Prawo pierwokupu a pierwszeństwo nabycia
Pierwokup, w przeciwieństwie do prawa pierwszeństwa nabycia (które przysługuje jedynie w przypadku gruntów Agencji Nieruchomości Rolnych), może być wykonany dopiero po zawarciu umowy o przeniesieniu własności lub użytkowania wieczystego przez strony, tj. zbywcę i nabywcę nieruchomości. Wykonanie prawa pierwokupu polega bowiem na nabyciu nieruchomości na warunkach i za cenę określoną w umowie między zbywcą na nabywcą. Istnienie prawa pierwokupu nieruchomości powoduje, że właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może zawrzeć umowę sprzedaży przysługującego mu prawa wyłącznie pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Jednak by dzierżawca mógł zrealizować swoje prawo, muszą zaistnieć przesłanki wynikające z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zobacz również: Umowa sprzedaży z zastrzeżeniem prawa pierwokupu WZÓR
Nieruchomość rolna
Przedmiotem sprzedaży musi być nieruchomość rolna. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,. nieruchomością rolną (gruntem rolnym) jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461 Kodeksu cywilnego), z tym, że ustawa wyłącza spod jej zastosowania wszystkie nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!
Prawo pierwokupu - co to znaczy?
Prawo pierwokupu przy inwestycjach w ziemię rolną
Sprzedawca inny niż Agencja
Sprzedawcą nieruchomości rolnej musi być osobą fizyczną lub prawną, ale inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych. Niezwykle istotne jest określenie sprzedawcy, bowiem gdyby była nią Agencja prawo pierwokupu dzierżawcy nie przysługuje na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (w tej sytuacji na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa dzierżawcy przysługuje prawo pierwszeństwa, przy spełnieniu innych przesłanek).
Forma pisemna i data pewna
Zgodnie z przepisami zawartymi w Kodeksie cywilnym umowa dzierżawy co do zasady nie wymaga żadnej szczególnej formy dla swojej ważności. Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowią tu jednak wyjątek, bowiem wymagają dla powstania prawa pierwokupu zachowania formy pisemnej. Dodatkowo umowa taka powinna mieć potwierdzoną datę przez notariusza lub urzędnika gminnego. W zasadzie każda umowa dzierżawy zawierana z gminą spełnia te warunki. Jeżeli chodzi o umowy pomiędzy osobami fizycznymi to należy już o to zadbać samemu.
Dzierżawa minimum 3 lata
Umowa dzierżawy musi być wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od daty zawarcia jej w formie pisemnej z datą pewną. Nie wystarczy przedstawienie umowy dzierżawy potwierdzającej, że zawarta ona została na okres dłuższy niż trzy lata, ale konieczne jest by dzierżawa była faktycznie wykonywana przez trzy lata. Okoliczność ta ustalana jest przez notariusza na podstawie oświadczenia złożonego przez sprzedawcę, że umowa dzierżawy trwa co najmniej 3 lata oraz wykazania przez dzierżawcę że wykonywana jest przez ten okres.
Ubezpieczenie mienia ruchomego w gospodarstwie rolnym
Gospodarstwo rodzinne
Nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej. Jeżeli chodzi o gospodarstwo rodzinne, to zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego za takie należy uważać gospodarstwo rolne, które jest prowadzone przez rolnika indywidualnego (rolnik indywidualny to osoba fizyczna, która jest właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadzi osobiście gospodarstwo rolne, oraz posiada kwalifikacje rolnicze i zamieszkuje w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa).
Polecamy serwis: Sprawy urzędowe