UWAGA: instytucja drogi koniecznej, w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozciąga się też na instalację elektryczną, telefoniczną i wodociągową tj. udostępnienie terenu celem podciągnięcia ww. instalacji.
Stopień trudności: średni - wysoki
Koszt: ok. 800 złotych
Wymagane dokumenty: projekt wytyczenia drogi przez działkę sąsiadującą, sporządzony przez geodetę.
Krok 1: ustanawiamy służebność w umowie sprzedaży nieruchomości
Oglądając nieruchomość, którą zamierzamy kupić, warto zwrócić uwagę na to, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. Jeśli nie, a w planach mamy zamiar tam się tam osiedlić, zwróćmy uwagę czy okoliczna działka/działki, nie należy do osoby sprzedającej nam nieruchomość (np. nasza działka powstała w wyniku wydzielenia z większej działki).
Jeśli tak, możemy uzależnić kupienie działki od ustanowienia służebności drogi koniecznej na okolicznych działkach. Umieszczenie drogi koniecznej w tym samym akcie notarialnym co sprzedaż nieruchomości pozwoli na zmniejszenie kosztów.
Krok 2: mediacja z sąsiadami
Drogę konieczną można ustanowić polubownie z sąsiadami. Do tego celu konieczne będzie sporządzenie aktu notarialnego, w którym właściciele nieruchomości, w zamian za ustanowienie drogi otrzymają wynagrodzenie, lub okresowe świadczenia. Trzeba liczyć się z kosztami: aktu notarialnego i np. utwardzenia i wytyczenia drogi. Sąsiedzi mogą również po prostu nie zgodzić się ustanowienie służebności, bo obciąży ona ich nieruchomość, zostanie wpisana do księgi wieczystej, może wpłynąć na wartość nieruchomości. Służebność jest generalnie zdecydowanie bardziej w naszym interesie.
Zobacz: Sprawy o dział spadku
Krok 3: kierujemy sprawę do sądu
Jeżeli powyższe sposoby nie okażą się skuteczne lub będą niemożliwe koniecznością może być skierowanie sprawy do Wydziału Cywilnego Sądu Rejonowego w okręgu, którego znajduje się nasza nieruchomość (jest to zazwyczaj sąd znajdujący się w miejscowości położenia nieruchomości lub najbliżej niej; właściwy wydział ustalimy telefonicznie).
Krok 4: piszemy wniosek
Zobacz również: Jak sporządzać pisma procesowe
Sąd: Sąd Rejonowy właściwy miejscowo dla nieruchomości;
Uczestnicy: wszyscy właściciele nieruchomości, przez które ma przechodzić droga;
Tytuł: Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej;
Żądania wniosku: Wnosimy o obciążenie służbnością drogi koniecznej działki (działek) o nr działki, arkusz mapy, zlokalizowanej w …. O numerze KW, na rzecz nieruchomości o nr działki, arkuszu mapy, zlokalizowanej w ... o numerze KW .......zgodnie z załączonym planem.
Uzasadnienie: Następnie pokrótce opisujemy stan faktyczny: przedstawiamy sytuację, opisujemy, iż np. nie udało się rozwiązać sprawy w sposób polubowny, a brak drogi koniecznej uniemożliwia korzystanie z działki, czy np. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Możemy również wskazać wysokość lub formę wynagrodzenia za korzystanie z gruntu sąsiedniego. Jeśli uczestnik/ uczestnicy nie zgodzą się, wynagrodzenie wyznaczy sąd, opierając się o charakter wzajemnych stosunków, oraz możliwości ekonomiczne wnoszącego o służebność.
Czasem można domagać się ustanowienia drogi koniecznej, nawet jeśli istnieje połączenie z drogą publiczną, które jest jednak w oczywisty sposób nadmiernie uciążliwe.
Do wniosku musimy załączyć:
- opłatę sądową w wysokości 200 zł,
- plan wytyczenia drogi sporządzony na fragmencie mapy sytuacyjnej przez geodetę (projekt musi być jak najmniej uciążliwy dla działek obciążanych służebnością),
- udowodnienie tytułu prawnego do działki: np. akt notarialny, wyrok sądu, czy odpis z księgi wieczystej.
Krok 5: w sądzie
W trakcie postępowania sąd wezwie poza nami, również właścicieli działek, przez które przebiegać będzie droga (jeśli się nie stawią, zrobią to na własne ryzyko). Możemy się więc spodziewać tego, że konflikt sąsiedzki przeniesie się na salę sądową. Aby uzasadnić nasz wniosek, możemy wnieść o dokonanie oględzin działek przez sędziego rozpatrującego naszą sprawę. W trakcie postępowania będziemy musieli bronić naszej racji i co do zasady udowodnić, iż nie ma innej drogi dojazdowej do działki, lub istniejąca nie nadaje się do efektywnego korzystania z nieruchomości, a wskazana przez nas trasa jest najmniej uciążliwą z możliwych do wytyczenia.
Krok 6: księga wieczysta
Posiadając prawomocne postanowienie o ustanowieniu drogi koniecznej przez określoną działkę, możemy dokonać wpisu służebności do księgi wieczystej nieruchomości obciążonej, bez udziału właściciela nieruchomości. Koszt - 200 złotych.
Uwagi ogólne:
- służebność drogi koniecznej może służyć nie tylko przeprowadzeniu „drogi” ale także m.in. mediów.
- służebność drogi koniecznej można znieść: sądowo i umownie (w formie aktu notarialnego) jeżeli miną przesłanki jej utworzenia.
- służebność można również zmienić: rozszerzyć i zwężać jej zakres (w przypadku zmiany potrzeb).
Zobacz: Wzory pozwów