Zgodnie z treścią art. 6471 § 1 kodeksu cywilnego do zawarcia umowy o roboty budowlane z podwykonawcą konieczna jest zgoda inwestora na danego podwykonawcę. Zgoda inwestora stanowi podstawę dla podwykonawcy do późniejszego dochodzenia roszczeń względem wykonawcy i inwestora.
Milcząca zgoda inwestora
Co ważne, zgoda inwestora może zostać wyrażona w każdy sposób w tym także formie milczącej. Milcząca zgoda inwestora powstaje wskutek niezgłoszenia zastrzeżeń do dokumentacji przedstawionej inwestorowi przez podwykonawcę. Na podstawie art. 647 § 2 k.c. zdanie drugie, jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Co więcej, aby podwykonawca mógł zawrzeć umowę z dalszym podwykonawcą również wymagana jest zgoda inwestora. Warto podkreślić, iż umowy wykonawcy z podwykonawcą, jak i podwykonawcy z dalszym wykonawcą, powinny być zawarte w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Mówiąc wprost, umowa zawarta w innej formie niż pisemna będzie nieważna, tym samym nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
Zobacz serwis: Sprawy urzędowe
Forma wyrażenia zgody
Szereg uwag dotyczących wyrażenia zgody inwestora na podwykonawcę w umowie o roboty budowlane, wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 kwietnia 2008 r. (III CZP/06). Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego inwestor nie musi udzielać zgody na podwykonawcę w umowie o roboty budowlane w formie pisemnej. Ponadto Sąd Najwyższy podkreślił, iż niezgłoszenie przez inwestora w terminie 14 dni sprzeciwu lub zastrzeżeń w stosunku do przedstawionej umowy lub projektu umowy z podwykonawcą należy traktować, jako udzielenie zgody inwestora na działania podwykonawcy.
Zgoda inwestora może zostać wyrażona przez każde zachowanie, wyrażające ją w sposób dostateczny (art. 60 kodeksu cywilnego). Nie mniej jednak, aby milczące wyrażenie zgody przez inwestora było ważne muszą zostać spełnione przesłanki z art. 647 § 2 k.c. czyli przedstawienie inwestorowi przez wykonawcę zawartej umowy z podwykonawcą lub jej projektu wraz z określoną dokumentacją. Dodatkowo, treść przedstawionej inwestorowi umowy lub jej projektu powinna zawierać wszystkie istotne postanowienia, ponieważ treść dostarczonej umowy (lub jej projektu) wyznacza granice solidarnej odpowiedzialności. Oznacza to, iż inwestor jest odpowiedzialny solidarnie z wykonawcą za zakres przedstawiony w umowie lub jej projekcie.
Jednakże, należy podkreślić, iż zgodnie z art. 63 kodeksu cywilnego - „ Jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie”. Jednakże, umowa między wykonawcą a podwykonawcą, pomimo, iż musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego reguła zawarta w treści art. 63 k.c. nie znajduje zastosowania do formy udzielenia zgody przez inwestora. Zgodnie ze zdaniem sądu zgoda może być wyrażona przez każde zachowanie.
Zobacz serwis: Nieruchomości
Podsumowując, jeżeli inwestorowi nie została przedstawiona umowa z podwykonawcą lub jej projekt wraz z odpowiednią dokumentacją, milczenie inwestora nie może zostać uznane za udzielenie zgody na wykonanie robót przez podwykonawcę. Aby milcząca zgoda inwestora była ważna muszą zostać spełnione przesłanki z art. art. 647 § 2 kodeksu cywilnego. Powyższe regulacje prawne, znajdują także zastosowanie do umów zawartych między podwykonawcą a dalszym podwykonawcą.