REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

„Wolnoć Tomku w swoim domku''? – nie we wspólnocie mieszkaniowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Radca Prawny Paulina Łukaszyk specjalizuje się w problematyce gospodarki nieruchomościami, postępowań egzekucyjnych oraz prawa cywilnego. Na co dzień zajmuje się sprawami branży wodociągowo-kanalizacyjnej, aspektami prawnymi funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz ochroną danych osobowych.
„Wolnoć Tomku w swoim domku''? – nie we wspólnocie mieszkaniowej/fot. Fotolia
„Wolnoć Tomku w swoim domku''? – nie we wspólnocie mieszkaniowej/fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jak wygląda organizacja życia w ramach wspólnoty mieszkaniowej, kto decyduje o jej sprawach i co w sytuacji, gdy jeden z właścicieli zalega z opłatami? Tego dowiesz się z poniższego artykułu.

Dawno już minęły czasy, kiedy w miejskich blokowiskach poszczególne mieszkania zajmowane były przez rodziny wielopokoleniowe, a w jednym lokalu mieszkali zarówno dziadkowie, rodzice jak i ich dorosłe już dzieci. To co kiedyś było normą z uwagi na problemy lokalowe oraz ekonomiczne dzisiaj budzi raczej zszokowanie i zdziwienie. Przedstawiciele młodego pokolenia chcą żyć na własny rachunek bez względu na to, czy ten rachunek będą spłacali przez następne kilkadziesiąt lat czy też został on spłacony przez najbliższych.

REKLAMA

W nowopowstałych budynkach wielorodzinnych – tzw. „blokowiskach” szybko osiedlają się nie tylko młode pokolenia zaczynające przygodę z samodzielnym mieszkaniem. Regulacje dotyczące funkcjonowania i aspektów prawnych budynków wielolokalowych wskazuje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa

REKLAMA

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Co do zasady wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół ludzi wyłania spośród siebie zarząd właścicielski, który jest organem decyzyjnym w sprawach wspólnoty nie przekraczających zakresu czynności zwykłego zarządu. Przykładowo, zarząd może samodzielnie zawrzeć umowy z dostawcami mediów, negocjować cenę robót budowlanych itp. Zarządzanie nieruchomością wspólną można natomiast powierzyć wyspecjalizowanym firmom lub administratorom.

Bycie członkiem wspólnoty mieszkaniowej to nie tylko przywileje i ułatwienia w postaci braku konieczności myślenia samemu o przeprowadzeniu remontu, skoszeniu trawnika, dbania o stan budynku i innych obowiązków, które dźwiga na swoich barkach posiadacz domku jednorodzinnego. Trzeba mieć na uwadze, że członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej to ogół obowiązków i konieczność dostosowania się do panujących w danej wspólnocie zwyczajów. O ile w sytuacji, gdy wspólnota dopiero zaczyna funkcjonować i jesteśmy aktywni podczas tworzenia regulaminów, statutów i wszelkich dokumentów dotyczących wspólnoty, a tym samym mamy realny wpływ na to, jak będzie wyglądało życie w niej, o tyle nabywając lokal w istniejącej już wspólnocie mieszkaniowej mamy obowiązek dostosowania się do obowiązujących, ustalonych wcześniej reguł. Na nic zda się epatowanie jakże „świętym” prawem własności jakie w przekonaniu wielu właścicieli lokali pokutuje.

Art. 13 ustawy o własności lokali:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Regulamin rzecz święta

REKLAMA

To nie koniec regulacji w zakresie obowiązków właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota może uchwalić swój odrębny regulamin wspólnoty, który stanowi swojego rodzaju zbiór zasad obowiązujących w danej wspólnocie. W regulaminie częstym zapisem są wzmianki o porze nocnej, czyli godzinach w jakich należy zachować spokój i nie zakłócać odpoczynku innych mieszkańców. Może także nałożyć na właścicieli obowiązek sprzątania klatek schodowych w określonych terminach.

Ponadto pamiętać należy, że bez zgody wspólnoty mieszkaniowej nie można montować elementów, które w jakikolwiek sposób ingerują we własność wspólną tj. przymocowane do elewacji anteny i odbiorniki satelitarne, przymocowane do elewacji mechanizmy rolet zewnętrznych, markiz, klimatyzacji itp. Każdorazowo przed ingerencją w część wspólną budynku właściciel ma obowiązek uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Szczególnie proszenie o zgodę wspólnoty mieszkaniowej w zakresie montowania urządzeń, które mają służyć wyłącznie poszczególnym właścicielom lokali budzi wśród nich niesmak i rozgoryczenie zwłaszcza gdy spotkają się z odmową.

Kolejnym przykładem ograniczeń jakie można napotkać kupując lokal we wspólnocie mieszkaniowej jest obowiązek terminowego regulowania należności na utrzymanie nieruchomości wspólnych. Nieruchomości wspólne są to te, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi. Dla przykładu wskazać możemy wskazać obowiązek regulowania zaliczek na utrzymanie klatek schodowych, dachu, wind (nawet jeżeli są one wyłącznie w postaci dźwigów dla osób niepełnosprawnych służących wyłącznie poszczególnym właścicielom).

Co w sytuacji gdy jeden z właścicieli zalega z opłatami?

Istotna kwestią utrzymania wspólnoty mieszkaniowej jest solidarność współwłaścicieli polegająca na ponoszeniu ciężaru opłat wspólnych. W sytuacji zalegania z regulowaniem należności przez poszczególnych właścicieli, ciężar ponoszenia kosztów funkcjonowania wspólnoty ponosi ogół właścicieli. Pomimo zalegania z wnoszeniem zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej przez poszczególnych właścicieli, Wspólnota ma obowiązek regulować należności na rzecz swoich dostawców. W przeciwnym wypadku sama może narazić się na konsekwencje prawne lub nawet odcięcie nieuregulowanych mediów.

Jan Kowalski, będący właścicielem lokalu położonego we wspólnocie mieszkaniowej, nie reguluje należności od 15 miesięcy i zalega wspólnocie mieszkaniowej kwotę 10 tys zł, przez co wspólnota mieszkaniowa z uwagi na konieczność zachowania płynności finansowej i regulowania należności za części wspólne tj. koszty energii elektrycznej części wspólnych, ogrzewania tych części itp. musi ponosić te koszty z wpłat pozostałych właścicieli. W przypadku wielu wspólnot w takich sytuacjach tworzone są odpisy obejmujące zaległość (brakujące środki), a ich uzupełnienie obciąża ogół właścicieli.

Najbardziej dotkliwe są przypadki zalegania przez właścicieli w małych wspólnotach gdzie ciężar ponoszenia kosztów funkcjonowania wspólnoty rozkłada się na zaledwie kilku właścicieli.

Wspólnota Mieszkaniowa ma mechanizmy egzekwowania należności zgodne z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego.

Art. 16 ustawy o własności lokali:

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Z powyższego wynika, że wspólnota mieszkaniowa może w drodze postępowania sądowego doprowadzić do sprzedaży lokalu uciążliwego właściciela i zaspokoić swoje ew. roszczenia finansowe w drodze egzekucji z owego lokalu.

Należy mieć na uwadze również fakt, że właścicielowi którego lokal został sprzedany w powyższym trybie nie będzie przysługiwało prawo do lokalu zastępczego

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
ZUS kolejny raz niekorzystnie przelicza. 264,20 zamiast 247,7 miesięcy daje niższą emeryturę

W artykule przykład ponownego przeliczenia emerytury. Raz przy pomocy wskaźnika 247,7 miesięcy średniego dalszego życia (dobre dla emeryta), a potem przy pomocy 264,20 miesięcy (złe - obniża emeryturę).

Ustawa incydentalna do kosza. Jest weto prezydenta Andrzeja Dudy

Ustawa incydentalna zawetowana przez prezydenta Andrzeja Dudę - przekazała dzisiaj szefowa KPRP Małgorzata Paprocka. Teraz ustawa wróci z powrotem do Sejmu. Wniosek prezydenta można odrzucić większością 3/5 głosów w obecności co najmniej połowy ustawowej liczby posłów. Czy tak się stanie?

Rzecznik Praw Pacjenta będzie ścigał praktyki pseudomedyczne. Kary do 1 mln zł

W dniu 10 marca 2025 r. w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano założenia nowelizacji ustawy o prawach pacjenta i Rzeczniku Praw Pacjenta oraz ustawy o systemie powiadamiania ratunkowego. Celem tej nowelizacji ma być m.in. zwiększenie uprawnień Rzecznika Praw Pacjenta, zmiana przepisów w zakresie postępowań w sprawach praktyk naruszających zbiorowe prawa pacjentów a także określenia w przepisach ustawy praktyk pseudomedycznych i wdrożenie postępowania w sprawie takich praktyk. Projekt nowelizacji powstaje w Ministerstwie Zdrowia i ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów i skierowany do Sejmu w II kwartale 2025 r.

Wyrok TK. Przeliczenie emerytur z kluczową datą. Sędziowie z warunkami dla 1000 zł do emerytury i 64 000 zł wyrównania [Przykład]

Graniczną datą jest 1 stycznia 2013 r. Jeżeli byłeś na wcześniejszej emeryturze przed 2013 r., to masz szansę na ponowne przeliczenia związane z emeryturą (przez ZUS, o ile nakaże to sąd okręgowy i apelacyjny). Jeżeli na wcześniejszą emeryturę trafiłeś np. 2 stycznia 2013 r., to nie masz na to szans. Powyższe dotyczy emerytów, którzy swoje prawa do podwyżki emerytury wywodzą z wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. sygn. SK 140/20. W artykule list naszego czytelnika, który na wcześniejszą emeryturę przeszedł od 1 listopada 2013 r. Nie może więc skorzystać z korzystnego przeliczenia emerytury na podstawie tego wyroku.

REKLAMA

Rewolucja kaucyjna w Polsce! Zapłacisz więcej, ale odzyskasz bez paragonu

Nowy system kaucyjny zmieni sposób, w jaki kupujesz napoje! Plastikowe butelki, puszki i szkło – sprawdź, które opakowania będą objęte kaucją i jak łatwo odzyskać swoje pieniądze. To nie tylko oszczędność, ale i krok w stronę ekologii!

Zasiłek stały wstecz. Kiedy MOPS wypłaca wyrównanie?

Czy po uzyskaniu wymaganego orzeczenia o stopniu niepełnosprawności gmina przyzna zasiłek stały wstecz? Kiedy najlepiej złożyć wniosek? Jakie są kryteria w 2025 roku? Odpowiadamy!

Przewoźnicy, bądźcie czujni! Nowe przepisy 2025 zmieniają zasady gry w transporcie

Rok 2025 przynosi rewolucję w przepisach transportowych! Zmiany w opłatach drogowych, nowe regulacje SENT, wyższe podatki i obowiązki związane z importem do Wielkiej Brytanii – to tylko wierzchołek góry lodowej. Przewoźnicy muszą być gotowi na te wyzwania. Sprawdź, jak dostosować firmę do tych wszystkich zmian i uniknąć pułapek!

Twój scoring może spadać, zanim dostaniesz kredyt! UOKiK bierze banki pod lupę

Składasz wnioski kredytowe w kilku bankach, by znaleźć najlepszą ofertę? Uważaj! Każde zapytanie może obniżyć Twój scoring w BIK – nawet jeśli nie dostaniesz kredytu. UOKiK sprawdza, czy banki nie wykorzystują tego mechanizmu do ograniczania konkurencji. Czy Twoje szanse na lepszy kredyt są celowo blokowane? Dowiedz się więcej!

REKLAMA

Powrót do Ukrainy po wojnie planuje coraz mniej Ukraińców. Kiedy opuszczą Polskę? [Badanie]

Z badania „Plany obywateli Ukrainy w przypadku zakończeniu wojny” wynika, że tylko co szósty Ukrainiec wróci do kraju po wojnie. Jeśli dojdzie do zakończenia wojny, nie będą długo czekali z wyjazdem z Polski. Dla porównania w 2022 r. powrót deklarował co drugi obywatel Ukrainy.

Świadczenie 500 plus dla małżeństw z długim stażem. W kierunku projektu, jest decyzja

Świadczenie 500 plus dla małżeństw jest coraz bliżej rzeczywistej realizacji. Senacka Komisja Petycji na ostatnim swoim posiedzeniu jednogłośnie podjęła decyzję o kontynuowaniu prac nad wprowadzeniem tego nowego świadczenia. Poprosiła Biuro Legislacyjne o przygotowanie projektu ustawy w tej sprawie.

REKLAMA