REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ustawa deweloperska – co się zmienia

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Mentzen
Doradztwo podatkowe, prawne oraz księgowość
Ustawa deweloperska zmiany 2022
Ustawa deweloperska zmiany 2022

REKLAMA

REKLAMA

1 lipca 2022 r. weszły w życie przepisy tzw. „nowej ustawy deweloperskiej”. Zmiany dotyczą deweloperów, nabywców lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego.

Przedsięwzięcia deweloperskie, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku jest realizowana na starych zasadach. Nowa ustawa deweloperska weszła w życie 1 lipca 2022 roku, ale część przedsięwzięć będzie realizowana na podstawie tzw. starej umowy deweloperskiej (ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

REKLAMA

Aby można było stosować przepisy wcześniejszej ustawy, deweloper musi spełnić następujące warunki:

1) zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r.

2) rozpocząć sprzedaż

Jeżeli powyższe warunki są spełnione, wówczas deweloper może stosować przepisy ustawy wcześniejszej jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

UWAGA! Nawet jeśli spełnimy warunki i możemy stosować ustawę obowiązującą wcześniej, są przepisy nowej ustawy, które muszą być bezwzględnie uwzględniane, czyli obowiązek tworzenia rachunków powierniczych, wypowiadania rachunków powierniczych i przepisy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Przechodząc do najważniejszych zmian:

Deweloperski fundusz gwarancyjny

Z DFG będą wypłacane pieniądze np. w przypadku upadłości dewelopera lub banku powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG. Ma być to gwarancja bezpieczeństwa również w przypadku, gdy deweloper nie dopełni obowiązków. Składki na DFG będą wynosiły 0,45% przy otwartym rachunku powierniczym i 0,1% w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego. Składka będzie doliczana do ceny mieszkania, a co za tym idzie – wzrosną ceny mieszkań. Jaka jest różnica między otwartym i zamkniętym rachunkiem powierniczym? Zamknięty działa w taki sposób, iż klienci dewelopera wpłacają pieniądze zgodnie z umową deweloperską, ale deweloper może z nich skorzystać dopiero po zakończeniu inwestycji. Środki są przechowywane przez bank, który wypłaca je deweloperowi, gdy podpisze z nabywcą akt notarialny. Natomiast przy otwartym rachunku powierniczym, gromadzone środki są wypłacane deweloperowi  jeszcze w trakcie realizacji inwestycji. Przed 1 lipca 2022 r. powierniczy rachunek mieszkaniowy, można było założyć po rozpoczęciu przedsięwzięcia, natomiast zgodnie z nowymi przepisami od 1 lipca 2022 r. musi istnieć przed przedsięwzięciem.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna będzie działała w ten sposób, że deweloper zobowiązuje się do wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez jakiś czas. Ma to znaczenie przykładowo w sytuacji, gdzie osoby zainteresowane nabyciem lokalu czy domu, chcieliby sprawdzić, czy dostaną kredyt. Taka umowa nie będzie mogła zawierać żadnego zobowiązania, które miałoby zmierzać do zawarcia umowy deweloperskiej. Wprowadzono również wymóg formy pisemnej umowy rezerwacyjnej, co daje większą ochronę nabywców lokali mieszkaniowych czy domów jednorodzinnych. Do tej pory spora część takich umów była zawierana ustnie, co skutkowało tym, że osoba rezerwująca nie miała dowodu, aby wykazać istnienie umowy. Kolejna zmiana – umowa rezerwacyjna będzie musiała być oznaczona konkretną datą. Nowością jest również wysokość opłaty rezerwacyjnej – nie będzie mogła ona przekroczyć 1% ceny ostatecznej lokalu, co stanowi dla rezerwującego gwarancję ceny.

Odstąpienie od umowy z powodu wad lokalu

Nowa ustawa deweloperska przewiduje możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy z deweloperem z powodu wady istotnej sprzedawanego lokalu. Wada musi mieć cechę wady istotnej. Zgodnie z art. 41 nowej ustawy deweloperskiej, należy sporządzić protokół z odbioru lokalu lub domu, a w treści nabywca może odnotować stwierdzone wady. Nabywca jest uprawniony do odmowy odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Niewątpliwie ta zmiana będzie rodziła pewne ryzyko wykorzystywania istnienia „wady istotnej” przez nabywcę, gdyż przepisy nie określają wprost, co oznacza to pojęcie. W takiej sytuacji będzie można powołać w sprawie rzeczoznawcę, który będzie mógł ustalić, czy mamy do czynienia z wadą istotną.

Zakres umów

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej, powinny znaleźć zastosowanie do każdej umowy, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu, ustanowienia prawa odrębnej własności lub przeniesienia prawa własności lokalu.

W ww. ustawie został poszerzony katalog umów, do których przepisy mają zastosowanie. Są to:

1) umowy deweloperskie – o wybudowanie budynku, przeniesienie własności, ustanowienie odrębnej własności lokalu,

2) umowy z deweloperem w zw. Ze sprzedażą domu jednorodzinnego,

3) umowy sprzedaży lokalu lub domu jednorodzinnego zawierane po zakończeniu inwestycji.

Katalog udostępnionych dokumentów osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej

Art. 26 nowej ustawy deweloperskiej (w tzw. „starej ustawie deweloperskiej” był to art. 21), widnieje katalog dokumentów, z jakimi może zapoznać się osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej.

Przede wszystkim rozszerzeniu podlega katalog z punktu 4, który wskazuje, że osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej, może żądać wglądu do sprawozdania finansowego za ostatnie dwa lata, a w przypadku prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku. Gdy inwestycja jest realizowana przez spółkę celową – sprawozdanie spółki dominującej.

Oprócz tego można zapoznać się z następującymi dokumentami:

– decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku, lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu,

– zaświadczeniem o samodzielności lokalu,

– aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu,

– dokumentem potwierdzającym zgodę banku lub zobowiązanie do jej udzielenia.

Aleksandra Glinka, Kancelaria Mentzen

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Składka zdrowotna w dół! Senat zatwierdził zmiany. Co to oznacza?

Co dalej ze składką zdrowotną? Dzisiaj Senat nie wniósł poprawek do ustawy obniżającej składkę zdrowotną dla przedsiębiorców od 2026 r. Nowelizacja wiąże się z ubytkiem wpływów ze składki do NFZ w kwocie ok. 4,6 mld zł, co rząd deklaruje pokryć z budżetu państwa. Wiceszef MF Jarosław Neneman zapewnił, że zmiana uwzględniona jest w konstrukcji budżetu na kolejne lata.

Zdrowie kosztuje coraz więcej, a planu wciąż brak

Senat rozpatruje projekt ustawy obniżającej składki zdrowotne dla przedsiębiorców, co uszczupli wpływy do NFZ o 4,6 mld zł. Tymczasem plan finansowy Funduszu na 2025 r. wciąż nie został zatwierdzony przez ministra finansów. Między resortami zdrowia i finansów trwają przeciągające się rozmowy, a konkretów brak.

Proszę mi wytłumaczyć, czym się różni Emerytka mająca np. najniższą emeryturę która w chwili śmierci męża miała skończone 55 od emerytki mającej tak samo niską emeryturę tylko że w chwili śmierci współmałżonka miała np. 54 lata?

Takie pytania stale trafiają do dziennikarzy Infor.pl. Pomimo tego, że już od pół roku wszyscy wiedzą jak ostatecznie wyglądają zasady przyznawania renty wdowiej. Wydawało się, że wraz z upływem czasu temat wygaśnie. Z listów do redakcji wynika, że tak się nie dzieje. I wszyscy dalej i konsekwentnie krytykują limity wieku dla wdów i wdowców - renta przyznana jest tylko wtedy, gdy śmierć małżonka nastąpiła wtedy, gdy żona miała 55 lat (i więcej) a mąż 60 lat (i więcej). Nie wiemy, co odpowiadać na pytania czytelników. Nie ma bowiem żadnego uzasadnienia dla tej zasady i tych limitów wieku.

Stracisz prawo jazdy od razu w całej UE. Cyfrowe prawo jazdy, samoocena zdrowia i nowe surowsze przepisy. Kiedy zmiany wejdą w życie?

W Unii Europejskiej na ukończeniu są prace nad pakietem reform, które na nowo definiują zasady przyznawania i respektowania prawa jazdy we wspólnocie. Ich skutki będą odczuwalne przez kierowców, jak i firmy transportowe. Jedną z najważniejszych zmian jest wzajemnie uznawanie orzeczeń o zakazie prowadzenia pojazdów. Oznacza to, że utrata prawa jazdy w jednym kraju członkowskim będzie automatycznie skutkować zakazem jazdy w całej Unii. Ale to nie jedyna nowość. Co konkretnie się zmieni i na jakich zasadach? Co to oznacza dla kierowców i przewoźników?

REKLAMA

Darowizna lub spadek? Wprowadzają w błąd, a później słono za to płacimy

Uwaga na oszustwa! Mieszkanka powiatu karkonoskiego straciła niemal 64 tysiące złotych, wierząc w fałszywą darowiznę od rzekomej obywatelki Czech.

Ukraina wybiera Trzaskowskiego jako najbezpieczniejszego kandydata na prezydenta Polski w 2025 r.

Ukraina jest bardzo zainteresowana wyborami prezydenckimi w Polsce. Jak elity ukraińskie oceniają pierwszą trójkę kandydatów na Prezydenta RP w 2025 r.? Okazuje się, że Rafał Trzaskowski to ich zdaniem najbezpieczniejsza opcja. Dlaczego? Tłumaczy politolog dr Łukasz Adamski.

Zmiany w naliczaniu stażu pracy od 1 stycznia 2026 r. Co z umowami cywilnoprawnymi? [Projekt nowelizacji z 7 kwietnia 2025 r.]

Zmiany w naliczaniu stażu pracy od 1 stycznia 2026 r. Co z umowami cywilnoprawnymi? Projekt nowelizacji z 7 kwietnia 2025 r. Projekt ten ma na celu zmiany dotyczące rozszerzenia form zatrudnienia, które wliczać się będą do stażu pracy.

DGP Magazyn na Majówkę

Magazyn na Majówkę „Dziennika Gazety Prawnej” (DGP) to wyjątkowe wydanie przygotowane z myślą o dłuższym, majówkowym weekendzie – 74 strony interesujących treści w kolorowej oprawie. Tematy ważne, kontrowersyjne i odważne dla wszystkich ciekawych świata czytelników.

REKLAMA

1 maja i tyle pytań: Co to za święto? Czy 1 maja wolne od pracy? Czy 1 maja msza święta jest obowiązkowa?

1 maja i tyle pytań: co to za święto? Czy 1 maja jest wolne od pracy? Czy 1 maja msza święta jest obowiązkowa? Czy 1 maja to święto kościelne? Skąd się wzięło święto 1 maja? Warto znać odpowiedzi na powyższe pytania, ale warto też w tym szczególnym momencie zgłębić istotę pracy zawartą Konstytucji RP ale i poznać bliżej podstawowe zasady prawa pracy. Może to też dobry czas, żeby poprosić o podwyżkę, czy też po prostu dać ją pracownikom.

Dziś Światowy Dzień Książki i Praw Autorskich: Co się wydarzy?

Dzisiaj, 23 kwietnia obchodzony jest ustanowiony przez UNESCO Światowy Dzień Książki i Praw Autorskich. W całym kraju w bibliotekach i księgarniach będą się odbywać spotkania z autorami, seanse głośnego czytania, wystawy i odczyty.

REKLAMA