł powiedział, że 5 listopada rusza w objazd po kraju, by mobilizować wyborców prawicy do głosowania na kandydata tego ugrupowania - ktokolwiek nim będzie. Jak dodał, z całą pewnością dobrym kandydatem byłby Karol Nawrocki.

pokaż więcej
Proszę czekać...