Nieruchomości, Mieszkania

Adam Bojanowski, właściciel firmy Działki w Zaciszu, dzieli się swoimi spostrzeżeniami na temat obecnej sytuacji na rynku nieruchomości oraz jak deweloperzy muszą się dostosować w czasach kryzysu. 

Problem dotyczy podwójnego opodatkowania wynikającego z wynajmu nieruchomości w Wielkiej Brytanii przez polskiego podatnika. KIS przeanalizował przepisy konwencji między Polską a Wielką Brytanią w zakresie unikania podwójnego opodatkowania. Czy podatnik powinien płacić podatek w Polsce od wynajmu nieruchomości za granicą?

We wszystkich największych miastach sprzedaż nowych mieszkań znacznie przewyższała w tym roku ich dopływ na rynek. Eksperci portalu GetHome.pl uspokajają, że firmy deweloperskie mogą szybko zwiększyć podaż mieszkań, bo mają ich spory zapas w pozwoleniach na budowę.

Od niedawna można otrzymać grzywnę za brak posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Notariusze wymagają okazania go np. przy transakcji sprzedaży miejsca parkingowego w wielostanowiskowej hali garażowej. Jednak kłopot w tym, że podmioty uprawnione do wystawiania dokumentów odmawiają ich przygotowania.

Polacy chcą mieszkać pod miastem? Wśród nabywców nowych mieszkań rośnie popularność lokalizacji podmiejskich. Średnia cena za 1 m kw. w okolicach Warszawy w maju była średnio o ok. 40 proc. niższa niż w stolicy; podobnie było w innych dużych miastach.

Zbliżamy się do półmetka 2023 r. na rynku nieruchomości. W co celują inwestorzy?

Od 2026 roku ma obowiązywać unijna dyrektywa o charakterystyce energetycznej budynków (dyrektywa EPBD). Zgodnie z założeniami tej dyrektywy wszystkie obecnie istniejące budynki mieszkalne będą musiały osiągnąć (w drodze termomodernizacji) klasę energetyczną E od 2030 roku, a klasę energetyczną D od 2033 roku. 13 czerwca 2023 r. Krajowa Agencja Poszanowania Energii zaprezentowała swoje propozycje podziału budynków mieszkalnych na klasy energetyczne, od A do G, zgodnie z wymogami projektu dyrektywy EPBD. Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma też przygotowaną metodykę podziału budynków na klasy energetyczne, ale czeka na ostateczny kształt dyrektywy EPBD.

Warunki mieszkaniowe na rynku najmu w Polsce pogarszają się. Około 65% najemców wynajmuje zbyt małe mieszkanie. Tak wynika z szacunków HREIT opartych o dane Eurostatu za 2022 rok. To najgorsze statystyki w Europie.

Sejm przyjął ustawę, która likwiduje konieczność opłacenia 2% podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania z rynku wtórnego. To znacząca ulga, zwłaszcza dla młodych osób, które często zmuszone były płacić wysokie podatki przy nabyciu używanej nieruchomości.

Dane Eurostatu pokazują, że obecnie blisko 50% młodych Polek i Polaków, którzy wchodzą w dorosłe życie, nadal mieszka w domu rodzinnym. To, że dzieci nie usamodzielniają się już tak szybko jak ich rodzice, potwierdza badanie Grupy Progres, z którego wynika, że aż 69 proc. rodziców obecnie aktywnych zawodowo z pokolenia X (1965–1979) i Y (1979–1995), którzy mają więcej niż 30 lat, deklaruje, że zamieszkali sami, gdy byli w wieku między 18 a 23 r.ż.

Od początku 2023 r. do użytku oddano 1,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, co było najwyższą wartością w historii polskiego rynku. Tym samym, zasoby sektora magazynowego osiągnęły 29,6 mln mkw.

Do czego zobowiązuje dewelopera i co gwarantuje nabywcy obowiązująca od lipca 2022 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – zwana potocznie „ustawą deweloperską”?

Brak działek pod zabudowę i wydłużające się procedury to jedne z głównym barier hamujących budownictwo mieszkaniowe – ocenił Polski Związek Firm Deweloperskich. Deweloperzy opublikowali raport „7 grzechów głównych wstrzymujących rozwój budownictwa mieszkaniowego”.

W kwietniu 2023 r. staniał gaz, opał i AGD – wynika z danych GUS. Jest to skromna ulga po wcześniejszych gwałtownych wzrostach cen. Efekt jest taki, że statystyczna rodzina wydaje na utrzymanie i wyposażenie mieszkania 1360 złotych miesięcznie. To o 19% więcej niż przed rokiem. Wbrew pozorom jest to najniższa dynamika od niemal roku.

Czy wśród nabywców nowych mieszkań są obcokrajowcy? Jak dużą grupę stanowią? Z jakich krajów pochodzą? Jakich mieszkań poszukują?

Aktualnie, w 2023 roku wiele osób planujących zakup nieruchomości nie jest pewnych, czy to na pewno odpowiedni moment na inwestycję. Te wątpliwości wynikają ze wzrostu cen, niestabilnej sytuacji kredytowej i windującej nieustannie inflacji. Jednak zdaniem ekspertów, to dobry moment by zainteresować się budową domu, która może okazać się tańsza niż zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Na co warto zwrócić uwagę podczas wyboru nieruchomości?

Średnia cena metra kwadratowego w większości polskich aglomeracji była w kwietniu wyższa niż miesiąc wcześniej. Jednocześnie skurczyła się oferta najtańszych lokali.

Zwiększenie do pięciu metrów odległości, budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji, od granicy działki - zakłada opublikowany 27 kwietnia 2023 r. projekt rozporządzenia, którego celem jest ukrócenie praktyk związanych z tzw. "patodeweloperką". Do tej pory odległość ta wynosi minimum trzy metry w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami – cztery metry.

Inwestycje na rynku nieruchomości bronią się niezależnie od trudności w gospodarce, jednak budowa mieszkań chwilowo wyhamowała, magazyny zwolniły, za to parki handlowe nadal nabierają inwestycyjnego wiatru w żagle.

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2023 zaczął się mozolnie. I kwartał 2023 r. przyniósł zaledwie 651 mln euro. Według prognoz, najbliższe miesiące nie przyniosą znaczącego przyspieszenia. Ta zadyszka jest konsekwencją zawirowań gospodarczych.

Przez ostatnich kilkanaście lat zakup mieszkania na kredyt opłacał się bardziej niż jego najem. Różnica w kosztach jest wręcz zaskakująco wysoka. Majątek właściciela rósł bowiem przeciętnie aż o 42 tysiące złotych rocznie w porównaniu do majątku kogoś kto wybrał najem. Tak wynika z szacunków przygotowanych przez HRE Investment Trust.

Aktualnie więcej niż 1350 złotych miesięcznie wydaje na utrzymanie i wyposażenie mieszkania statystyczna (trzyosobowa) polska rodzina. W przeciągu ostatniego roku zdrożały wszystkie elementy składające się na łączny koszt utrzymania domu - w sumie o 21%. Taniej nie będzie.

Po wielu latach ciągłych globalnych wzrostów na rynku mieszkaniowym obserwujemy wyhamowywanie. Potwierdza to najnowsza analiza Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, która wskazuje, że w ostatnim kwartale odnotowano masowe spadki cen mieszkań, w dwóch trzecich, czyli 31 krajach uwzględnionych w badaniu. Oznacza to, że jedynie 15 z 46 państw skontrolowanych przez OECD, nadal notuje — w stosunku do poprzedniego kwartału, wzrosty cen.

W każdym miesiącu Główny Urząd Statystyczny podaje dane na temat przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń. Znajdziemy tam informacje o pensjach w różnych sektorach gospodarki. Dzięki temu możemy sprawdzić, jak długo przedstawiciele różnych zawodów muszą pracować na metr kwadratowy mieszkania w największych, polskich miastach. 

Rynek nieruchomości od przeszło dwóch lat cechuje niestabilność i nieprzewidywalność.  Wszelkie założenia zdają się być ryzykowne, dlatego inwestorzy jak i deweloperzy stoją dziś przed poważnym wyzwaniem jak nie stracić i jak zyskać. Elastyczność stała się dziś sine qua non każdego kto działa na tym rynku. O komentarz poprosiliśmy Adama Bojanowskiego – eksperta od inwestycji w nieruchomości.