Najnowszy artykuł dotyczący umowy dożywocia: Opieka nad osobą starszą w zamian za mieszkanie
W świetle art. 908 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.) umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, a nabywca wstępuje ex lege w prawa i obowiązki zbywcy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1968 r., II CR 236/68). Zbywcą nieruchomości (zwany inaczej dożywotnikiem) może być wyłącznie osoba fizyczna, natomiast nabywcą nieruchomości może być każdy podmiot prawa cywilnego, tj. osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, o ile posiada zdolność prawną, czyli jednostka organizacyjna określona w art. 331 k.c. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewidzianej w ww. przepisie może być także udział we współwłasności (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1998 r., III CKN 219/98).
Zobacz serwis: Konsument i umowy
Należy podkreślić, że o zakresie świadczeń należnych dożywotnikowi przesądza umowa dożywocia. Obowiązki nabywcy mogą być uregulowanie dowolnie, zgodnie z zasadą swobody umów wynikającą z art. 3531 k.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 września 2012 V ACa 270/12), jednakże powinny one być precyzyjnie wymienione. W razie braku szczegółowych ustaleń w umowie, zakres świadczeń określa się według art. 908 § 1 k.c., nabywca zobowiązuje się zatem do: przyjęcia dożywotnika jako domownika, dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r. (III CSK 359/07): „obowiązkiem nabywcy nieruchomości w ramach stosunku dożywocia jest w zasadzie spełnianie takich świadczeń na rzecz dożywotnika, które zaspokoją jego potrzeby w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych”.
Dodatkowo, jeżeli w umowie dożywocia nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia. Podstawową zatem funkcją umowy dożywocia jest funkcja alimentacyjna, zapewnienie dożywotnikowi środków utrzymania na starość w zakresie i na zasadach ustalonych w umowie. Warto podkreślić osobisty charakter świadczeń osoby zobowiązanej z tytułu umowy o dożywocie oraz dążenie do pozostawania stron w bezpośredniej ze sobą styczności i bliskich stosunkach osobistych. Jak wynika z powyższego, umowa dożywocia daje większe bezpieczeństwo właścicielom przekazującym swoje mienie następcom niż powszechnie stosowana darowizna. Ponadto, prawo to jest niezbywalne (art. 912 k.c.), wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego.
Zobacz serwis: Prawa seniora
Umowa dożywocia, podobnie jak każda umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Przy czym, umowa o dożywocie ukryta pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego jest nieważna, jeżeli istotne postanowienia umowy o dożywocie nie zostały objęte tą formą szczególną (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2009 r., III CZP 21/09). Prawo dożywocia zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt. 1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 Nr 19 poz. 147 ze zm.) może zostać wpisane w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Na szczególne podkreślenie zasługuje fakt, że zgodnie z art. 7 pkt. 2 ww. ustawy, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 sierpnia 1999 r. (I CKN 118/98): „skoro dożywocie powstaje niezależnie od wpisu, to nabywca własności nieruchomości nie może powoływać się na rękojmię przeciwko dożywociu tzn. dowodzić, iż nabył nieruchomość bez obciążenia dożywociem, skoro nie była ona ujawniona w księdze wieczystej.”
Kolejną formą zabezpieczenia dożywotnika na starość przy zawarciu umowy dożywocia jest możliwość żądania zmiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę (art. 913 § 1 oraz art. 914 k.c.). Ponadto, istniej możliwość rozwiązania umowy w szczególnych okolicznościach, stanowiąc istotny wyłom od zasady pacta sunt servanda. Biorąc pod uwagę istotę umowy dożywocia, charakter stosunków, jakie wytwarzają się między stronami po ustanowieniu prawa, ustawodawca przyjmuje, że w pewnych okolicznościach trudne lub wręcz niemożliwe będzie utrzymywanie stosunku dożywocia w pierwotnym kształcie. Zgodnie z art. 913 § 1 k.c, jeżeli powstanie konflikt między dożywotnikiem a zobowiązanym, sąd na żądanie jednej ze stron zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Nieruchomość jednak nie powróci do dawnego właściciela.
Zobacz serwis: Opieka nad seniorem
Na szczególną uwagę, przy analizowaniu umowy dożywocia pod kątem zabezpieczenia interesów zbywcy nieruchomości na starość, zasługuje analiza dwóch wyroków Sądu Najwyższego tj. wyrok z dnia 9 grudnia 2004 r. (II CK 319/04) w myśl, którego: „nawet stwierdzony przez Sądy głęboki konflikt między stronami (niewłaściwy układ stosunków osobistych między nimi) nie może prowadzić do uwolnienia dziecka z obciążających go obowiązków wobec rodziców wynikających z prawa dożywocia i bezpłatnej służebności mieszkania.” Sąd Najwyższy podkreślił zatem, że umowa dożywocia ma celu przede wszystkim zabezpieczenie interesów dożywotnika. Kolejny wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r. (III CSK 359/07), wskazuje na czym polega wyjątkowość wypadku określonego w art. 913 § 2 k.c., kiedy to sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika (zbywcy nieruchomości) rozwiązać umowę o dożywocie: „aby wypadek można uznać za wyjątkowy w rozumieniu art. 913 § 2 k.c. trzeba odpowiedzieć na pytanie, czy inne środki, takie jak zasądzenie zobowiązanych na wykonanie zaległego świadczenia lub zamiana świadczeń wynikających z dożywocia na rentę, nie zapewnią już dożywotnikowi dostatecznej ochrony. Cechą wspólną wszystkich zaszłości, jakie kwalifikują wypadek unormowany w art. 913 § 2 k.c. jako wyjątkowy jest krzywdzenie dożywotnika, a nie negatywne nastawienie dożywotnika do kontrahentów.” Również w innym wyroku, zdefiniowano wyjątkowość wypadku jako naganne zachowanie się zobowiązanego wobec dożywotnika. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 21 lutego 2014 r. V ACa 910/13) .
Podsumowując, umowa dożywocia pozwala co do zasady lepiej niż darowizna zabezpieczyć interesy dożywotników - właścicieli nieruchomości planujących przekazać mienie swoim następcom, którzy są zobowiązani w zamian zapewnić seniorom środki utrzymania na starość.
Agnieszka Materna, aplikant radcowski
Kancelaria Radców Prawnych Marek Zdanowicz i Wspólnicy Spółka Komandytowa