Największe przeceny działek budowlanych dotyczą miejscowości podwarszwaskich. W Legionowie średnia cena metra kwadratowego działek wystawionych do sprzedaży spadła o 35 proc. Niewiele mniejsze spadki cen gruntów są w Łomiankach, Starych Babicach i Józefowie. Ceny zaczynają się już od 100 złotych za mkw., choć oczywiście działki położone w rejonach bardziej atrakcyjnych są droższe.
– W województwie mazowieckim, pomiędzy styczniem a czerwcem tego roku, liczba działek budowlanych wystawionych do sprzedaży wzrosła aż o 65 proc. – mówi Marta Kosińska z portalu Szybko.pl.
W samej Warszawie podaż działek budowlanych jest natomiast bardzo ograniczona. Dlatego mimo mniejszego popytu ceny gruntów budowlanych nie spadają.
– W dużych miastach bardzo często w praktyce nie ma działek budowlanych do kupienia. W Warszawie są takie w zasadzie tylko na Białołęce – mówi Tomasz Labiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
W miejscowościach podwarszawskich podaż działek jest zdecydowanie większa, co przy małym popycie powoduje spadki ich cen. Podobnie jest w okolicach innych dużych miast. Pod Wrocławiem, nadal najdroższe grunty są w Kobierzycach, ale w ostatnim roku staniały one średnio o 28 proc. W okolicach Poznania największa przecena działek budowlanych o ok. 20 proc., miała miejsce w Murowanej Goślinie i Obornikach. Pod Krakowem ceny działek są stosunkowo stabilne. Jedynie w Michałowicach grunty są tańsze o 13 proc.
Kwestia odrolnienia
Nie można powiedzieć, że w ostatnim roku spadły ceny wszystkich działek budowlanych znajdujących się w sąsiedztwie dużych aglomeracji. W podwarszawskim Milanówku wzrost cen gruntu w ostatnim roku wyniósł 2 proc., a pod Krakowem: w Skawinie i Niepołomicach o 4–6 proc. Nawet w miejscowościach, w których generalnie notowane są spadki cen, są grunty, których właściciele nie godzą się na jakiekolwiek obniżki. Takie grunty leżakują i czekają na nabywców już od dwóch lat. Poziom cen działek budowlanych w dużej części zależy też od polityki prowadzonej przez władze samorządowe.
– Jeśli gmina odrolniła dużo gruntów lub jest w trakcie ich odralniania, to ceny działek w takich miejscowościach szybciej spadają. Jeśli gmina nie odrealnia, to ceny są bardziej stabilne i spadki są niewielkie – twierdzi prof. Witold Werner z Instytutu Rozwoju Miast.
Podstawowym czynnikiem powodującym spadek cen gruntów budowlanych są oczywiście kłopoty z uzyskaniem kredytu.
– Jeśli banki nadal będą przykręcały kurek z kredytami na nieruchomości, to jest pewne, że ceny gruntów będą jeszcze spadać. Dzisiaj, aby kupić działkę budowlaną, w praktyce trzeba mieć gotówkę – twierdzi Tomasz Lebiedź.
Mniej transakcji
Transakcji kupna działek budowlanych jest obecnie zdecydowanie mniej niż przed rokiem. Według niektórych ekspertów liczba transakcji kupna ziemi budowlanej spadła o 70 proc. Pomimo tego właściciele wielu działek nie decydują się obniżyć ich cen.
– Mają świadomość, że za jakiś czas ceny wrócą do poziomu sprzed kryzysu. Jeśli ktoś nie musi, to nie sprzedaje gruntów budowlanych – mówi Marta Kosińska.
Jednak im dłużej trwa kryzys, tym tych przymuszonych do sprzedaży jest więcej.
– Rolnicy mają najczęściej do sprzedaży po kilka, kilkanaście działek, więc łatwiej godzą się na niższą cenę przy ich sprzedaży niż ktoś, kto ma tylko jedną działkę w centrum dużego miasta – dodaje ekspert Szybko.pl.
Często jednak kończy się na sprzedaży przez rolnika tylko jednej działki. Następna będzie sprzedawana dopiero za dwa lata, gdy skończą się pieniądze z pierwszej transakcji.
– Większość ma świadomość, że działka to bardzo dobra lokata kapitału. Działka budowlana jeść nie woła, a za kilka lat może być droższa – mówi Tomasz Labiedź.
Eksperci twierdzą jednak, że w najbliższym czasie nie należy się spodziewać się wzrostu cen działek budowlanych.
– Moim zdaniem ceny nieruchomości gruntowych przez kolejne dwa lata nie wzrosną, a raczej można się spodziewać ich spadków. Jeśli będą jakieś wzrosty, to dlatego, że np. budowa mostu spowodowała, że dany obszar stał się bardzo atrakcyjny – mówi Jerzy Sobański z Agencji Akces.
– Spadek cen gruntów poza miastem jest jeszcze możliwy. Potrwa on jeden, dwa lata, a dopiero później ceny pójdą w górę – prognozuje Witold Werner.
Największy popyt niezmiennie jest na działki o powierzchni od 1000 do 1500 mkw. Generalnie tańsze są działki wąskie i o większej powierzchni. Nasze prawo podatkowe zachęca wręcz do traktowania gruntów rolnych jako bardzo dobrej lokaty kapitału. Podatki od nieruchomości są u nas stosunkowo niskie, a plany wprowadzenia podatku katastralnego są odkładane na bliżej nieokreśloną przyszłość.
OPINIA
MARCIN JAŃCZUK
agencja Metrohouse
Rzeczywiście ceny działek budowlanych w okolicach dużych miastach spadają, podczas gdy ceny w samych miastach są stabilne. W granicach miast jest ograniczona podaż działek, które nadają się pod inwestycje. Jeśli takie się pojawiają, to mimo kryzysu są stosunkowo drogie.
W miejscowościach satelickich spadki cen gruntów są często dość istotne. Tego można było się spodziewać. W podwarszawskich lokalizacjach jeszcze do niedawna ceny działek były na tyle wysokie, że bardziej opłacało się kupić gotowy dom niż działkę z zamiarem budowy domu według własnego projektu. Największym zainteresowaniem nie cieszą się wcale działki najtańsze, ale grunty z pełnym dostępem do mediów. Zainteresowanie działką wzrasta, jeśli grunt jest częściowo zalesiony. Dopóki nie zmieni się podejście banków do kredytowania nieruchomości, ceny działek nadal będą utrzymywać się na podobnym poziomie, możliwe są dalsze drobne korekty. Jednakże nie można wykluczyć lokalnych wzrostów cen wynikających z ograniczonej podaży na danym terenie.
Roman Grzyb