REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sprzedaż nieruchomości – choć odbywa się u notariusza – niesie za sobą spore ryzyko, jeżeli nie zadba się o ten jeden szczegół

nieruchomość, sprzedaż nieruchomości, sprzedaż mieszkania, akt notarialny, cena
Sprzedaż nieruchomości – choć odbywa się u notariusza – niesie za sobą spore ryzyko, jeżeli nie zadba się o ten jeden szczegół
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Nie każdy jest świadomy, że dokonując sprzedaży domu czy mieszkania (pomimo zachowania wymaganej formy aktu notarialnego), można nabawić się nie lada problemów, jeżeli nie zadba się o jeden mały szczegół transakcji – moment zapłaty ceny przez nabywcę nieruchomości (lub odpowiednie zabezpieczenie tej zapłaty). W jaki sposób przeprowadzić transakcję kupna-sprzedaży domu czy mieszkania, aby pod względem uzyskania zapłaty ceny za zbywaną nieruchomość – nie wiązała się ona z ryzykiem dla sprzedającego?

Przeniesienie własności nieruchomości możliwe wyłącznie w formie aktu notarialnego

Zgodnie art. 158 kodeksu cywilnego – umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być obligatoryjnie zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku niezachowania powyższej formy (aktu notarialnego) – umowa przenosząca własność nieruchomości będzie nieważna. Z pozoru (skoro notariusz jest zawodem zaufania publicznego, który dba o bezpieczeństwo transakcji), wydaje się zatem, że zawarcie umowy w tej formie – powinno już wystarczająco zabezpieczać obie strony umowy przed uchylaniem się przez nie od wykonania wynikających z niej zobowiązań. Praktyka niejednokrotnie pokazuje, że tak jednak niestety nie jest.

REKLAMA

Moment przejścia własności nieruchomości na nabywcę

Każda nieruchomość jest oznaczona co do tożsamości, ponieważ posiada księgę wieczystą oraz jest zamieszczona w ewidencji gruntów i budynków, ma określoną powierzchnię i lokalizację. Są to cechy właściwe jedynie konkretnej nieruchomości. Do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do tożsamości – zgodnie z kodeksem cywilnym – dochodzi natomiast już z chwilą zawarcia umowy sprzedaży, a nie dopiero z momentem zapłaty ceny wynikającej z umowy. Zgodnie z art. 157 par. 1 kodeksu cywilnego – własność nieruchomości nie może być przy tym przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Nie można zatem, w umowie przeniesienia własności nieruchomości postanowić, że przejście własności nieruchomości na nabywcę nastąpi np. dopiero z momentem wpływu ustalonej w umowie ceny, na rachunek bankowy sprzedającego. Zawarcie w umowie sprzedaży nieruchomości warunku albo zastrzeżenie terminu, nie spowoduje co prawda nieważności takiej umowy, ale dla wystąpienia skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości konieczne będzie zawarcie przez strony dodatkowego porozumienia obejmującego ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności na nabywcę.

Nabywca nieruchomości uchyla się od zapłaty ceny i co dalej?

REKLAMA

W związku z brakiem możliwości zastrzeżenia w umowie przeniesienia własności nieruchomości, iż przejście własności nieruchomości na nabywcę, nastąpi dopiero z momentem zapłaty przez niego ceny ustalonej w umowie – w praktyce, często dochodzi do sytuacji, w których strony transakcji zawierają umowę przeniesienia własności nieruchomości u notariusza, w której uzgadniają, że nabywca dokona przelewu ceny na rachunek bankowy sprzedającego np. w ciągu 7 dni od zawarcia umowy. Dochodzi więc do sytuacji, w której nabywca jest już właścicielem nieruchomości, pomimo, że jeszcze za nią nie zapłacił. Powstaje zatem pytanie – co, jeżeli nabywca będzie uchylał się od zapłaty ceny?

W takiej sytuacji, sprzedającemu, który nie jest już właścicielem zbytego mieszkania lub domu – pozostaje dochodzenie swoich praw na drodze sądowej (a uzyskanie wyroku sądowego – jak wszyscy zapewne wiedzą – wymaga nierzadko sporo czasu). Pewnym ułatwieniem, w tym zakresie, dla sprzedającego, będzie zawarty w umowie sprzedaży nieruchomości zapis o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie roszczeń i obowiązków wynikających z umowy (przez sprzedawcę – w zakresie wydania nieruchomości, a przez nabywcę – w zakresie zapłaty ustalonej ceny). Zgodnie z art. 777 par. 1 pkt 4 i 5 kodeksu postępowania cywilnego bowiem – tytułami egzekucyjnymi są bowiem:

  • akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie oraz
  • akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności.

W przypadku zawarcia w umowie sprzedaży nieruchomości takiego zapisu (tj. że tytułem zabezpieczenia swojego zobowiązania dotyczącego zapłaty sprzedającemu umówionej ceny, nabywca nieruchomości poddaje się z niniejszej umowy, na rzecz sprzedającego, egzekucji w myśl art. 777 par. 1 pkt 4 lub odpowiednio – 5 k.p.c.) i mimo powyższego – uchylania się przez nabywcę od zapłaty umówionej ceny – sprzedający, celem wyegzekwowania należności, nie będzie musiał uzyskiwać wyroku sądowego, a będzie musiał jedynie skierować do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Akt notarialny, któremu sąd nada klauzulę wykonalności – stanie się, tym samym, tytułem egzekucyjnym, z którym sprzedający będzie już mógł udać się wprost do komornika, celem przeprowadzenia egzekucji z majątku dłużnika-nabywcy nieruchomości. Procedura prowadząca do rozpoczęcia egzekucji z majątku dłużnika, będzie więc niewątpliwie dużo szybsza niż w przypadku konieczności uzyskania przez sprzedającego wyroku sądowego. Nic jednak nie zagwarantuje sprzedającemu, że egzekucja taka będzie skuteczna. Znane są bowiem przypadki, w których nabywca nie płacił za zakupioną nieruchomość, zbywał ją w międzyczasie na rzecz kolejnego nabywcy (ponieważ formalnie – niezależnie od uiszczenia ceny zakupu nieruchomości – był już właścicielem nieruchomości, a zatem mógł nią dowolnie rozporządzać) i np. wyjechał na stałe za granicę, tym samym czyniąc egzekucję bezskuteczną i stając się nieuchwytnym dla swojego wierzyciela. Sprzedający-wierzyciel pozostawał natomiast bez domu czy mieszkania, które zbył i bez pieniędzy na zakup nowego lokum.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jest sposób, aby transakcja była w pełni bezpieczna dla sprzedającego

REKLAMA

Istnieje jednak sposób, aby sprzedający takiego ryzyka (tj. uchylania się przez nabywcę od zapłaty umówionej ceny) ponosić nie musiał i aby transakcja sprzedaży nieruchomości – w zakresie uzyskania zapłaty umówionej ceny – była dla niego w pełni bezpieczna. Mowa, w tym przypadku, o transakcjach, w ramach których kupujący nie korzysta z finansowania w postaci kredytu bankowego, a dysponuje własnymi środkami na zakup domu czy mieszkania. Jest nim – podpisanie, przez sprzedającego, aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości dopiero w momencie otrzymania – na swój rachunek bankowy – całej ceny nieruchomości. Najprostszym sposobem na przeprowadzenie transakcji w ten sposób, jest po prostu umówienie się z nabywcą, że w trakcie aktu notarialnego, dokona on przelewu całości ceny na rachunek bankowy sprzedającego i dopiero po tym, jak pieniądze wpłyną na rachunek bankowy sprzedającego – strony złożą podpisy pod umową sprzedaży nieruchomości. Warto jednak wówczas zadbać o to, aby zarówno sprzedający, jak i nabywca, posiadali wówczas rachunek bankowy w tym samym banku – po pierwsze dlatego, że środki w momencie dokonania przelewu, od razu wpłyną na rachunek sprzedającego, a po drugie dlatego, że wówczas nabywca nie będzie mógł anulować przelewu (co jest możliwe, jeżeli rachunki bankowe są w innych bankach).

Warto o tym wiedzieć, ponieważ nie wszyscy notariusze informują sprzedających o tym, że istnieje taki sposób na zabezpieczenie ich interesów, który w dodatku – nie generuje żadnych dodatkowych kosztów dla żadnej ze stron transakcji.

Celem zabezpieczenia zapłaty ceny przez nabywcę nieruchomości – można również skorzystać z depozytu notarialnego (który jednak zwiększy koszt całej transakcji)

Drugim sposobem na zabezpieczenie się przez sprzedającego nieruchomość w zakresie otrzymania zapłaty uzgodnionej w umowie ceny przez nabywcę nieruchomości – jest skorzystanie z tzw. depozytu notarialnego. Owy depozyt – który jest uregulowany w art. 108 ustawy z dnia 14.02.1991 r. Prawo o notariacie – pozwala sprzedającemu przekonać się (jeszcze przed złożeniem przez obie strony transakcji podpisów pod umową sprzedaży nieruchomości, a zatem – przed przejściem własności nieruchomości na nabywcę), że nabywca nieruchomości dysponuje środkami na nabycie nieruchomości. Ten ostatni bowiem – przed podpisaniem umowy przez sprzedającego – dokona wpłaty umówionej ceny do ww. depozytu (zamiast – jak zostało omówione powyżej – bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego), a notariusz – po spełnieniu przez strony warunków uzgodnionych w protokole ww. depozytu – dokona wypłaty środków na rzecz sprzedającego nieruchomość.

Zgodnie z ww. art. 108 ustawy Prawo o notariacie – notariusz, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością, ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu [red.: tj. w tym przypadku – sprzedającemu nieruchomość] – pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej [red.: czyli w tym przypadku – nabywcy nieruchomości], datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Czynność ta – tj. złożenie pieniędzy do depozytu – wymaga zatem spisania przez notariusza dodatkowego protokołu, którego sporządzenie – wiąże się z kolei z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej.

Maksymalne stawki ww. taksy, zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z par. 6 pkt 13 ww. rozporządzenia – za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej - maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3, tj. w przypadku wartości depozytu:

  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – ½ z 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – ½ z 4770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł i odpowiednio
  • powyżej 2 000 000 zł – ½ z 6770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej (do której zalicza się – małżonka, wstępnych, zstępnych, ojczyma i macochę, teściową i teścia, rodzeństwo, pasierba i pasierbicę oraz zięcia i synową) – nie więcej niż 7 500 zł.

Przykładowo: dla depozytu na kwotę 800 tys. zł – maksymalna taksa notarialna może wynieść 1 985 zł netto.

Podsumowując – jeżeli nabywca nieruchomości, zgodzi się na przelanie kwoty stanowiącej równowartość ceny zakupu nieruchomości (przed złożeniem przez strony podpisów pod umową sprzedaży nieruchomości), podczas aktu notarialnego, bezpośrednio na rachunek bankowy sprzedającego – sposób ten, bez wątpienia będzie korzystniejszy dla sprzedającego, ponieważ w pełni zabezpieczy on jego interesy i nie wygeneruje dodatkowych kosztów transakcji. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości – o ile strony transakcji zdecydują się na poniesienie dodatkowego kosztu w postaci taksy notarialnej, celem skorzystania z depozytu notarialnego – korzystniejszy jest depozyt, ponieważ – nabywca nie ryzykuje wówczas, iż po dokonaniu zapłaty ceny na rachunek bankowy sprzedającego, ten ostatni, będzie np. uchylał się od złożenia podpisu pod umową sprzedaży nieruchomości. To, która ze stron transakcji poniesie koszty depozytu notarialnego – strony mogą ustalić dowolnie, a tym samym – mogą również ponieść te koszty po połowie lub może ponieść je w całości wyłącznie jedna ze stron transakcji. W każdym przypadku, warto zatem rozważyć wszystkie za i przeciw i wybrać taki sposób zabezpieczenia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, który będzie satysfakcjonujący dla obu stron.

Sprawdź »> Dziennik Gazeta Prawna - subskrypcja cyfrowa

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061)
  • Ustawa z dnia 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1568)
  • Ustawa z dnia 14.02.1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1001)
  • Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1566)
Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
800 plus w 2025 i 2026 r. - termin na wniosek do ZUS

800 plus w 2025 i 2026 r. - nowy okres świadczeniowy rozpoczyna się 1 czerwca. Kiedy najlepiej złożyć elektroniczny wniosek do ZUS? Termin zapewniający ciągłość wypłaty świadczenia wychowawczego niedługo mija.

Żołnierze do premiera: Mamy prawo do drugiej emerytury obok tej mundurowej. Każdy z nas ma na koncie w FUS składki powiększane corocznie o wskaźnik waloryzacji

Mundurowi, którzy rozpoczęli służbę przed 1999 r. nie mają prawa - nawet w przypadku 25 lat pracy cywilnej i odprowadzania składek z tego tytuł do ZUS - do emerytury cywilnej pobieranej obok mundurowej. Inną sytuację prawną mają mundurowi, którzy rozpoczęli służbę po 1999 r. - mają prawo do drugiej emerytury z tytułu składek wypracowanych z pracy w cywilu po zakończeniu służby. W grudniu 2024 r. żołnierze wysłali w tej sprawie list do premiera D. Tuska.

Nie będzie zakazu używania kominków. Na pewno? MKiŚ odpowiada na kontrowersje dotyczące programu Czyste Powietrze

Nowe zasady programu „Czyste Powietrze”, które mają na celu poprawę jakości powietrza i zwiększenie efektywności energetycznej budynków, wzbudzają kontrowersje. Zmiany wprowadzone przez Ministerstwo Klimatu i Środowiska, w tym kwestie dotyczące kominków i źródeł ciepła, stały się przedmiotem gorącej dyskusji. W odpowiedzi na te kontrowersje, minister Krzysztof Bolesta zapewnia, że nie wprowadzi się zakazu używania kominków, a zmiany w regulaminie są wynikiem szerokich konsultacji społecznych i ekspertów. Problemem pozostaje jednak interpretacja zapisów przez urzędników, co budzi obawy o przyszłość bezpieczeństwa energetycznego Polaków.

Banki likwidują bankomaty. Czy koniec gotówki staje się faktem na naszych oczach?

Banki zaczynają likwidować bankomaty. To zaś rodzi sprzeciw społeczeństwa i niepokoi Rzecznika Praw Obywatelskich, który zwraca uwagę na ryzyko wykluczenia finansowego. Może to wpłynąć szczególnie na osoby starsze i mieszkańców wsi – ale nie tylko. Jakie jeszcze konsekwencje rodzi dalsze ograniczanie gotówki, które postępuje już od pewnego czasu?

REKLAMA

Podatek migracyjny: Czy Polska go zapłaci? 20 tys. euro za każdą nieprzyjętą osobę

Pakt migracyjny Unii Europejskiej, który wejdzie w życie w 2026 roku, nakłada na państwa członkowskie obowiązek przyjmowania migrantów lub płacenia tzw. „podatku migracyjnego” w wysokości 20 tys. euro za każdą nieprzyjętą osobę. Polska, pomimo apeli Brukseli, konsekwentnie odmawia implementacji tych przepisów, co może doprowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i politycznych. Jakie będą efekty tego stanowiska?

Nie każda wdowa z rentą rodzinną dostanie rentę wdowią. Dlaczego? ZUS: tak jest w przepisach

Renta wdowia to możliwość pobierania dwóch świadczeń jednocześnie, przykładowo emerytury oraz renty rodzinnej po zmarłym współmałżonku. Korzystniejsze świadczenie ZUS wypłaci od lipca 2025 r. pełnej wysokości, a drugie w wymiarze 15 proc. Okazuje się jednak, że nie każda wdowa i każdy wdowiec, którym ZUS wydał decyzję o przyznaniu renty rodzinnej „załapie się” na dobrodziejstwo wynikające z renty wdowiej.

Spokój na zawsze: Jak testament notarialny zapewnia Ci bezpieczeństwo?

Testament notarialny to jedna z najpewniejszych form wyrażenia swojej ostatniej woli. Dzięki sporządzeniu go przed notariuszem masz gwarancję, że dokument będzie zgodny z prawem, nie zostanie podważony, a Twoje decyzje dotyczące majątku zostaną zrealizowane bez problemów. Dowiedz się, dlaczego warto postawić na tę bezpieczną opcję i jakie korzyści niesie ze sobą testament sporządzony w obecności notariusza.

Najnowsze sondaże wyborcze 2025 [ZESTAWIENIE]

Najnowsze sondaże wyborcze z marca 2025 analizuje socjolog z UJ prof. Jarosław Flis. Jakie są tendencje dla każdego z kandydatów na Prezydenta RP w 2025 r.? Oto zestawienie ostatnich sondaży CBOS, IBRiS, IPSOS, United Surveys, Pollster, Opinia24, SW Research. Jakie są uśrednione wyniki pierwszych 9 kandydatów na Prezydenta Polski?

REKLAMA

Jeden prawomocny i 14 nieprawomocnych wyroków. Spory z ZUS o ponowne przeliczenie emerytury, wyrównania i odsetki

Zestawienie i omówienie korzystnych wyroków sądów powszechnych w sprawach dot. wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. SK 140/20, w tym jednego prawomocnego. Przeliczenie emerytur, wyrównania, odsetki z ZUS na rzecz emerytów. Jakie są realia w sądach okręgowych i apelacyjnych.

Sąd: Ponowne przeliczanie emerytur dotyczy ostatnich 12 lat. Naruszanie Konstytucji od 2013 r.

W 2005 r. przeszłam na wcześniejszą emeryturę w wieku 55 lat. W 2010 r gdy skończyłam 60 lat co prawda miałam jakieś przeliczenie na którym zyskałam brutto 249,88. Następnie w 2016r znów miałam przeliczenie i to zyskałam 78,53 brutto. W obecnej chwili mam 75 lat. Czy mogę ubiegać się o ponowne przeliczenie na podstawie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z czerwca 2024 r.?

REKLAMA