W Ministerstwie Infrastruktury trwają prace nad ustawą, która ma zabezpieczyć interesy konsumentów nabywających mieszkania od deweloperów. Swoje propozycje już w 2007 roku przedstawiał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Zdaniem UOKiK
Problem braku odpowiednich zabezpieczeń dla przyszłych nabywców mieszkań dostrzegł także UOKiK i wskazał, jakich zmian w prawie należy dokonać, aby zagwarantować bezpieczeństwo konsumenta na pierwotnym rynku nieruchomości. Urząd proponuje wprowadzenie obowiązku zawierania umów o realizację budowy w formie aktu notarialnego.
- Propozycje UOKiK idą bez wątpienia w dobrym kierunku. Wadą umów przedwstępnych zawieranych z deweloperami jest brak powszechności ich formy notarialnej. Wprawdzie powoduje to zaoszczędzenie na początku inwestycji kilkuset złotych, ale może rodzić poważne kłopoty w przyszłości, zwłaszcza w przypadku upadłości dewelopera - chwali propozycje Tomasz Lustyk, adwokat z Kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
Z praktyki UOKiK wynika, że bardzo często problemy konsumentów pojawiają się na etapie przedumownym. W związku z tym konieczne jest zagwarantowanie, aby klient uzyskał rzetelną informację, w której zawarte będą podstawowe dane o inwestycji.
- Konsument powinien być informowany na piśmie o cenie, nieruchomości, na której realizowane ma być przedsięwzięcie, miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek albo o braku takiego planu - mówi Konrad Gruner z biura prasowego UOKiK-u.
Zaznacza, że klient powinien przed podpisaniem umowy uzyskać informacje na temat powierzchni, układu pomieszczeń, a także zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których zobowiązuje się deweloper.
Propozycje resortu
Ministerstwo Infrastruktury zastrzega, że jest jeszcze za wcześnie, żeby mówić o konkretnym projekcie. Jednakże są już pewne propozycje rozwiązań. Jedną z nich ma być wprowadzenie obligatoryjnego rachunku powierniczego.
- Dziś rachunek powierniczy nie jest zakazany. Wielu deweloperów i sporo banków stosuje tę formę zabezpieczenia interesów klientów. Potrzebna jest jednak regulacja prawna, która będzie zobowiązywać wszystkich deweloperów do stosowania tej instytucji - wyjaśnia Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury.
Rachunek powierniczy polega na tym, że klient nie wpłaca pieniędzy deweloperowi, ale na oprocentowany rachunek w banku.
- Obowiązek stosowania rachunków powierniczych pomógłby ukrócić niebezpieczną praktykę, jaką jest finansowanie już rozpoczętej budowy z wpłat dokonywanych przez nabywców innych inwestycji dewelopera, kupujących przysłowiową dziurę w ziemi. Takie osoby nie mają żadnego wpływu, na co wydawane są ich pieniądze - tłumaczy Tomasz Lustyk.
Ponadto resort infrastruktury proponuje, aby roszczenia konsumentów w przypadku upadłości dewelopera były zaspokajane przed roszczeniami innych podmiotów, np. ZUS-em i fiskusem.
Jednakże zdaniem Jacka Bieleckiego, głównego eksperta Polskiego Związku Firm Deweloperskich, taka propozycja zmiany prawa jest nie do przyjęcia przez bank.
Tłumaczy, że banki na pewno nie będą finansowały inwestycji, jeżeli wierzytelności klientów będą zaspokajane przed ich wierzytelnościami.
Ministerstwo zastanawia się także nad wprowadzeniem rozwiązania, które da klientom prawo domagania się, aby nabywca masy upadłościowej był najpierw zobowiązany do dokończenia inwestycji.
Debata trwa
Dziś w resorcie infrastruktury nad nowymi rozwiązaniami pracuje zespół ekspertów. Jak nieoficjalnie dowiedziała się Gazeta Prawna, żadna z dotychczasowych propozycji nie uzyskała ostatecznej akceptacji, co nie oznacza jednak, że zostały one odrzucone.
Tymczasem własne pomysły rozwiązania problemu mają także deweloperzy.
- Każda wpłata klienta powinna powodować przewłaszczenie inwestycji w części odpowiadającej wpłaconej kwocie. Jeżeli ktoś więc wpłacił 50 proc. wartości, będzie współwłaścicielem połowy mieszkania. Taka część nie wchodziłaby do masy upadłościowej. To rozwiązanie funkcjonuje we Francji - mówi Jacek Bielecki.
Dodaje, że w przypadku gdy klienci kupują tzw. dziurę w ziemi i wpłacili połowę należności, a w bloku jest 100 mieszkań, są współwłaścicielami 1/200 placu, na którym ma stanąć budynek.
Inwestycje mieszkaniowe
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
OPINIA
Małgorzata Krasnodębska-Tomkiel
prezes UOKiK
Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych życiowych decyzji. Dlatego regulacje chroniące konsumenta są potrzebne. Nie mogą one jednak powielać istniejącego prawa, a w sposób naturalny je uzupełniać. UOKiK popiera propozycję wzmocnienia pozycji nabywcy w umowach deweloperskich. Z naszych doświadczeń wynika, że przedsiębiorcy funkcjonujący na rynku nieruchomości nadużywają swojej pozycji wobec słabszych uczestników rynku. Konsumenci często padają ofiarą nieuczciwych praktyk deweloperów. UOKiK popiera zwiększenie zakresu obowiązku informacyjnego deweloperów wobec klientów - dostarczanie konsumentowi, przed podpisaniem umowy, szczegółowych informacji, które powinny przede wszystkim określać stan faktyczny i prawny nieruchomości. Dostrzegamy również konieczność lepszej ochrony konsumentów w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera.