Znalazłeś mieszkanie, które chcesz kupić? Teraz czas uzyskać finansowanie - czyli najczęściej: kredyt mieszkaniowy (hipoteczny). Jak zabezpieczyć transakcję zakupu nieruchomości i nie stracić zadatku przy wydłużonym okresie oczekiwania na decyzję kredytową? Przedstawiamy 5 zasad, którymi warto się kierować, aby dobrze przygotować się na taką sytuację.
Jak długo trzeba czekać na decyzję kredytową? Decyzja kredytowa w 21 dni?
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym banki powinny wydać decyzję kredytową w ciągu 21 dni od dostarczenia do banku kompletu dokumentów. Do 3 lipca 2023 r., czyli do dnia wejścia w życie programu Bezpieczny kredyt 2% ustawowy termin wydania decyzji był przestrzegany przez banki. W pierwszej połowie roku często zdarzało się, że wydawały one o wiele szybciej taką decyzję. Zmieniło się to wraz ze startem rządowego programu. Od tego czasu każdego dnia trafia do banków po tysiąc wniosków. To powoduje, że w większości z nich czas oczekiwania na decyzję jest wydłużony nawet do 3 miesięcy. Nie dotyczy to tylko kredytów w ramach programu Bezpieczny kredyt 2%. Banki nie mają oddzielnych zespołów do procesowania kredytów standardowych i kredytów z dopłatą. Wszystkie wnioski są przekazywane do analizy do tej samej jednostki i czekają na swoją kolejkę.
W praktyce część banków oferująca Bezpieczny kredyt 2% jest zablokowana przez dużą liczbę wniosków. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej w sierpniu 2023 r. o kredyt hipoteczny wnioskowało łącznie 38,87 tys. osób. Oznacza to wzrost o 213,8% w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Równocześnie nie wzrosła jednak proporcjonalnie liczba doradców hipotecznych w bankach.
Czy można zabezpieczyć się na taką sytuację? Co mogą zrobić klienci? Sprawdzamy, jakimi zasadami warto się kierować, starając się obecnie o kredyt hipoteczny.
Zasada nr 1 – odpowiednio wcześniej skompletuj dokumenty
Obecnie kluczowym wyzwaniem dla kupującego jest odpowiednie zabezpieczenie transakcji, tak aby zakupić nieruchomość na ustalonych warunkach i nie stracić zadatku. - Mamy ograniczoną możliwość przyśpieszenia procedury kredytowej w banku, ale możemy ze swojej strony przygotować się do złożenia wniosku jeszcze przed podpisaniem umowy ze zbywcą i skompletować dokumenty – zauważa Olga Skowera, Ekspertka finansowa Credipass. Od dnia podpisania umowy zakupu zaczyna biec czas na finalizację transakcji. Dlatego warto na etapie podejmowania ostatecznej decyzji o zakupie zweryfikować warunki kredytowe i zacząć przygotowywać dokumenty do kredytu tak, aby w dniu podpisania umowy ze zbywcą posiadać komplet dokumentów dochodowych oraz nieruchomościowych, by złożyć wniosek kredytowy. W niektórych bankach istnieje możliwość uzyskania promesy kredytowej, nawet zanim podpiszemy umowę przedwstępną ze zbywcą, co znacznie skróci czas oczekiwania na decyzję po dostarczeniu kompletu dokumentów – dodaje Olga Skowera z Credipass.
Zasada nr 2 – sprawdź historię kredytową, aby nic Cię nie zaskoczyło
Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości odnośnie historii kredytowej, zaległych mandatów, czy innych opłat niewniesionych w terminie warto zweryfikować dane w BIK (Biurze Informacji Kredytowej) czy w Bankowym Rejestrze Klientów Niesolidnych. Kara za brak biletu PKP sprzed kilku lat może wydłużyć procedurę kredytową o kilka tygodni, a zaległości w ratach kredytów – uniemożliwić zaciągnięcie nowego zobowiązania. Doświadczony pośrednik finansowy może w imieniu klienta sprawdzić wszystkie bazy w celu upewnienia się, że nie będzie żadnych niemiłych niespodzianek po złożeniu wniosku.
Zasada nr 3 – Wydłuż terminy w umowie
Jaki termin w umowie sprzedaży będzie bezpieczny dla kupującego? Obecnie warto wydłużyć termin do 3 miesięcy od dnia podpisania umowy, zakładając, że sprawnie skompletujemy wymagane dokumenty. Jeśli zbywca nie zgadza się na wydłużenie terminu do trzech miesięcy, skorzystajmy z opcji promesy kredytowej. W sezonie urlopowym i świątecznym warto rozważyć wydłużenie terminu o dodatkowe 2 tygodnie. - Wydłużenie terminów umownych nie spowoduje, że bank będzie procesować wniosek dłużej, odwlekając decyzję w czasie. Zapewni nam komfort i brak konieczności aneksowania umowy celem zmiany terminu. Konieczność aneksowania umowy kredytowej wydłuży tylko czas, a jeśli umowa przedwstępna została podpisana w formie notarialnej, każdy aneks musi mieć również formę notarialną, co wiąże się z dodatkowymi kosztami – mówi Olga Skowera z Credipass. Krótki termin finalizacji transakcji zapisany w umowie ze zbywcą nie spowoduje szybszego przeprocesowania wniosku kredytowego. Nie jest to obecnie wystarczający argument do przyśpieszenia analizy wniosku, ponieważ większość potencjalnych kredytobiorców znajduje się w podobnej sytuacji.
Zasada nr 4 – Zadatek
Przy założeniu, że wynegocjowaliśmy bezpieczny termin na finalizację transakcji dobrym sposobem zagwarantowania, że sprzedający nie odstąpi od transakcji, jest wpłata zadatku w wysokości minimum około 10% wartości nieruchomości. Zadatek ochroni kupującego przed niewywiązaniem się z umowy przez zbywcę. Jeśli nabywca nie wywiąże się z umowy, straci wpłacony zadatek. Jeśli zbywca nie przystąpi do aktu, powinien zwrócić stronie kupującej dwukrotność zadatku. Aby zabezpieczyć wpłacone środki, warto wynegocjować w umowie zapis gwarantujący zwrot zadatku w przypadku przedstawienia dwóch decyzji odmownych z banków.
Zasada nr 5 – Złóż wniosek o kredyt w kilku bankach
Z uwagi na długie terminy procesowania wniosków rekomendowane jest wnioskowanie o kredyt hipoteczny w trzech bankach jednocześnie. Przy zwykłym kredycie kierujemy się zasadą, że składamy jeden wniosek o kredyt w banku, który najszybciej wydaje decyzję, drugi wniosek w banku, który oferuje najkorzystniejsze warunki spośród innych banków, ale musimy liczyć się z wydłużonym terminem oczekiwania na decyzję i trzeci wniosek w banku, którego jesteśmy klientem. Przy Bezpiecznym kredycie 2% odpada kryterium szybkiego wydania decyzji, ponieważ banki mają zbliżone czasy procesowe. Warto złożyć równolegle trzy wnioski kredytowe, w tym do banku, którego jesteśmy klientami, licząc na łut szczęścia, że nasz wniosek zostanie rozpatrzony priorytetowo.
Zasada nr 6 – Współpracuj z Ekspertem finansowym
Przy procesowaniu wniosku pomocne okaże się wsparcie doświadczonego Eksperta finansowego, który pomoże w skompletowaniu dokumentów. Bezpośrednio w imieniu klientów może skontaktować się ze zbywcą w celu uzyskania potrzebnych dokumentów. Ekspert zweryfikuje ich prawidłowość, zanim trafią do analizy, dzięki czemu odpowiednio wcześniej jesteśmy w stanie zareagować i poprawić dokumenty. Ekspert na bieżąco monitoruje i reaguje na pytania z banku czy prośby analityków bankowych o dodatkowe dokumenty. W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera to Ekspert kontaktuje się z deweloperem na każdym etapie wniosku. Wydłużający się proces kredytowy może spowodować konieczność aktualizacji dokumentów dochodowych klienta. Szczególnie ma to znaczenie dla osób z niestabilnym dochodem np. prowadzących własną działalność gospodarczą czy zatrudnionych w branży charakteryzującej się sezonowością. Może się okazać, że po przedstawieniu aktualnych dochodów spadnie dostępna kwota kredytu.
Do końca roku banki nie przyśpieszą procesowania wniosków, a osób zainteresowanych kredytami hipotecznymi przybywa. W uwagi na to, że nie mamy pełnej wiedzy na temat funkcjonowania programu Bezpieczny kredyt 2% w 2024 r., w ostatnim kwartale 2023 r. należy przygotować się na wydłużony czas decyzji kredytowej i zdywersyfikować ryzyko, poprzez złożenie wniosków do kilku banków. Aby mieć pewność, że złożone dokumenty będą kompletne i sfinalizujemy transakcję w terminie, warto skorzystać z doświadczenia, wiedzy i wsparcia Eksperta finansowego, któremu tak samo, jak potencjalnemu kredytobiorcy, zależy na powodzeniu całej transakcji.