W takim przypadku ochrona interesów inwestora, polegająca na wyłączeniu ingerencji osób postronnych w postępowanie w sprawie pozwolenia na użytkowanie, doznaje istotnego ograniczenia. Naczelny Sąd Administracyjny konsekwentnie opowiada się bowiem za przyznaniem inwestorowi przywileju wyłączności tylko w przypadku, gdy realizował on inwestycję w całości zgodnie z prawem.
Uzasadnienie tego poglądu jest jasne – jeśli inwestor dopełnił wszystkich formalności, działał zgodnie z prawem, to w ten sposób umożliwił zainteresowanym osobom trzecim obronę ich interesów związanych z procesem budowlanym. Brak rzetelnego wywiązywania się przez dewelopera ze swoich obowiązków prawnych powoduje, że nabywcy lokali w nowo wybudowanym budynku i inne zainteresowane osoby muszą otrzymać gwarancję ochrony swoich praw.
Takie stanowisko przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z dnia 16.05.2013 r. (II OSK 1695/12). Zdaniem NSA osoba trzecia, niebędąca inwestorem, może wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie. Sąd jednoznacznie podkreślił, że ochrona uzasadnionych praw osób trzecich w procesie inwestycyjno-budowlanym korzysta z pierwszeństwa przed zasadą ustanowioną w art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego.
Zobacz serwis: Nieruchomości
Chodzi o sprawy, w których w nowo wybudowanym budynku znajduje się więcej niż jedno mieszkanie, a właściciele nie są inwestorami. W takich sytuacjach gwarancja wyłączności prawa inwestora do złożenia wniosku i udziału w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie nie znajduje zastosowania. Naczelny Sąd Administracyjny słusznie wyszedł z założenia, że sytuacja prawna właścicieli mieszkań nie może zależeć od działań dewelopera, który nie liczy się z interesem swoich klientów – nabywców mieszkań. Wówczas prawo powinno zapewnić mieszkańcom stosowną ochronę.
Poza powyższymi przypadkami, z wykluczeniem uprzywilejowanej pozycji inwestora w sprawie pozwolenia na użytkowanie mamy do czynienia również w razie istotnego odstąpienia od warunków pozwolenia na budowę i zatwierdzonego projektu budowlanego czy na skutek legalizacji samowoli budowlanej. Realizacja inwestycji z naruszeniem warunków pozwolenia na budowę lub w ogóle bez pozwolenia może godzić w interesy innych podmiotów. Dlatego osoby dotknięte takim działaniem inwestora mogą chronić swoje interesy wyjątkowo również na etapie wydawania pozwolenia na użytkowanie i korzystają ze statusu strony postępowania (tak NSA w wyroku z 29 października 2008 r., II OSK 1174/07).
Powyższe stanowisko NSA ma kapitalne znaczenie przede wszystkim dla nabywców mieszkań kupowanych od deweloperów. Jeśli deweloper – adresat pozwolenia na budowę z jakichś powodów nie występuje o pozwolenie na użytkowanie budynku, pomimo że budowa została już zakończona, dopuszczalne będzie złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie przez samych właścicieli mieszkań. Umożliwi to legalne korzystanie z nabytych lokali przez ich aktualnych użytkowników. Z pewnością pozwoli to ukrócić nielegalne działania deweloperów, którzy przez powstrzymywanie się od złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie próbują wymuszać zaspokojenie swoich roszczeń związanych z inwestycją.
Zobacz: Czy właściciel nieruchomości musi ponosić koszty ustalenia wysokości renty planistycznej?
Trzeba jednak pamiętać, że odstępstwo od stosowania art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego ma charakter wyjątkowy. Może być ono stosowane jedynie w przypadkach, kiedy inwestor narusza prawo, nie wywiązując się ze swoich obowiązków, co uniemożliwia kontrolę wybudowanego obiektu pod względem zgodności z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę (czego skutki ponoszą nabywcy lokali). Organ badający dopuszczalność wniosku o pozwolenie na użytkowanie będzie zatem zobowiązany do sprawdzenia, czy deweloper, jako inwestor, nadużywa w tym konkretnym przypadku swojej pozycji. Dopiero wtedy organ będzie mógł stwierdzić, że właściciel lokalu posiada interes prawny w wystąpieniu o pozwolenie na użytkowanie. Samo nabycie budynku lub jego części nie powoduje bowiem przejścia na nabywcę uprawnień przysługujących inwestorowi.
Powyższe dowodzi, że warto walczyć o swoje interesy, zwłaszcza gdy inwestorzy niezasadnie korzystają z przywilejów przyznanych im przez przepisy. Celem inwestycji budowlanej jest przecież oddanie obiektu do eksploatacji po zakończeniu budowy, a wydanie pozwolenia na użytkowanie zakończonej inwestycji służy przede wszystkim umożliwieniu korzystania z obiektu jego docelowym użytkownikom.