Wynajmujący chcą większych praw w umowie najmu

• Wynajmujący chcą większych praw w umowie najmu
• Postulaty wynajmujących mieszkania w kwestii zwiększenia praw
• Co może zrobić właściciel, gdy najemca nie płaci czynszu?
• Rozmowy przy okrągłym stole o prawach wynajmujących i najemców

Wynajmujący chcą większych praw w umowie najmu

W obronie wynajmujących stanął niedawno rzecznik praw obywatelskich. W wystąpieniu skierowanym do Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazał, że konstytucja chroni prawa zarówno właścicieli, jak i najemców. A ustawodawca ma obowiązek tak kształtować wzajemne relacje właścicieli z lokatorami, aby obu stronom zagwarantować ochronę ich praw.

RPO zwrócił uwagę, że znaczna część prywatnego zasobu mieszkaniowego nie jest wykorzystywana, co może być spowodowane zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów i słabszą ochroną praw właściciela mieszkania.

„Właściciele obawiają się problemów związanych z nierzetelnym lokatorem, który nie będzie płacił za lokal i nie będzie chciał go opuścić. Wszystkie koszty będzie w tej sytuacji ponosił właściciel. Postępowanie związane z wyegzekwowaniem należności z tego tytułu i odzyskaniem lokalu jest zaś czasochłonne i długotrwałe. Dlatego wielu właścicieli w obawie przed nadużyciem przez potencjalnych nieuczciwych najemców przysługującej im ochrony praw lokatorów nie przeznacza swego mieszkania na wynajem” - pisze RPO do resortu rozwoju.

Kup książkę: Rozliczamy najem

Postulaty wynajmujących mieszkania w kwestii zwiększenia praw

Spostrzeżenia RPO potwierdzają badania Rendin Polska dla Stowarzyszenia Mieszkanicznik, które od 10 lat wspiera 22 tys. swoich członków w prowadzeniu bezpiecznego wynajmu. Dowiadujemy się z nich, że prawie 70 proc. wynajmujących doświadczyło problemów z najemcą. Najczęściej były to zaleganie z czynszem i zniszczenie lokalu.

- Nie chodzi nam o to, by wynajmujący mieli większe prawa niż najemcy. Oczekiwalibyśmy równowagi stron - mówi Jacek Kusiak, prezes stowarzyszenia.

- Szybszego egzekwowania umów najmu i już przy pierwszym miesiącu zwłoki w płatnościach możliwości wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Sprawniejszej pracy komorników. Usprawnienia działań sądów, szczególnie przy procedurze eksmisji. A gdy najemca okazuje się oszustem i złodziejem, działań na podstawie kodeksu karnego - wylicza prezes Kusiak.

RPO: Znaczna część prywatnego zasobu mieszkaniowego nie jest wykorzystywana, co może być spowodowane zbyt szeroką ustawową ochroną praw lokatorów

O zmianę regulującej te kwestie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 172 ze zm.) walczą też Zjednoczeni Wynajmujący - Ruch Obywatelski. Założyli oni na Facebooku grupę „Czarna lista lokatorów i wynajmujących”, na której zamieszczają zdjęcia zdewastowanych mieszkań, opisują swoje przejścia z nieuczciwymi lokatorami i podsumowują straty.

„Sytuacja ta jest bardzo niekomfortowa dla wynajmujących i wiele osób po przejściach z niepłacącymi lokatorami woli sprzedać lokal lub po prostu nie wynajmować go nikomu, gdyż stres i ryzyko przewyższają potencjalne zyski z tytułu najmu” - napisali jesienią ubiegłego roku w petycji do premiera Mateusza Morawieckiego.

Domagają się w niej zmian w prawie i ścigania ludzi, którzy w internecie namawiają do życia na koszt właściciela mieszkania, instruując, co robić, by mogło to trwać długo i bezkarnie.

Co może zrobić właściciel, gdy najemca nie płaci czynszu?

Przypomnijmy, że dziś umowę najmu można wypowiedzieć dopiero wtedy, gdy zwłoka w zapłacie czynszu wynosi co najmniej trzy okresy rozliczeniowe (zazwyczaj takim okresem rozliczeniowym jest miesiąc). Następnie właściciel mieszkania musi wyznaczyć najemcy dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie zaległości. Dopiero po upływie tego terminu, gdy zapłata nie wpłynie, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, zachowując jednomiesięczny okres wypowiedzenia. Jeśli mimo to najemca nie zwolni mieszkania, wynajmujący staje przed koniecznością długiej batalii sądowej.

Nie jest dobrze, ale musi tak być

„Choć prawo własności jest jednym z najsilniej chronionych praw majątkowych, to regulacje zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów ograniczają je w celu ochrony innej wartości o podstawowym znaczeniu dla człowieka, jaką jest konieczność zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych. Na takie ograniczenia prawa własności zezwala art. 64 ust. 3 Konstytucji RP” - napisał w odpowiedzi na petycję Zjednoczonych Wynajmujących Piotr Uściński, wiceminister rozwoju i technologii, po konsultacjach z Ministerstwem Sprawiedliwości.

W ocenie rządzących ochrona przed bezdomnością uzasadnia ograniczenie prawa własności „przez konieczność znoszenia przez właściciela zajmowania lokalu przez osobę, która utraciła prawo do zajmowania lokalu”. „Oczywiste jest jednak, że regulacja ta może powodować naruszenia prawa właściciela” - czytamy w piśmie.

Ministerstwo wskazało na możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego jako lepiej chroniącej prawa właściciela, a także na prawo dochodzenia w sądzie należności za bezumowne korzystanie z lokalu oraz zniszczenia. Zdaniem rządzących nie można mieć jednak do sądów pretensji o przewlekłość postępowań sądowych.

Rozmowy przy okrągłym stole o prawach wynajmujących i najemców

Minister Uściński zapewnił jednak, że dostrzega problem właścicieli mieszkań, i zadeklarował chęć „wypracowania optymalnych rozwiązań uwzględniających interesy obu stron”, czyli wynajmujących i lokatorów. Zaproponował zorganizowanie okrągłego stołu.

- Formuła ta zakłada poszukiwanie porozumienia pomiędzy stronami z rozbieżnymi interesami. W tym przypadku między najemcami a wynajmującymi. Dotychczas do MRiT nie dotarły sygnały wskazujące na chęć nawiązania porozumienia pomiędzy tymi dwiema stronami - wyjaśniło Biuro Komunikacji MRiT w odpowiedzi na pytanie DGP, jak mogłyby wyglądać takie spotkania.

Być może wystąpienie RPO coś w tej sprawie zmieni. Zwłaszcza, że chętni do rozmów się znaleźli. Jacek Kusiak deklaruje, że wraz z ekspertami Stowarzyszenia Mieszkanicznik jest gotowy przy okrągłym stole pracować.

Z efektów takiego porozumienia mogliby skorzystać wszyscy. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego zebranych przy okazji ostatniego spisu powszechnego wynika, że mamy w Polsce ok. 1,8 mln pustostanów. Na 15 mln wszystkich mieszkań. Nawet gdyby tylko jedna dziesiąta mogła szybko trafić na rynek, byłoby to mniej więcej tyle, ile deweloperzy wybudowali w 2021 r.

W Polsce z mieszkań na wynajem korzysta 13,2 proc. osób. Podający te dane Polski Instytut Ekonomiczny zwraca uwagę, że są kraje, np. Austria i Niemcy, gdzie mieszkania wynajmuje niemal połowa ludności, i to często jedno przez całe życie. Zdaniem ekspertów PIE wynika to m.in. z obowiązującego w tych państwach systemu prawnego, który skutecznie chroni interesy zarówno najemców, jak i, wynajmujących. Tych ostatnich jest w Polsce około miliona i jak pokazują dane zebrane przez Otodom, większość z nich nie jest krezusami.