REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym krok po kroku - na co uważać?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Hajduk
Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.
Ekspert we wszystkich dziedzinach prawa związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami./Fot. Shutterstock
Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami./Fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym wiąże się z wieloma formalnościami, które towarzyszą nabywcy na każdym kroku. Na co powinniśmy uważać, kupując dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym? Jak właściwie ocenić ryzyko inwestycji?

Krok pierwszy: Umowa rezerwacyjna

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem oznaczonego lokalu mieszkalnego, za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna z reguły gwarantuje zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie.

REKLAMA

Polecamy: Rozliczamy najem

Zawarciu umowy rezerwacyjnej towarzyszy często zapłata kwoty zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości. Z chwilą podpisania umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota ta zaliczana jest na poczet ceny lokalu.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota uiszczona tytułem zaliczki (opłaty rezerwacyjnej) podlega zwrotowi, natomiast kwota uiszczona tytułem zadatku może podlegać zwrotowi na zasadach określonych w umowie rezerwacyjnej.

Krok drugi: Przedwstępna umowa deweloperska

Przedwstępna umowa deweloperska może poprzedzać umowę deweloperską i powinna zawierać w swojej treści istotne postanowienia umowy deweloperskiej. Na jej podstawie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy deweloperskiej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli zachowana została forma aktu notarialnego, w razie niezawarcia umowy deweloperskiej w oznaczonym terminie każda ze stron może domagać się zawarcia umowy deweloperskiej, również na drodze sądowej.

Umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie daje podstaw do dochodzenia roszczeń przed sądem. W takim przypadku możliwe jest ewentualnie żądanie naprawienia szkody wywołanej niezawarciem umowy deweloperskiej.

Krok trzeci: Umowa deweloperska i jej zabezpieczenie

REKLAMA

Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami. Warto w tym miejscu wskazać, że jeśli sprzedaż lokalu będzie następowała na rzecz podmiotu niemieszczącego się w tych ramach to znaczy przedsiębiorcy lub osoby prawnej - ochrona wynikająca z ustawy deweloperskiej nie będzie działała.

Przepisy prawa regulują zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu (lub odpowiednio domu jednorodzinnego).

Zgodnie z ustawą, deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Przed pierwszą wpłatą nabywcy (zarówno w ramach umowy przedwstępnej deweloperskiej, jak i umowy deweloperskiej) - deweloper powinien otworzyć w banku tzw. mieszkaniowy rachunek powierniczy – otwarty lub zamknięty.

Dodatkową ochroną nabywcy może być gwarancja ubezpieczeniowa lub gwarancja bankowa, niemniej ich ustanowienie nie jest obligatoryjne.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, informując nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach.

REKLAMA

Co istotne, prawo wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, tylko w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest ten rachunek. Koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

Różnica pomiędzy zamkniętym rachunkiem powierniczym, a otwartym rachunkiem powierniczym polega na tym, że w przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości, natomiast w przypadku rachunku otwartego wypłaty są dokonywane na bieżącą, w miarę ukończenia kolejnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego, co podlega kontroli banku.

Krok czwarty: Termin przekazania nieruchomości

Umowa deweloperska powinna wskazywać termin realizacji przedsięwzięcia oraz datę przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę, która najczęściej jest wskazywana jako data „nie później niż”. Deweloper jest w tym zakresie związany postanowieniami umowy deweloperskiej, a wszelkie uchybienie przez niego przyjętym w umowie terminom może być podstawą roszczeń odszkodowawczych nabywcy w przypadku, gdy ten spełnił ciążące na nim, wzajemne świadczenie, sprowadzające się z reguły do zapłaty pełnej ceny.

Krok piąty: Zarząd nieruchomością wspólną

Z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w nieruchomości, powstaje wspólnota mieszkaniowa. W budynku powstaje jednocześnie część wspólna, służąca użytkowi wszystkich właścicieli lokali. Właściciele lokali obowiązani są do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą, w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Zagadnieniem wartym analizy jest kwestia administrowania przez dewelopera lub wybrany przez niego podmiot nieruchomością wspólną. Deweloper, który zamierza zarządzać nieruchomością wspólną, powinien uzyskać na to zgodę wspólnoty. W umowach deweloperskich często pojawiają się zatem zapisy, że kupujący wyraża zgodę na odpłatne administrowanie budynkiem przez dewelopera przez oznaczony czas, jednak legalność wprowadzania takich postanowień do treści umowy deweloperskiej jest dyskusyjna.

Krok szósty: Rękojmia za wady, gwarancja

Rękojmia za wady przysługuje względem każdej nabywanej rzeczy, w przeciwieństwie do gwarancji, którą należy zastrzec w umowie sprzedaży, aby wiązała zbywcę. Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości nabywcy. Okres obowiązywania gwarancji powinna regulować umowa.

Obydwa roszczenia, zarówno w zakresie rękojmi, jak i gwarancji, przysługują równolegle – to od nabywcy zależy, z którego roszczenia będzie korzystał. Opisanie różnic pomiędzy obydwiema instytucjami wykracza poza ramy tego artykułu, jednak w dużym uproszczeniu można powiedzieć, że dochodzenie roszczeń w ramach gwarancji jest łatwiejsze, niż w przypadku rękojmi. Uzasadnia to fakt, że gwarancja chroni jakość produktu, natomiast w przypadku rękojmi niezbędnym będzie wykazanie, że wada istniała już w chwili przejścia własności na nabywcę.

Polecamy serwis: Prawa konsumenta

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
ZUS: Bez świadczeń także stopień znaczny niepełnosprawności. Tylko 43 punkty po przerwaniu rdzenia i 25 lat na wózku. Tylko 61 punktów dla niewidomej

Otrzymaliśmy kilka listów od osób niepełnosprawnych (orzeczenia stałe, stopień znaczny niepełnosprawności), które zostały przez WZON wykluczone ze świadczenia wspierającego. W artykule ich opinie:

Rząd kręci bat na właścicieli domów. Będzie limit osób, a nawet metrów dla rodziny? Szykują się wielkie zmiany w przepisach

Hałas, bójki, parkujące, gdzie się da samochody, śmieci i bezsilność sąsiadów – tak można streścić skargi, które leją się lawiną do posłów oraz resortu rozwoju i technologii od tych, którzy stali się ofiarą nowej, polskiej plagi. Domy jednorodzinne zamieniane są w hotele robotnicze. Rząd chce z tym walczyć i kręci bat na ten „biznes”. Szykuje się rewolucja w przepisach?

Cyfrowe wykluczenie w miejscu pracy: cicha forma mobbingu. Czy za wysyłanie memów przez pracowników na WhatsAppie odpowiada pracodawca?

Cyfrowe wykluczenie stanowi często bagatelizowany aspekt mobbingu. Prawo nie nadąża za zmieniającym się środowiskiem pracy. Coraz częściej występująca praca zdalna, powszechne używanie komunikatorów, sprawiają że mobbing nie jest już tylko zjawiskiem bezpośrednim – doświadczalnym i widzialnym przez wszystkich, ale staje się cichy i trudny do udowodnienia dla osób nękanych. Według badań ponad 40 proc. pracowników przyznaje, że doświadcza mobbing.1

Rewolucja w płacy minimalnej i zwrot o 180 stopni: pracodawcy nadal będą mogli ustalać wynagrodzenie zasadnicze poniżej najniższej krajowej, a tysiące pracowników nie otrzyma zapowiadanych podwyżek od 1 stycznia 2026 r.

W rządzie, od sierpnia zeszłego roku, trwają prace nad projektem ustawy o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC62), w którym – w ostatnim czasie, w związku z uwagami do projektu zgłoszonymi podczas uzgodnień międzyresortowych – zostały wprowadzone istotne zmiany. Pierwotnie – projekt zakładał, że płaca minimalna ma zostać zrównana z wynagrodzeniem zasadniczym, a tym samym – dodatki do wynagrodzenia miały stać się prawdziwymi dodatkami, a nie elementami pozwalającymi pracodawcom na ustalanie wynagrodzenia zasadniczego poniżej najniższej krajowej. Z ostatecznego tekstu projektu ustawy, który został skierowany do rozpatrzenia przez Komitet do Spraw Europejskich wynika jednak, że tak się nie stanie, a bynajmniej – nie od 1 stycznia 2026 r.

REKLAMA

Socjolog: wyborcy kierują się emocjami, nikt nie czyta programów; zwycięża ten, kto umiejętnie przeplata politykę miłości z polityką nienawiści

Wyborcy deklarują, że chcą programów, ale kierują się emocjami - powiedział w Studiu PAP socjolog, dr hab., prof. Uniwersytetu Warszawskiego Przemysław Sadura. Zapytany jakich działań kandydatów można się spodziewać w miesiącu, który pozostał do wyborów, powiedział, że boi się "puszczać wodze fantazji".

Złodzieje nie świętują: zabezpiecz dom czy mieszkanie przed wyjazdem na Wielkanoc. Jadąc uważaj, trwa policyjna akcja: Wielkanoc 2025

Wielkanoc 2025, podobnie jak te w latach ubiegłych jest szczególnie ważnym dla nas okresem, ale w natłoku obowiązków nietrudno o nieuwagę. Taki moment mogą szybko wykorzystać złodzieje. Policja od lat ostrzega: złodzieje nie świętują - zabezpiecz dom czy mieszkanie przed wyjazdem na Wielkanoc. Jadąc uważaj, bo jak zawsze trwa policyjna akcja: Wielkanoc na drogach.

Prof. Sieroszewski (ginekolog): Powyżej 24 tygodnia ciąży nie ma aborcji - jest poród. NRL: wytyczne Ministra Zdrowia nie wiążą sądów i nie wyjaśniają wszystkich wątpliwości co do zasad przerywania ciąży

Opinią publiczną wstrząsnęła ostatnio informacja o przerwaniu 9 miesięcznej ciąży w szpitalu w Oleśnicy. Zdarzyło się w 2024 roku ale informacja o tym fakcie dotarła do szerszej opinii publicznej w bieżącym roku. Wiele osób jest zaszokowanych tym, że zamiast doprowadzić do urodzenia dziecka, lekarz doprowadził do jego śmierci. W tej sprawie Prokuratura Okręgowej we Wrocławiu prowadzi postępowanie wyjaśniające. Sprawą zainteresował się Rzecznik Praw Obywatelskich. Natomiast Naczelna Rada Lekarska apeluje do Ministra Zdrowia o doprecyzowanie przepisów prawnych dot. dopuszczalności przerywania ciąży. O wyjaśnienia co do pojęcia przerwanie ciąży apeluje też Zarząd Główny Polskiego Towarzystwa Ginekologów i Położników. Prezes PTGiP prof. Piotr Sieroszewski wskazuje, że słowo +aborcja+" pochodzi z łaciny; +abortus+ oznacza poronienie. Z poronieniem mamy do czynienia do 23 tygodnia ciąży i tym samym z aborcją. Powyżej 24 tygodnia nie ma żadnej aborcji, a poród" – wyjaśnia prof. Sieroszewski. W tle całej sprawy są wydane w sierpniu 2024 r. wytyczne Ministra Zdrowia w sprawie obowiązujących przepisów prawnych dotyczących dostępu do procedury przerwania ciąży.

Papież Franciszek: Egoizm ciąży bardziej niż krzyż – rozważania na Drogę Krzyżową

Watykan opublikował poruszające rozważania Drogi Krzyżowej autorstwa papieża Franciszka, który wciąż dochodzi do siebie po ciężkim zapaleniu płuc. „W świecie chłodnej kalkulacji i bezlitosnych interesów” Ojciec Święty wzywa do nawrócenia serca, współczucia i odrzucenia obojętności.

REKLAMA

Wielkanocne wydatki Polaków a realne potrzeby, czyli słynne: nie jedz bo to na Święta - zjedz bo się zmarnuje. A co piciem? Policja ostrzega, że trwa akcja: Bezpieczna Wielkanoc 2025

Ile to już razy słyszeliśmy z ust naszych Mam, Babć czy Ciotek: nie jedz bo to na Święta, a za dwa/trzy dni: zjedz bo się zmarnuje albo zrobiłam więcej: weźmiesz sobie. Jak w rzeczywistości kształtują się w tym roku wielkanocne wydatki Polaków w opozycji do realnych potrzeb? Czy znowu dopadł nas konsumpcjonizm? Tak, bo dla niektórych ważny jest też alkohol na wielkanocnym stole, ale uwaga policji ostrzega, że trwa akcja: BEZPIECZNA WIELKANOC 2025.

Wielkanocne zwyczaje: Polska, Ukraina, Kolumbia i Filipiny

Wielkanoc w Polsce, Ukrainie, Kolumbii i na Filipinach charakteryzuje się różnorodnymi tradycjami, z których zatrudniający cudzoziemców pracodawca powinien zdawać sobie sprawę. To właśnie z tych krajów jest w Polsce sporo pracowników. A co jeśli pracownik nie chce świętować polskiej Wielkanocy?

REKLAMA