Stopień trudności : niski
Koszt: zmienny zależny od długości najmu i wartości mieszkania (ok. 10-20% wartości rynkowej lokalu).
Wymagane dokumenty:
- Decyzja o przydziale lokalu
- Umowa najmu
- Zaświadczenie o zameldowaniu
- Kserokopia dowodu osobistego
- W przypadku wystąpienia spadkobierców najemcy : akt zgonu/ akt małżeństwa/ postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku.
Krok 1: Sprawdź czy możesz wykupić mieszkanie
Nie każde mieszkanie można wykupić – gmina musi chcieć, oraz móc je sprzedać.
Kiedy wykup jest możliwy ?
- W najprostszym przypadku, gmina sama ogłasza możliwość wykupu mieszkań.
- Gmina może się zgodzić na wniosek najemcy, lub najemców.
- Warto zmobilizować sąsiadów do wspólnej inicjatywy.
- Sprzedaż mieszkania jest bardziej prawdopodobna jeśli w danym budynku dokonano już innych sprzedaży.
- Lokal musi być w dobrym stanie technicznym.
Kiedy wykup jest niemożliwy ?
- Jeśli stan prawny nieruchomości jest sporny, bądź nieuregulowany:
- Np. kiedy spadkobiercy dawnych właścicieli starają się o zwrot mienia przejętego przez państwo
- Np. blok powstał na terenie dzierżawionym przez gminę.
- Jeśli najem trwa bardzo krótko
- Najczęściej możliwość wykupu (z bonifikatą) przysługuje po 5 latach trwania najmu.
- Jeśli stan techniczny lokalu / budynku jest zły
Krok 2: złożenie dokumentów
Jeśli gmina zdecyduje się na sprzedaż mieszkania najemcy (lub jego spadkobiercom)- decyzję o tym przekaże na piśmie. Zobowiąże w nim jednocześnie do przedstawienia odpowiednich dokumentów (patrz- wymagane dokumenty).
Krok 3: Wizyta rzeczoznawcy.
Po spełnieniu obowiązków, gmina zleci rzeczoznawcy dokonanie wyceny lokalu, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.
Rzeczoznawca majątkowy ma za zadanie ustalenie rynkowej wartości lokalu.
Krok 4: Bonifikata
Od wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę najemcy przysługuje bonifikata (zniżka) – sięgająca nawet kilkudziesięciu procent
W Warszawie bonifikaty wynoszą: 80% - dla osób które wynajmują lokal przez co najmniej 5 lat 90% dla osób wynajmujących lokal co najmniej 10 lat.
Innymi słowy najemcy ci mogą kupić mieszkanie za 10- 20% ich rzeczywistej wartości.
Stawki bonifikaty są jednak ustalane przez gminę i mogą się różnić w zależności od części kraju – wysokość bonifikaty możesz określić kontaktując się z gminą.
W przypadku dalszej sprzedaży mieszkania można stracić bonifikatę. Wówczas gmina może domagać się dopłacenia „darowanej kwoty”.
Krok 5: Zawarcie umowy
Jeśli zarówno wycena i jak i warunki wykupu (w szczególności wysokość bonifikaty, termin spłaty należności) zostaną zaakceptowane przez najemcę, można przystąpić do zawarcia umowy.
Umowa ma formę aktu notarialnego, ustanawia się w niej odrębną własność lokalu.
Uwagi ogólne:
- - nie można „zmusić” gminy do sprzedaży mieszkania
- - budynek musi stać na gruncie należącym do gminy
- - wykupionego mieszkania nie można co do zasady sprzedać przez 5 lat od nabycia.
- + można kupić lokal za ułamek jego wartości