Zgodnie z treścią ustawy o własności lokali do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Dopiero założenie księgi wieczystej i wpis powoduje powstanie odrębnej własności lokalu i „tworzy” niejako mieszkanie jako towar. Od tej chwili dziadkowie będą mogli swobodnie dysponować swoim majątkiem, który mogliby darować wnuczce.
Jednak okres oczekiwania na założenie księgi wieczystej (min. kilka miesięcy), w połączeniu z wiekiem dziadków i ich złym stanem zdrowia, wymusił na Annie K. poszukiwanie innego rozwiązania.
W zaistniałej sytuacji najbezpieczniejszym wyjściem było darowanie przez dziadków nie mieszkania, bowiem formalnie bez księgi wieczystej jeszcze go nie było, ale ekspektatywy mieszkania. Następnego dnia po zawarciu umowy z gminą, tj 1 kwietnia 2008r. dziadkowie obdarowali Annę K. ekspektatywą.
Zobacz: Jaka forma umowy darowizny nieruchomości?
| Ekspektatywa to "oczekiwanie prawne" (wierzytelność przyszła) czyli sytuacja, w której niektóre wymogi prawne dotyczące powstania wierzytelności lub innego uprawnienia zostały częściowo spełnione. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu mieszkalnego to oczekiwanie na powstanie odrębnej własności czyli moment, w którym założona zostanie księga wieczysta mieszkania. Ekspektatywa może być przedmiotem obrotu i jest to często stosowane rozwiązanie m.in. w przypadku tzw. wykupu mieszkania kwaterunkowego. |
Sama umowa darowizny ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie przeniesie na obdarowaną własności lokalu. Umowa darowizny zostanie zawarta pod warunkiem wpisania w księdze wieczystej odrębnej własności lokalu, powodującego powstanie tej własności, a warunek ten zostanie spełniony w momencie wpisu. Oznacza to, że nawet jeżeli księga założona zostanie w listopadzie 2008r., dziadkowie będą właścicielami od dnia zawarcia umowy tj. od 31 marca 2008r. Z kolei, w następstwie wpisania dziadków jako właścicieli w powyższej dacie, Anna K. od dnia 1 kwietnia 2008r. figurować będzie jako właściciel w księdze wieczystej mieszkania.
Jedynym ograniczeniem czasowym dla zawarcia umowy sprzedaży lub darowizny ekspektatywy mieszkania, jest konieczność wcześniejszego złożenia wniosku o wpis prawa własności dziadków. Jak orzekł bowiem Sąd Najwyższy w jednym z wyroków ekspektatywa prawa, które do swego powstania wymaga wpisu do księgi wieczystej, staje się zbywalna dopiero z chwilą złożenia wniosku o taki wpis.
Zobacz serwis: Darowizny
Z tego też powodu, Anna K. nie będzie mogła być obdarowaną ekspektatywą tego samego dnia, w którym ona powstanie (31 marca), ale najwcześniej w dniu następnym (1 kwietnia). Umożliwi to bowiem notariuszowi sporządzającemu akt sprawdzenie, że wniosek zawarty w umowie z dnia 31 marca formalnie złożono już w sądzie, gdyż tego samego dnia nadano go listem poleconym.
Jowita Mulawa-Krause
radca prawny, partner w Kancelarii Radców Prawnych „Iustus-Par” R.Dudziak & J. Mulawa-Krause