Dług gruntowy i hipoteka w prawie niemieckim

Paul Ostrowski
Adwokat i notariusz
rozwiń więcej
Czym jest dług gruntowy i hipoteka w niemieckim prawie?
Dług gruntowy nie jest prawem akcesoryjnym i jest bardziej elastyczny w porównaniu do hipoteki. Hipoteka ( Hypothek) jako ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości została w dużej części w niemieckiej praktyce wyparta przez Grundschuld.

To pojęcie jest tłumaczone na język polski jako dług ciążący na nieruchomości albo dług gruntowy. W prawie polskim nie ma podobnej instytucji prawnej, co powoduje, że samo tłumaczenie nie przyczynia się  do wyjaśnienia problemu. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym i pozostaje w ścisłym związku z wierzytelnością, którą ona zabezpiecza.

Dług gruntowy nie jest prawem akcesoryjnym i jest bardziej elastyczny w porównaniu do hipoteki.  Powoduje to, że spłacenie wierzytelności przez dłużnika długu gruntowego nie powoduje wygaśnięcia długu gruntowego.

Dług gruntowy pozostaje  nadal w księdze wieczystej i zamienia się na grunt gruntowy właściciela obciążający na jego rzecz jego własną nieruchomość. Właściciel ma możliwość do wykorzystania własnego długu gruntowego do zabezpieczenia nowych wierzytelności a może też ten dług wykreślić. Ciężko jest jeszcze aktualnie ocenić, w jakim stopniu nowelizacja polskiej ustawy o księgach wieczystych i hipotece  zbliżyła polską instytucję hipoteki do niemieckiego długu gruntowego. Ale zbliżenie to jest widoczne.

Dług gruntowy może być ustanowiony jako z listem gruntowym ( Briefgrundschuld) albo bez niego.  Cesja długu gruntowego z listem jest ułatwiona, ponieważ do jej ważności wystarczy umowa przelewu między cedentem i cesjonariuszem i wydanie listu cesjonariuszowi. Ponowny wpis do księgi wieczystej nie jest potrzebny i to jest jego zaletą.

Zobacz również: Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część I)

Jak ustanawia się dług gruntowy?

Do ustanowienia długu gruntowego albo hipoteki wystarczające jest odpowiednie oświadczenie właściciela nieruchomości, którego podpis musi być – pod rygorem nieważności - notarialnie uwierzytelniony.

Zarówno hipoteka jak dług gruntowy powstają – podobnie jak w Polsce – dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Na prawie niemieckim przeniesienie własności nieruchomości następuje też z chwilą wpisu do księgi wieczystej.

Długi gruntowe ustanawiane są z reguły w formie aktu notarialnego. Powodem tego jest, że banki przed udzieleniem kredytu chcą mieć tytuł egzekucyjny. Podobnie jak w Polsce ( Art.. 777 § 1 nr 4 K.P.C.) tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny , w którym dłużnik poddaje się egzekucji odnośnie spłaty kredytu i odsetek. To poddanie się nie dotyczy  tylko nieruchomości ,na której został ustanowiona hipoteka albo dług gruntowy, ale także całego majątku dłużnika hipotecznego czy długu gruntowego.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Prawo
Popularny lek na potencję teraz dostępny bez recepty. Decyzję podjął Prezes Urzędu Rejestracji Produktów Leczniczych
18 lip 2024

Popularny lek na potencję teraz dostępny bez recepty. Decyzję podjął Prezes Urzędu Rejestracji Produktów Leczniczych, który zmienił kategorię dostępności leku z Rp na OTC.

Kolorowe paski na zgrzewach tubek past do zębów i innych kosmetyków. Czy wiesz co znaczą? Ekspert obala mity
18 lip 2024

Badania pokazują, że 76,9% dorosłych Polaków nie zna znaczenia kolorowych pasków na tubkach past do zębów. Natomiast tylko 7,9% ankietowanych uważa, że wie, o czym one mówią. Natomiast 15,2% badanych twierdzi, że nie pamięta, o co w tym chodzi. Autorzy raportu przekonują, że choć na pierwszy rzut oka temat wygląda dość błaho, to długofalowo wprowadzeni w błąd konsumenci mogą na tym zdrowotnie ucierpieć. Raport obala też mity, że wyżej wskazane paski przynoszą konsumentom jakieś istotne informacje o składzie bądź innych aspektach past do zębów. Jedocześnie eksperci dodają, że właściwie nie mają one żadenego znaczenia, bo są to tylko i wyłącznie oznaczenia o charakterze drukarskim.

Obawa przed sztuczną inteligencją. Czy AI pozbawi nas pracy?
18 lip 2024

Technologia może pomóc w obliczu zmniejszania się siły roboczej spowodowanego starzeniem się populacji. Jednak prawie połowa respondentów spodziewa się, że sztuczna inteligencja zmniejszy dostępność miejsc pracy - poinformowano w raporcie Allianz Trade.

Tylko ZUS czy również OFE ma gromadzić składki? Oświadczenie tylko do 31 lipca. Ważna decyzja dla mężczyzn przed 55 r. życia i kobiet przez 50. urodzinami
18 lip 2024

Zakład Ubezpieczeń Społecznych przypomina, że tylko do 31 lipca 2024 r. mężczyźni, którzy nie ukończyli 55 lat, a kobiety 50 lat mogą kolejny raz zdecydować, gdzie ma trafiać część ich składki emerytalnej – na subkonto w ZUS czy do OFE. Zmiana decyzji wymaga złożenia specjalnego oświadczenia ZUS-US-OFE-03.

4-dniowy tydzień pracy sprawdza się za granicą. Polscy pracodawcy są sceptyczni
18 lip 2024

Polscy pracodawcy nie palą się do skrócenia tygodniowego czasu pracy, a 51 proc. uważa, że w ich branży jest ono niemożliwe. W programach pilotażowych przeprowadzonych w innych krajach odnotowano m.in. spadek rotacji zatrudnienia o 40 proc., polepszenie dobrostanu pracowników w 82 proc. firm oraz oszczędności dla pracodawców. Krótszy czas pracy najlepiej przyjął się na Islandii, gdzie już 86 proc. pracowników korzysta z niego lub ma taką możliwość.

Mój Prąd 6.0 - wnioski od 2 września 2024 r. Dofinansowanie mikroinstalacji fotowoltaicznej przyłączonej po 1 sierpnia 2024 r. tylko z magazynem energii i rozliczanej w systemie net-billing
18 lip 2024

Ministerstwo Klimatu i Środowiska opublikowało założenia programu Mój Prąd 6.0. Dofinansowanie otrzymają tylko takie mikroinstalacje fotowoltaiczne (PV), zgłaszane do przyłączenia do sieci po 1 sierpnia 2024 r., które będą współdziałać z magazynem energii i będą rozliczane w systemie net-billing. Nabór wniosków zaczyna się 2 września br.

Zakaz trzymania psów na uwięzi od 2025 roku. Tylko 2 wyjątki. Także minimalne powierzchnie kojców [projekt nowelizacji]
18 lip 2024

Do Sejmu wpłynął projekt nowelizacji ustawy o ochronie zwierząt autorstwa posłów Koalicji Obywatelskiej, wprowadzający zakaz trzymania psów na uwięzi. Ten zakaz będzie miał dwa wyjątki: będzie można tymczasowo trzymać psa na smyczy podczas spaceru i w transporcie. Zmiana przepisów mają wejść w życie sześć miesięcy po dniu publikacji w Dzienniku Ustaw.

Opieka nad chorym rodzicem: Zwolnienie od pracy i zasiłek
17 lip 2024

Jeżeli pojawi się konieczność sprawowania opieki nad chorym członkiem rodziny, pracownik może skorzystać ze zwolnienia od pracy, a przy tym skorzystać z zasiłku opiekuńczego. Kiedy będzie to możliwe oraz jakie formalności są niezbędne?

5 dni urlopu, których pracodawca musi ci udzielić. We wskazanym przez ciebie terminie. Dopilnuj złożenia wniosku zgodnie z zasadami
17 lip 2024

5 dni urlopu, których pracodawca musi ci udzielić. We wskazanym przez ciebie terminie. Dopilnuj złożenia wniosku zgodnie z zasadami. Można łatwo zyskać dni wolne od pracy, bo pracodawca nie może odmówić.

100 tys. złotych na budowę płotu? Tak. Ale musi mieć określoną wysokość, Termin składania wniosków upłynie 2 sierpnia 2024 roku
17 lip 2024

100 tys. złotych na budowę płotu? Tak. Ale musi mieć określoną wysokość, Termin składania wniosków upłynie 2 sierpnia 2024 roku. Inwestycje mają zapobiegać rozprzestrzenianiu się ASF. Wnioski trzeba składać elektronicznie.

pokaż więcej
Proszę czekać...