Tematy - Prawo - Najem, Lokal - INFOR.PL

Przy obecnych cenach nieruchomości, mało kogo stać jest obecnie na kupno mieszkania. Nadal jednak wiele osób chce mieszkać „na swoim”, albo jest do tego zmuszonym- np. w wyniku podjęcia studiów lub pracy w innym mieście. Z drugiej strony właściciele kilku mieszkań- czy to nabywcy, czy np. spadkobiercy chcą na nich zarobić. Rozwiązaniem tych „problemów” jest rzecz jasna umowa najmu. W przypadku jednak lokali mieszkalnych, trzeba uważać m.in. na ustawę o ochronie praw lokatorów, która może sprawić, że korzystne dla nas (jako wynajmujących) postanowienia umowne nie będą wiążące dla najemcy.

Najem zwrotny nie jest jeszcze w Polsce instytucją dobrze znaną i rozpowszechnioną. Na czym polega i jakie płyną z niego korzyści dla obu stron takiej umowy?

Istnieje wiele powodów, dla których ludzie decydują się na wynajem nieruchomości w sektorze prywatnym. Poniżej zostaną omówione najważniejsze kwestie dotyczące tego, czym jest sektor najmu prywatnego oraz powody, dla których ludzie decydują się na wynajem w sektorze prywatnym.

Głównym celem Towarzystw Budownictwa Społecznego jest budowa mieszkań i ich eksploatowanie na zasadach najmu. Towarzystwa otrzymują na ten cel preferencyjny kredyt. Jednak aby zostać najemcą trzeba spełnić określone przez ustawę oraz statut Towarzystwa warunki.

Przy zawarciu umowy o dzieło, czy umowy najmu, jedną z podstawowych kwestii jest określenie wynagrodzenia. Warto pamiętać o tym, że prawo cywilne zostawia nam dużo swobody w tym zakresie.

Chcąc pozbyć się lokatora, który np. zalega z płatnością czynszu, należy liczyć się z koniecznością zapewnienia mu innego lokalu.

Zawierając umowę najmu lokalu należy zwrócić uwagę na szereg szczegółów, które w przypadku ich niezachowania mogą sprowadzić spore problemy na obie strony umowy.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę zawartą na czas nieokreślony. Musi jednak liczyć się z tym, że będzie musiał długo czekać na to, aż najemca opuści lokal

Wynajmujący może wynająć swój lokal dowolnej osobie. W stosunku do najmu mieszkań i innych lokali znajduje zastosowanie ogólna zasada dotycząca najmu, która mówi, że strony nawiązują stosunek najmu z drodze umowy (umowa ta może być zawarta w formie ustnej, pisemnej, a nawet dorozumianej).

Od 1 stycznia 2010 r. najem okazjonalny został objęty podatkiem zryczałtowanym w wysokości 8,5%, bez względu na wysokość osiąganych przychodów. Zmieniła się nie tylko wysokość podatku, ale także inne warunki, na których osoba fizyczna może wynająć mieszkanie innej osobie.

Problem trudnych lokatorów, którzy zakłócają, bądź nie przestrzegają porządku domowego może się przydarzyć każdemu z wynajmujących. W takiej sytuacji wynajmujący może skorzystać ze swego prawa pozwalającego na wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Prawo przewiduje szczególne rozwiązania dotyczące nawiązania stosunku najmu między wynajmującym, a najemcą, który posiada własną rodzinę. Rozwiązania te mają na celu zapewnienie odpowiedniej ochrony rodzinie najemcy ( a konkretnie jego małżonkowi).

Uprawnionymi do uzyskania przydziału kwatery na czas pełnienia służby od 1 lipca 2010r. są nie tylko żołnierze zawodowi w służbie stałej, ale również kontraktowej. Prawo to przysługuje od momentu wyznaczenia na pierwsze stanowisko do dnia zwolnienia z czynnej służby wojskowej.

Czy podatnik z uwagi na podjęcie decyzji o przeznaczeniu mieszkania na wynajem i w konsekwencji podpisanie umowy dzierżawy, jest zobowiązany do wycofania wniosku o zwrot VAT za materiały budowlane związane z wcześniejszymi pracami remontowymi w tym mieszkaniu?

Właściciel wynajmowanego lokalu może chcieć od czasu do czasu sprawdzić jak najemca korzysta z mieszkania.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń, natomiast właściciele poszczególnych lokali są odpowiedzialni tylko w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości.

Dochody uzyskiwane z najmu lub dzierżawy podlegają (jak większość naszych dochodów) opodatkowaniu. Ustawodawca pozwala nam jednak na wybór sposobu opodatkowania. Najniższa stawka procentowa nie zawsze oznacza najniższe oprocentowanie. Co zatem lepsze ? Ryczałt, skala podatkowa, czy podatek liniowy przedsiębiorców ?

Aby zostać najemcą Towarzystwa Budownictwa Społecznego, należy spełnić dwa warunki. Uprawnienie to nie przysługuje, jeżeli potencjalny najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego w tym samym mieście oraz jeżeli suma dochodów przekracza ustalone maksimum.

Towarzystwo Budownictwa Społecznego, zwane w skrócie TBS działają na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jest to specjalny podmiot powołany do tworzenia zasobu mieszkań przeznaczonych, w głównej mierze, dla osób niezamożnych.

Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ma miejsce z chwilą ustania członkowstwa oraz w innych przypadkach przewidzianych w ustawie.

Najemcy również podlegają obowiązkowi meldunkowemu. Zmiany w przepisach dotyczących meldunku nie oznaczają, że zostanie on zniesiony. Przynajmniej nie przed 2014 r.

Wynajmujący nie musi dochodzić zapłaty czynszu wyłącznie od osoby, z którą spisał umowę. Współodpowiedzialne są również osoby dorosłe, które z nim zamieszkują.

Sam fakt wydania lokalu jest związany przede wszystkim ze stanem technicznym lokalu mieszkalnego oraz wszelkimi wadami. W razie istnienia jakichkolwiek wad należy zgłosić je od razu przed formalnym obiorem lokalu, ponieważ po tym fakcie nie można żądać naprawienia ewentualnych wad.

Co do zasady umowę o dostarczanie wody powinien zawrzeć właściciel nieruchomości. Jednakże w określonej sytuacji, pod pewnymi warunkami, zamiast właściciela stroną takiej umowy może być także najemca.

Umowa o budowę spółdzielczego lokalu mieszkalnego składa się z dwóch umów: o stworzenie lokalu mieszkalnego oraz o stworzenie spółdzielczego prawa do lokalu.

Umowa o budowę lokalu polega na stworzeniu nieistniejącego lokalu w momencie zawarcia umowy. Ostatecznym skutkiem zawarcia umowy o budowę lokalu będzie ustanowienie prawa spółdzielczego na rzecz członka spółdzielni – na podstawie drugiej umowy.

Umowa o wybudowanie lokalu mieszkalnego jest umową zarówno przedwstępną, jak i umową zobowiązująca, odpłatną, wzajemną, konsensualną. Na podstawie umowy o budowę lokalu – spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego w porozumieniu z członkiem danej spółdzielni.

Na mocy umowy użyczenia – użyczający zobowiązuje się bezpłatnie użyczyć biorącemu - przez czas oznaczony lub nieoznaczony – przedmiot użyczenia (czyli każdą rzecz oznaczoną co do tożsamości albo co do gatunku nadająca się do używania).

Umowa dzierżawy często występuje w obrocie nieruchomościami. Umowa ta jest podobna do najmu, dlatego też stosuje się do niej przepisy zarówno o umowie najmu, jak i dzierżawie.

Zarówno umowa ustna, jak i pisemna jest wiążąca. Jednakże forma pisemna ze względów dowodowych jest bezpieczniejsza. Sporządzając umowę najmu nie musisz w niej określać wszystkich szczegółów, ponieważ większość regulacji znajduje się w Kodeksie cywilnym.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego wydawane jest na wniosek każdego kto ma w tym interes prawny, czyli osoby, która chce wydzielić nieruchomość lokalową z nieruchomości głównej i ustanowić na nieruchomości lokalowej odrębną własność lokalu.

Decydując się na budowę domu, inwestor oprócz uzyskania pozwolenia na budowę oraz posiadania projektu budowlanego powinien zadbać o wybór odpowiedniej ekipy budowlanej i podpisać z nią najkorzystniejszą umowę. Może to być umowa o dzieło lub umowa o roboty budowlane.

Lokal socjalny to często pomieszczenie o najniższym standardzie pozwalające na zaspokojenie elementarnych potrzeb. Aby je otrzymać należy spełniać określone w ustawie warunki.

Znaczna część obecnie realizowanych transakcji na rynku nieruchomości, zarówno o charakterze indywidualnym jak i komercyjnych, odbywa się z udziałem zawodowych pośredników. W zależności od pośrednika zakres usług oferowanych przez te osoby jest bardzo różny, od prostego skontaktowania/skojarzenia potencjalnego sprzedającego z kupującym, lub wynajmującego z najemcą, po pomoc w znalezieniu odpowiedniej oferty, sprawdzenie stanu technicznego lokalu, czy wreszcie asystowanie przy załatwianiu koniecznych formalności.

Problematyka upadłości likwidacyjnej właściciela nieruchomości jest zawsze przedmiotem wielu pytań. Przepisy prawa nie zawsze potrafią odpowiedzieć wyczerpująco na to niezmiernie ważne zagadnienie, dlatego też praktyka w tym zakresie pokazuje swoistą różnorodność.

Bardzo często zdarza się, że właściciel lokalu zgadza się, aby czynsz za najem lokalu wyrażony był nie w pieniądzu, lecz w postaci świadczenia usług na jego rzecz. Mamy z tego rodzaju umowami wzajemnymi bardzo rzadko do czynienia nie mniej jednak wymiana tego rodzaju świadczeń jest możliwa.

Najemca i właściciel od zawsze toczą i pewnie będą toczyć spory obejmujące kwestie remontowe wynikające z użytkowania lokali. Zgodnie z przepisami prawa najemca lokalu zobowiązany jest jedynie do pokrycia drobnych nakładów związanych ze zwykłym używaniem nieruchomości.

Amortyzacji podlegają, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością.

Sąd Najwyższy dopuścił możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu w orzeczeniu sądowym znoszącym współwłasność. Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne także w sądowym postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Jednym ze sposobów powstania odrębnej własności lokalu jest ustanowienie odrębnej własności lokalu w wykonaniu umowy zawartej z przedsiębiorcą zajmującym się budową i sprzedażą budynków z lokalami mieszkalnymi lub użytkowymi, czyli deweloperem. Jest to umowa, która podlega odmiennej regulacji.

Dokonując zakupu mieszkania na rynku pierwotnym warto zastanowić się nad wyborem dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, od której możemy zakupić mieszkanie. Wybór dewelopera powinien być zawsze poprzedzony wnikliwą wiedzą o przedsiębiorcy, którą możemy uzyskać poprzez badanie jego dotychczasowej działalności.

Bonifikaty od ceny nieruchomości mają charakter indywidualny i są uzależnione od zgody wojewody, rady lub sejmiku. Zgoda ta obejmuje nie tylko sam fakt udzielenia bonifikaty, ale również jej zakres. Szczegółowe zasady dotyczące udzielania bonifikat zostały zamieszczone w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

Zarówno najem, jak i dzierżawa są charakterystycznymi sposobami korzystania z lokali mieszkalnych. Szczególnie charakteryzują się tym, że należą one do kategorii umów nazwanych – czyli dotyczą zasady swobody, zgodnie z którą strony mogą swobodnie kształtować jej treść, pod warunkiem, jeżeli nie jest to sprzeczne z przepisami obowiązującego prawa i zasadami współżycia społecznego.

W razie ustania najmu lokalu zawartego na czas trwania stosunku pracy, były najemca lub osoby pozostające w lokalu po śmierci najemcy zachowują prawo do lokalu zamiennego. Przy tym czynsz najmu za ten lokal w dniu zawarcia umowy najmu nie może w stosunku rocznym przekraczać 3% jego wartości odtworzeniowej.

W razie śmierci najemcy osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały, aż do chwili jego śmierci wstępują w stosunek najmu. W przypadku braku osób bliskich – stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego może wstąpić w stosunek najmu na zasadach opisanych poniżej. Jednakże kwestia ta jest uzależniona od tego, czy właściciel nie wniósł w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.

Najem jest objęty wspólnością majątkową małżeńską, bez względu na stosunki majątkowe panujące w danym małżeństwie – wspólność, czy też rozdzielność majątkowa, w tym rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków. Nawiązanie stosunku najmu ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny.

W umowie strony mogą określić zasady wypowiadania umowy oraz wypowiadania wysokości czynszu. Przepisy przewidują także w tym zakresie różne mechanizmy zmiany czynszu.

Strony na podstawie umowy najmu powinni ustalić czynsz oraz wysokość lub zasady obliczania opłat, jakie będzie ponosił najemca. Najemca musi liczyć się z tym, że czynsz obejmuje jedynie prawo do korzystania z lokalu wynajmującego – bez opłat za media, sprzątanie części wspólnej obiektu lub inne usługi związane z korzystaniem z lokalu, przy czym opłaty te zostaną policzone osobno.

Najem, Lokal

Jak zawrzeć umowę najmu mieszkania?

Czym jest najem zwrotny?

Czym jest najem w sektorze prywatnym?

Kto może być partycypantem i najemcą w TBS?

Jak ustalić wynagrodzenie lub czynsz w umowie?

Lokale zastępcze i zamienne

Praktyczne aspekty dotyczące najmu lokali

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony przez wynajmującego

Warunki nawiązania stosunku najmu mieszkania

Opodatkowanie najmu okazjonalnego

Zakłócanie porządku domowego przez najemcę

Najem przez małżonków

Kto otrzyma zakwaterowanie w lokalu wojskowym?

Zwrot wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym

Wizytacje lokali

Prawa i obowiązki właścicieli lokali

Jak wybrać formę opodatkowania najmu mieszkania/domu?

Jak zostać najemcą Towarzystwa Budownictwa Społecznego?

Czym jest TBS?

Kiedy lokatorskie prawo do lokalu może wygasnąć?

Co dalej z obowiązkiem meldunkowym?

Kto odpowiada za zaległy czynsz?

Kiedy może nastąpić wydanie lokalu

Czy najemca może zawrzeć umowę z wodociągami?

Istotne postanowienia umowy o budowę spółdzielczego lokalu mieszkalnego

Jakie skutki mogą wyniknąć z zawarcia umowy o budowę lokalu?

Czy umowę o budowę lokalu można zaliczyć do umowy przedwstępnej?

Jakie postanowienia powinny zostać zawarte w umowie użyczenia lokalu mieszkalnego?

Czy umowa dzierżawy jest podobna do najmu?

Czy umowa najmu lokalu musi zostać sporządzona na piśmie?

Zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego

Jaka umowa na roboty budowlane?

Wymagania dla lokali socjalnych

Prowizja pośrednika od kupionej/sprzedanej nieruchomości

Konsekwencje ogłoszenia upadłości likwidacyjnej przy umowie najmu

Czynsz za najem regulowany usługami

Jakie są obowiązki remontowe najemcy lokalu

Czym charakteryzuje się amortyzacja lokalu

Ustanowienie własności lokalu w drodze orzeczenia

W jaki sposób następuje powstanie odrębnej własności lokali

Na co zwrócić uwagę dokonując zakupu mieszkania na rynku pierwotnym

Kiedy można uzyskać bonifikaty przy sprzedaży nieruchomości

Trybunał Konstytucyjny o obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego w przypadku znęcania się nad rodziną

Postanowienia w umowie o niedpłatne używanie lokalu

Czy po śmierci najemcy można zachować prawo do lokalu zamiennego

Czy osoby bliskie mogą wstąpić w stosunek najmu po śmierci najemcy

Czy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego może wstąpić w stosunek najmu

Czy ustanie wspólności majątkowej wiąże się ustaniem wspólności najmu lokalu

W jaki sposób można dokonać zmiany czynszu

Co wchodzi w skład opłat z tytułu umowy najmu