Kto może dysponować lokalem?
Gdy chcemy kupić mieszkanie na rynku wtórnym, warto – w pierwszej kolejności sprawdzić, kto jest właścicielem tego, którym jesteśmy zainteresowani. Należy bowiem pamiętać, że mieszkanie może zostać sprzedane wyłącznie przez jego właściciela lub wszystkich współwłaścicieli łącznie.
Jeżeli umowa sprzedaży mieszkania zostanie zawarta z tylko niektórymi współwłaścicielami, otrzymamy tylko ułamkową jego część – tą, która przypadała współwłaścicielom występującym po stronie sprzedającego.
Księga wieczysta
Aby poznać dokładny stan prawny lokalu, który zamierzamy kupić, warto aby jego właściciel okazał nam wypis z księgi wieczystej.
Z działu II księgi wieczystej dowiemy się kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym interesującej nas nieruchomości.
Zobacz również: Nieruchomości
Warto również zajrzeć do działu III i IV księgi, skąd otrzymamy informację o ograniczonych prawach rzeczowych i innych ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością (np. że danej osobie przysługuje prawo pierwokupu w razie gdyby właściciel chciał sprzedać nieruchomość). Jeżeli właściciel wziął kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, to o hipotece obciążającej lokal, dowiesz się z działu IV księgi wieczystej.
Należy pamiętać, że kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli okazałoby się, że stan faktyczny jest inny niż wskazany w księdze stan prawny, to taki zapis rozstrzyga się na korzyść kupującego. Jeżeli jednak działał w złej wierze, tj. wiedział o niezgodności wpisu w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym, rękojmia go nie chroni.
Właściciela lokalu można również poprosić o okazanie nam wszelkich innych dokumentów, które są dla nas istotne dla oceny stanu prawnego nieruchomości. Wśród nich warto, przede wszystkim, wymienić potwierdzenie uregulowania wszelkich rachunków, np. za gaz czy kablówkę. Pamiętaj, długi w opłatach przejdą na nowego właściciela!
Zobacz również: Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z agencją nieruchomości?
Działanie przez pełnomocnika
Choć, co do zasady nieruchomość może zostać zbyta tylko przez właściciela lub współwłaścicieli działających łącznie, istnieje także inna możliwość. Można zawrzeć umowę sprzedaży z pełnomocnikiem dotychczasowego właściciela lokalu. Należy jednak w tym miejscu podkreślić, że pełnomocnictwo musi zostać zawarte w formie aktu notarialnego. Żadna inna forma (np. zwykła pisemna czy, tym bardziej, ustna) nie zapewnia skuteczności dokonanej czynności.