Jeżeli tego nie uczyni to pozostaje w zwłoce i naraża się na wszelkie negatywne konsekwencje z tego tytułu. Niejednokrotnie zamawiający odbierają prace budowlane wykonane wadliwie. Jeżeli wady te zostały zauważone w toku odbioru i wpisane do protokołu to sytuacja inwestora jest stosunkowo prosta.
Podpisanie protokołu pomimo istnienia wad
Inaczej wygląda sytuacja inwestora gdy w czasie odbioru końcowego nie zauważył on wady lub nie została ona ujawniona i podpisany został protokół odbioru końcowego bez żadnych zastrzeżeń. Nawet taki protokół nie zamyka jednak drogi do późniejszych roszczeń inwestora wobec wykonawcy. Roszczenia te wynikają przede wszystkim z rękojmi oraz z gwarancji a także z ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej.
Bezusterkowy odbiór nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi. W razie istnienia wad zamawiający może więc odstąpić od umowy, żądać obniżenia wynagrodzenia i domagać się usunięcia wad. Odbiór ma jednak bardzo poważne konsekwencje dla dochowania terminów rękojmi. Terminy te określa art. 563 k.c., który znajduje zastosowanie do robót budowlanych na zasadzie odesłania z art. 656 i 638 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem zamawiający traci uprawnienia z tytułu rękojmi jeżeli nie zawiadomi wykonawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia lub od momentu w którym powinien ją wykryć.
Zobacz serwis: Sprawy urzędowe
Inne zasady pomiędzy przedsiębiorcami
W relacjach między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą terminy rękojmi są jeszcze krótsze. W takim wypadku inwestor powinien powiadomić wykonawcę o wadzie niezwłocznie po jej wykryciu lub niezwłocznie po zbadaniu rzeczy. Z przepisu tego wynikają następujące zasady:
- odbiór robót budowlanych to moment kiedy zamawiający bada wykonany obiekt;
- zamawiający będący przedsiębiorcą musi w toku odbioru zachować maksymalną staranność i dokładnie sprawdzić jakość odbieranych prac, niestaranny odbiór rodzi dla zamawiającego negatywne konsekwencje;
- jeżeli zamawiający i wykonawca to przedsiębiorcy to o stwierdzonych wadach należy wykonawcę powiadomić niezwłocznie;
- jeżeli zamawiający albo wykonawca nie jest przedsiębiorcą to o wadach należy powiadomić w ciągu miesiąca od ich wykrycia;
- brak dochowania powyższych wymogów skutkuje utratą roszczeń z tytułu rękojmi;
Część wad nie można wykryć w toku czynności odbioru nawet pomimo zachowania szczególnej staranności. O ich istnieniu wykonawca musi być powiadomiony po ich ujawnieniu, wykryciu. Dla zawiadomienia o wadzie najlepiej zachować formę pisemną – listu poleconego za potwierdzeniem odbioru.
Zobacz serwis: Konsument i umowy
Roszczenia z tytułu gwarancji
Nawet pomimo bezusterkowego odbioru zamawiającemu przysługują roszczenia z tytułu gwarancji. Jest to ugruntowane stanowisko w orzecznictwie sądowym. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 27 września 2013 r. (sygn. akt I ACa 820/13: „Z uwagi na udzieloną gwarancję, kwestia odbioru i ewentualnej oceny przez zamawiającego stanu wykonania zamówionych robót nie ma żadnego znaczenia. Przy gwarancji, odpowiedzialność wykonawcy robót zachodzi bowiem bez względu na jakiekolwiek akty staranności ze strony zamawiającego, w tym szczególnie sprawdzenie jakości wykonania”. Jak z tego wynika sytuacja zamawiającego w razie udzielenia gwarancji przez wykonawcę jest znacznie prostsza.
Ogólna odpowiedzialność odszkodowawcza
Odbiór bezusterkowy nie ma również większego znaczenia dla odpowiedzialności wykonawcy za wady z tzw. ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej. Ta odpowiedzialność opiera się na zasadzie z art. 471 k.c., że wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkodę zamawiającego w razie wadliwego wykonania robót. Szkoda to zarówno strata majątkowa jak i utracone korzyści. Zamawiający może domagać się od wykonawcy naprawienia szkody ale jest to stosunkowo skomplikowane. Musi bowiem wykazać istnienie szkody, jej wysokość, związek przyczynowy pomiędzy zachowaniem wykonawcy a powstaniem szkody. Udowodnienie tych okoliczności jest czasem bardzo trudne. W toku procesu sądowego wymaga to zawsze przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa.
Naprawienie szkody może nastąpić albo poprzez usunięcie wady albo zapłatę sumy pieniężnej. Wybór pomiędzy tymi usprawnieniami należy do zamawiającego.
adw. Marta Kawecka
Kancelaria Adwokacka Marta Kawecka