Jak zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości?

Koszty: zmienne zależą od wartości działki
Dokumenty: odpis z księgi wieczystej, dowód osobisty, inne żądane przez notariusza

Co to jest nieruchomość?

Kodeks cywilny stanowi, iż nieruchomościami są:
• Grunty (części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności),
• Budynki (budynki trwale związane z gruntem),
• Lokale (części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębną własność).

Tylko te trzy rzeczy możemy nazwać nieruchomościami.

Nie ma przy tym znaczenia czy grunty są : lasami, gruntami ornymi, działkami budowlanymi, działkami rekreacyjnymi.

Tak samo nie ma znaczenia czy budynki przeznaczone są pod zamieszkanie czy też stanowią powierzchnie użytkowe lub magazyny.

Lokale natomiast mogą być: mieszkalne i użytkowe.

Zarówno do gruntów jak i do budynków i lokali stosuje się te same przepisy odnośnie formy umowy sprzedaży.

Nie tylko umowa sprzedaży

Nie tylko umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Tyczy się to każdej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Tak więc w formie aktu notarialnego muszą być zawarte umowy takie jak darowizna czy zamiana. Nie ma przy tym znaczenia jej nazwa, ale skutek jaki wywołuje.

Natomiast zachowania formy aktu notarialnego nie wymagają umowy przenoszące posiadanie a nie samą własność. Jeżeli zatem zawieramy umowę najmu mieszkania nie musi ona być sporządzona w formie aktu notarialnego. To samo tyczy się umowy dzierżawy gruntu czy użyczenia lokalu.

Co musi notariusz

Akt notarialny może sporządzić jedynie notariusz. W niektórych przypadkach może dokonać tego również asesor notarialny.

Ustawa stanowi, że notariusz jest zobowiązany czuwać nad zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Tak samo notariusz nie może dokonać czynności sprzecznej z prawem.

Dlatego też sporządzenie umowy przed notariuszem gwarantuje, że będzie ona zgodna z obowiązującym prawem oraz, że żadna z jej stron nie będzie poszkodowana.

Umowa przed notariuszem

Umowę sprzedaży nieruchomości dokonuje się wyłącznie przed notariuszem.

Notariusz sporządza projekt aktu notarialnego. W tym celu gromadzi wszelkie niezbędne informacje i dokumenty. Zwyczajowo również przekazuje taki projekt stronom do akceptacji. Następnie zaakceptowany przez obydwie strony akt notarialny jest odczytywany przez notariusza w obecności stron. Strony umowy oraz notariusz parafują poszczególne strony aktu notarialnego oraz podpisują się na jego końcu.

Oryginał aktu notarialnego zostaje u notariusza natomiast strony dostają jego odpisy. Odpisy przesyłane są również do sądu hipotecznego i innych urzędów.

Umowy przed notariuszem dokonywane są w jego kancelarii. A za ich wykonanie notariuszowi przysługuje wynagrodzenie. Notariusz pobiera również opłaty sądowe (za wpis w księdze wieczystej) oraz podatek VAT od czynności a także opłaty za sporządzone odpisy.

Co muszą strony

Strony umawiają się na wybór notariusza. Mogą wybrać dowolnego rejenta, gdyż każdy z nich ma te same uprawnienia.

Jeżeli strony chcą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości położonej w Gdańsku mogą dokonać tego przed notariuszem z Warszawy. Czynność ta będzie ważna i będzie wywoływać wszelkie skutki prawne.

Strony mogą przedstawić swój projekt umowy. Jednak notariusz musi zawsze sprawdzić go pod kątem zgodności z prawem a także zbadać czy nie naruszone zostały interesy którejś ze stron lub osób trzecich.

Częstą praktyką jest jednak to, iż to sam notariusz sporządza projekt aktu notarialnego a strony wyrażają na niego zgodę.

Kalkulator kosztu zakupu nieruchomości

PODSTAWA PRAWNA: art. 158 kodeksu cywilnego