Działka budowlana i rolna straci na wartości jak jest za daleko od szkoły i lasu [Nowelizacja]

tomasz.krol@infor.pl Tomasz Król
prawnik - prawo pracy, cywilne, gospodarcze, administracyjne, podatki, ubezpieczenia społeczne, sektor publiczny
rozwiń więcej
Rząd: Dom nie dalej niż 1,5 km od szkoły i 20 ha terenu zielonego od 30 czerwca 2026 r.? Ograniczenia w budowie domów opóźnione [Nowelizacja] / Shutterstock

Do połowy 2026 r. w gminach powinny się pojawić gminne standardy urbanistyczne (rząd przesunie pierwotny termin graniczny 1 stycznia 2026 r.) To termin maksymalny. W zależności od sprawności gminy taki standard może się pojawić w każdej chwili w Twojej gminie, choć w praktyce będzie to wrzesień - październik 2025 r. Standardy wprowadzą restrykcje dla Polaków zainteresowanych wybudowaniem własnego domu jednorodzinnego. Gminy mogą wyłączyć restrykcje.

Standardy mają wymusić większą gęstość zabudowy. Poprzez dwie zasady:

Zasada 1: "W mieście szkoła podstawowa jest nie dalej niż 1,5 km od Twojej działki" (na wsi 3 km)". Druga: wymóg stawiania domów blisko terenów zielonych (3 km od domu powinien być zielony teren o powierzchni 20 ha).

Zasada 2. Druga zasada jest trochę sprzeczna z pierwszą bo duże tereny zielone kłócą się z gęstą zabudową domów jednorodzinnych. Na szczęście dla właścicieli działek gminy mogą urealnić zapisy ustawowe i zwiększyć limity 1,5 km i 3 km (ważne w związku z malejącą liczbą szkół z uwagi na tragiczne wskaźniki dzietności w Polsce).

UWAGA! Podane w artykule odległości 1,5 km i 3 km od domu do szkoły (albo terenu zielonego) nie są mierzone w linii prostej. To odległość jaką pieszy mógłby pokonać od swojego domu do np. parku najbliższą trasą (np. drogą rowerową, ścieżką).

Jest niezadowolenie z nowych zasad zagospodarowania przestrzennego

1. Właściciele działek rolnych spieszą się z przekształceniami w działki budowlane.

2. Właściciele działek budowlanych składają wnioski o warunki zabudowy na bazie obecnych przepisów.

3. Gminy mają problemy z wdrożeniem nowych przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym od 1 stycznia 2026 r.

Więc rząd - ku radości wszystkich ww. - przesunie terminy graniczne wejścia nowych zasad z stycznia 2026 r. na 30 czerwca 2026 r. dla przepisów wprowadzających obowiązek opracowania planów ogólnych. Wiążą się z tym gminne standardy urbanistyczne. Wprowadzają restrykcyjne zasady, które mają wymusić większą gęstość zabudowy poprzez np. zasadę "Na wsi szkoła jest nie dalej niż 3 km od działki" oraz stawianie domów blisko terenów zielonych.

Tu pojawia się pytanie. Czy rząd zmieni kluczowe założenia reformy czy tylko opóźni jej wejście w życie na połowę 2026 r. Obawy posiadaczy działek dotyczą trzech problemów:

Problem 1) Działka rolna kwalifikująca się na budowlaną (np. wokół są inne działki budowlane, są media, nie ma produkcji rolniczej) nie będzie mogła być przekształcona w działkę budowlaną.

Problem 2) Działka budowlana nie będzie według dokumentów planistycznych gminy przewidziana do zabudowy – przepisy na dziś nie przewidują dedykowanej procedury odszkodowawczej. 

Problem 3) Gmina wprowadzi rygorystyczne standardy urbanistyczne – Dom nie będzie mógł wybudowany, jeżeli do najbliższej szkoły podstawowej albo terenu zielonego jest zbyt daleko.

O problemie nr 3 poniżej osobny punkt w artykule:

Polecamy VAT 2025. Podatki część 2

MRiT: Dom nie dalej niż 1,5 km od szkoły i 20 ha terenu zielonego

Kłopoty wynikają z art. 13f. ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na tej podstawie gminy uchwalają gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, czyli zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej. Obiektami tymi są:

1) szkoły podstawowe oraz

2) obszary zieleni publicznej.

Dom, który wybudujesz nie może być za daleko od szkoły i obszaru zielonego. Sprawdzasz położenie działki ewidencyjnej. Ma być w odległości nie dalej niż:

1) 1,5 km w miastach do szkoły podstawowe,

2) 3 km poza miastami także do szkoły podstawowej.

Jeżeli nie spełniasz tego warunku nie wybudujesz domu, chyba że gmina przytomnie zmodyfikuje zapisy ustawowe.

Ważne

Tak samo wybudowany dom nie może być zbyt daleko wobec obszarów zieleni publicznej. Tu są takie same limity dla wsi i miasta. Działka nie może być dalej niż 1,5 km od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha. Jest też drugi limit – działka (dom) nie może być dalej niż 3 km od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha (w mojej ocenie 20 ha to jest ogromny obszar).

Wszystkie nowe zasady dla gminnych standardów urbanistycznych wprowadził art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podaję link do ustawy nowelizującej uchwalonej w połowie 2023 r. (rząd PiS) i wchodzącej etapami w życie w okresie kilku lat. Jest to USTAWA z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Poz. 1688).

sprawdź, czy szkoła jest w odległości 1,5 km (miasto) albo 3 km (wieś) od Twojej działki

sprawdź, czy szkoła jest w odległości 1,5 km (miasto) albo 3 km (wieś) od Twojej działki

WAŻNE! Gminy mogą powiększyć limity odległości od działek budowlanych do najbliższej szkoły podstawowej i terenów zielonych. Tu mają swobodę. Inaczej jest z powierzchnią terenów zielonych. Powierzchnia nie może być mniejsza niż 1,5 ha (zamiast 3 ha) oraz 10 ha (zamiast 20 ha w ustawie).

UWAGA! Ustawa nie posługuje się pojęciem "dom jednorodzinny". Limit 1,5 km albo 3 km dotyczy "budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa". Rząd potwierdził, że dom rodzinny jest takim budynkiem.

Nowe terminy

Problem jest z obowiązującą od 24 września 2023 r. ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688, z późn. zm.). Nakazuje gminon sporządzać plany ogólne. Mają takie cechy:

  1. akt prawa miejscowego dla gminy,
  2. tylko format cyfrowy,
  3. to nowe plany dla gminy co do wykorzystania jej terenów.

WAŻNE! Plany ogólne mają zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin – miało to mieć miejsce 1 stycznia 2026 r. Już wiemy, że termin zostanie przesunięty. Rząd przychylił się do opinii, że dla wielu gmin termin ten będzie niewystarczający i do tego czasu prace nie zostaną zakończone. Nowy termin to 30 czerwca 2026 r.

Prawo
(Stare) świadczenie pielęgnacyjne. Poszkodowane osoby niepełnosprawne z wnioskiem do MOPS. Najnowszy wyrok TK także bez publikacji
18 mar 2025

Osoba niepełnosprawna (stopień znaczny) przez lata nie mogła otrzymać świadczenia pielęgnacyjnego (jako opiekun innej osoby niepełnosprawnej ze znacznym stopniem niepełnosprawności). Brzmi skomplikowanie. Ale chodzi o to, że mąż jest niepełnosprawny i opiekuje się niepełnosprawną żoną (albo odwrotnie). Pomimo faktycznej opieki nie mógł otrzymać świadczenia pielęgnacyjnego. Wydaje się to logiczne. Jak niby jedna osoba z poważnymi ograniczeniami zdrowotnymi mogłaby opiekować się osobą także niepełnosprawną. Jednak w praktyce w rodzinach (zwłaszcza wielopokoleniowych) występuje taka sytuacja. Ale prawo było tak napisane przez polityków jakby takich sytuacji nie było - opiekunowie byli pozbawieni świadczenia pielęgnacyjnego pod pretekstem, że często będzie tu wyłudzanie przez osoby niepełnosprawne świadczeń.

Procedury KYC: czy firmy mogą żądać od konsumenta kopii dokumentu tożsamości?
18 mar 2025

Procedury KYC czyli "Poznaj swojego klienta" muszą równoważyć bezpieczeństwo i prawa konsumenta. Na czym mogą polegać procedury KYC? Czemu mają przeciwdziałać? Jakie dane osobowe zbierają przedsiębiorcy? Czy mogą żądać kopii dokumentu tożsamości?

Nauczyciele i podwyżki brutto: 5153 zł (początkujący), 5310 zł (mianowany) 6211 zł (dyplomowany). Wsteczne 5%. Od 239 zł do 296 zł. 6 stawek. Tabela
18 mar 2025

Minimalne wynagrodzenie zasadnicze nauczycieli wzrasta o 5 proc., czyli o od 239 zł do 296 zł brutto, zależnie od stopnia awansu zawodowego i grupy zaszeregowania.

Zasiłek chorobowy od 1. dnia niezdolności do pracy - od kiedy? MRPiPS: Teraz nad projektem pracuje Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów
18 mar 2025

Projekt w sprawie finansowania przez ZUS zasiłku chorobowego dla pracowników od 1. dnia niezdolności do pracy jest obecnie przedmiotem prac Komitetu Stałego Rady Ministrów - poinformował minister rodziny, pracy i polityki społecznej w odpowiedzi na interpelację poselską.

Poczta Polska: nie wszyscy emeryci są zwolnieni z abonamentu RTV
18 mar 2025

Emeryci, którzy ukończyli 60 lat i miesięcznie otrzymują do 4090,86 zł (brutto) są zwolnieni z opłaty abonamentu RTV; w tym celu muszą zgłosić się do placówki pocztowej - przekazała Poczta Polska w odpowiedzi na pytania PAP. Zwolnienie dotyczy ponadto m.in. osób po 75 roku życia, bezrobotnych i z niepełnosprawnościami.

Zakłócanie spokoju dziennego w 2025 r. Kiedy pies może szczekać w bloku?
18 mar 2025

Zakłócanie spokoju dziennego w 2025 r. Kiedy pies może szczekać w bloku? Czy właściciel czworonoga może zostać ukarany? Czym jest zakłócanie spokoju dziennego? Co grozi za zakłócanie spokoju dziennego?

Błonica: groźny przypadek we Wrocławiu. Chore dziecko podróżowało trzema samolotami
18 mar 2025

Wrocławscy lekarze potwierdzili przypadek błonicy u nieszczepionego dziecka, które wróciło z Afryki. Stan pacjenta jest ciężki, ale stabilny. GIS prowadzi dochodzenie epidemiologiczne – dziecko podróżowało trzema samolotami, a pasażerowie z najbliższego kontaktu mogą zostać objęci nadzorem.

Przemoc a rozwód [WYWIAD]
18 mar 2025

„Przygotowanie się do rozwodu w przypadku przemocy wymaga przemyślanej strategii” – podkreśla adwokat Karolina Jagiełło-Przychodzka. Na co warto zwrócić uwagę?

Niebezpieczne pułapki w umowach o dożywocie. Jak nie stracić mieszkania i zabezpieczyć swoje prawa?
18 mar 2025

Umowa o dożywocie może zapewnić seniorom spokojną przyszłość, ale nieostrożność przy jej podpisywaniu grozi utratą nieruchomości i finansowymi problemami. Brak precyzyjnych zapisów, zaniżone świadczenia czy niewypłacane renty – to tylko niektóre z zagrożeń. Sprawdź, na co zwrócić uwagę i jak skutecznie się zabezpieczyć przed ryzykiem.

Pracownik po 50. roku życia bardziej opłacalny. Pracodawcy dostaną dofinansowanie do wynagrodzeń. [Senat klepną poprawki, kiedy podpis prezydenta]
18 mar 2025

Pracownik po 50. roku życia bardziej opłacalny. Pracodawcy dostaną dofinansowanie do wynagrodzeń. Sejmowa Komisja Nadzwyczajna do rozpatrzenia projektów ustaw dotyczących rynku pracy oraz cudzoziemców przebywających na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej zajmie się uchwałą Senatu w środę, 19 marca.

pokaż więcej
Proszę czekać...