Zmiany w prawie budowlanym – już od 19 września!
To największa od lat nowelizacja Prawa budowlanego. Wprowadzona została w drodze ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2020 poz. 471). Służyć ma uprawieniu procesu inwestycyjnego. Największa część zmian wejdzie w życie już 19 września, lecz w przypadku najbardziej rozległej zmiany dotyczącej projektowania, ustawodawca wydłużył możliwość sporządzania projektu budowlanego na starych zasadach aż do 19 września 2021 roku.
Polecamy: Seria 5 książek. Poznaj swoje prawa!
Trzyczęściowy projekt budowlany
Zgodnie z nową treścią przepisu art. 34 ustawy Prawo budowlane, jaka zacznie obowiązywać w dniu 19 września 2020 r., projekt budowlany zawierać będzie:
1) projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta, obejmujący:
- określenie granic działki lub terenu;
- usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
- sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków;
- układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich;
- informację o obszarze oddziaływania obiektu.
2) projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:
- układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych;
- zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych;
- charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych;
- opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
- projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko;
- charakterystykę ekologiczną;
- informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej;
- opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4;
- informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych;
- postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, o którym mowa w art. 9, jeżeli zostało wydane;
3) projekt techniczny obejmujący:
- projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych;
- charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków;
- projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe;
- w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych;
- inne opracowania projektowe.
Razem z projektem budowlanym, złożone powinny być wymagane odrębnymi przepisami prawa opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty.
Co jednak szczególnie ważne dla wszystkich projektantów, zgodnie z przepisem art. 26 ustawy nowelizującej, w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów, a zatem od dnia 19 września 2020 r., inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy może dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów dotychczasowych.
Ułatwienia w uzyskiwaniu odstępstw
Pierwotne założenia nowelizacji przewidywały możliwość wydawania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych przez organ administracji architektoniczno budowlanej (wójt/burmistrz/prezydent miasta) z jednoczesną rezygnacją z obowiązku uzyskania upoważnienia ministra. Tak daleko idąca zmiana nie została jednak wprowadzona.
Zgodnie z nowym brzmieniem przepisu art. 9 ust. 2 ustawy Prawo budowlane - zgody na odstępstwo, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, udziela albo odmawia udzielenia, w drodze postanowienia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Do tej pory organ wyrażał zgodę na odstępstwo w związku z wydawaną decyzją o pozwoleniu na budowę. Od września organ będzie mógł wydać stosowną zgodę jeszcze przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub zmianą decyzji pozwolenia na budowę.
Nowością jest również wprowadzenie zakazu udzielania zgody na odstępstwo podczas trwania procedury legalizacji samowoli budowlanej.
Nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę
Zgodnie z obecnie obowiązującymi ogólnymi przepisami postępowania administracyjnego, nieważność decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego oraz decyzję o pozwoleniu na budowę można stwierdzić w określonych okoliczność przed upływem 10 lat od dnia ich wydania , a w pewnych przypadkach z pominięciem nawet tej cezury.
Od września nie będzie możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna, natomiast decyzja o pozwoleniu na budowę nie będzie mogła zostać unieważniona, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.
Katalog decyzji bez pozwolenia
Obecnie obowiązująca ustawa zawiera bardzo zawiły i nieczytelny katalog inwestycji, które można przeprowadzić na zgłoszenie. Liczne odwołania do innych przepisów utrudniają właściwe odczytanie jej treści. Inwestorzy oraz projektanci często mieli spory problem z określeniem, kiedy jest wymagane pozwolenie, a kiedy zgłoszenie, a kiedy możliwe jest pominięcie ustawy.
Nowa redakcja przepisów art. 29 oraz art. 30 ustawy prawo budowlane porządkuje te kwestie. W przepisach tych zostały wymienione wszystkie przypadki, kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane i możliwa jest budowa na zgłoszenie.
Uproszczona legalizacja samowoli
Zmiany zostaną również wprowadzone w obszarze postępowania legalizacyjnego samowoli budowlanych.
Uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych dotyczy obiektów, w przypadku których zakończono budowę co najmniej 20 lat temu. Zgodnie z nowym art. 49f, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:
- bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, albo
- bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. Właściciel może zatem uniknąć wysokiej opłaty legalizacyjnej, jeśli zgłosi do nadzoru budowlanego samowolę budowlaną (minimum 20-letnią) i przedstawi:
a) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
b) geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego,
c) ekspertyzę techniczną, sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:
- nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi, oraz
- pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
Ochrona przeciwpożarowa
Przy okazji wprowadzono również nowy wyjątek. Jako, że inwestycje w instalacje fotowoltaiczne cieszą się coraz większą popularnością, to należy mieć na uwadze, że od 19 września obowiązywał będzie obowiązek uzgodnienia projektu instalacji urządzeń fotowoltaicznych o mocy większej niż 6,5 kW z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Nowością będzie również wymóg przedstawienia ekspertyz przeciwpożarowych w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku wpływającej na ochronę przeciwpożarową (to z pewnością dotyczy wszelkich miejsc typu escape room).
Powyżej opisałam tylko niektóre ze zmian, jakie zaczną obowiązywać już od 19 września. Tegoroczna nowelizacja jest jedną z najszerszych, jeżeli nie najszerszą, spośród wszystkich nowelizacji przepisów obowiązującej od 1994 roku ustawy Prawo budowlane.
Polecamy serwis: Nieruchomości