Egzekucja komornicza z nieruchomości wspólnej małżonków - kiedy jest dopuszczalna?
Egzekucja z nieruchomości, choć stanowi bardzo czasochłonny proceduralnie i mocno angażujący wierzyciela proces, nierzadko stanowi najefektywniejszy sposób zaspokojenia wierzytelności w toku egzekucji . Wierzyciele powinni jednak wiedzieć, w jaki sposób mogą doprowadzić do przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości wspólnej małżonków, w szczególności wobec faktu, iż bardzo często pokutuje mylne przeświadczenia, iż do doprowadzenia do licytacji komorniczej nieruchomości wystarczy, aby dłużnikiem wierzyciela był tylko jeden z małżonków.
Wszczęcie egzekucji z nieruchomości
Komornik wzywa dłużnika (wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości), aby zapłacił dług w ciągu 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Tutaj należy zwrócić uwagę na to, iż stosownie do dyspozycji Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku wspólnego małżonków, jeżeli zobowiązanie zostało zaciągnięte przez małżonka - dłużnika, za zgodą drugiego z małżonków. Jest to reguła nadrzędna, stanowiąca, iż nie jest możliwym ,,sięgnięcie’’ przez wierzyciela długu do licytacji komorniczej nieruchomości wspólnej, jeżeli nie doszło do wcześniejszego wyrażenia przez każdego ze współmałżonków (spośród których obecnie jeden jest dłużnikiem) zgody na zaciągniecie danego zobowiązania.
Istotne jest jednak to, że tytuł wykonawczy (m.in. orzeczenie sądu opatrzone klauzulą wykonalności), który został wystawione przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi dostateczną podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, co oznacza, że do czynności w postaci zajęcia komorniczego nieruchomości nie jest niezbędne uzyskiwanie klauzuli wykonalności przeciwko współmałżonkowi. Niemniej, dalsze czynności egzekucyjne dotyczące nieruchomości będą mogły mieć miejsce wyłącznie na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Powoduje to, iż wierzyciel winien wystąpić z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko współmałżonkowi dłużnika i będzie to możliwe, jeżeli wierzyciel wykaże dokumentem urzędowym lub prywatnym, że stwierdzona tytułem egzekucyjnym wierzytelność powstała z czynności dokonanej za zgodą współmałżonka dłużnika.
Wierzyciel powinien mieć także świadomość tego, iż w sytuacji gdy małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, komornik niezwłocznie zawiadomi wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności, gdyż w przeciwnym wypadku dojdzie do umorzenie egzekucji z zajętej nieruchomości.
Oszacowanie zajętej nieruchomości
Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, jak i po ewentualnym uzyskaniu przez wierzyciela tytułu wykonawczego przeciwko małżonkowi dłużnika, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości na potrzeby dalszych czynności egzekucyjnych. Następnie, także na wniosek wierzyciela – w przypadku gdy egzekucja dotyczy lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się termin pierwszej licytacji nieruchomości.
Wobec powyższego, należy pamiętać, iż dokonanie zajęcia nieruchomości wspólnej małżonków jest możliwe także na podstawie tytułu wykonawczego wydanego przeciwko jednemu z nich. Jest to o tyle istotne, iż często ,,efekt psychologiczny’’ w postaci zajęcia nieruchomości mieszkalnej powoduje, że dłużnik spłaca dług dobrowolnie lub przynajmniej dąży do ugodowego załatwienia sprawy.
W każdym razie, celem zachowania możliwości przeprowadzenia w przyszłości egzekucji z nieruchomości wspólnej małżonków, warto już na początku czynności – np. podczas zawierania umowy, zadbać prewencyjnie o uzyskanie zgody współmałżonka drugiej strony na dokonanie czynności prawnej. Wszakże przezorny zawsze ubezpieczony…