Aby nie stracić oszczędności całego życia, płacąc za mieszkanie, którego deweloper nie wybuduje, lub zawierając niekorzystną umowę, na podstawie której nie będziemy mogli skutecznie dochodzić swoich praw, warto pewne działania przedsięwziąć jeszcze przed podpisaniem umowy.
Warunki warto negocjować
Konsument powinien przede wszystkim ustalić, czy deweloper wybudował już wcześniej jakieś domy oraz zapoznać się z planami budynku, w którym chce kupić mieszkanie, oraz całego osiedla.
Warto też sprawdzić stan gruntów, na których zostanie postawiony budynek. W tym celu trzeba zapoznać się z aktualnym wypisem z księgi wieczystej, odpisem z rejestru gruntów oraz z aktualnym pozwoleniem na budowę oraz decyzją zatwierdzającą stan techniczny.
Przed podpisaniem umowy przyrzeczenia z deweloperem warto wynegocjować zawarte w niej warunki oraz ustalić, czy nie zawiera klauzul niedozwolonych (abuzywnych). Umowę przyrzeczenia radzimy zawrzeć w formie aktu notarialnego, mimo że deweloperzy najczęściej proponują swoim klientom sporządzenie takiej umowy wyłącznie na piśmie.
W umowie deweloper powinien oświadczyć, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny. Powinien również zobowiązać się w umowie do wybudowania budynku i do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jego własności na nabywcę.
Warto dopilnować, aby w umowie był wniosek o ujawnienie roszczenia w dziale trzecim księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Unikać umów na piśmie
Tylko umowa przyrzeczenia sporządzona przez notariusza w razie wadliwego albo sprzecznego z umową budowania mieszkania przez dewelopera daje konsumentowi prawo wystąpienia do sądu z roszczeniem. Będzie się on na przykład wówczas domagać powierzenia dalszego wykonania umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo dewelopera. Deweloper będzie musiał wówczas zapłacić za pracę innego wykonawcy i ponieść ryzyko związane z tymi pracami.
Natomiast z takiej umowy deweloper nie korzysta, wówczas gdy umowa zostanie sporządzona tylko w formie pisemnej. Jeżeli deweloper nie wywiąże się wówczas ze swoich zobowiązań, to w oparciu o umowę pisemną konsument może domagać się tylko naprawienia szkody wyrządzonej przez dewelopera z tytułu niewykonania umowy. Aby jednak sąd zasądził na jego rzecz odszkodowanie, musi udowodnić, że szkodę rzeczywiście poniósł, a także udokumentować jej wysokość.
Przedwstępna na piśmie
Konsument, który jednak zdecyduje się nie zawierać z deweloperem umowy przyrzeczenia w formie aktu notarialnego, ale tylko umowę przedwstępną na piśmie, powinien zwrócić uwagę na dokładne określenie w niej stron umowy, precyzyjne wskazanie przedmiotu umowy, określenie zakresu prowadzonych prac budowlanych, istotnych terminów i ceny. W umowie powinna się znaleźć też klauzula wprowadzająca możliwość odstąpienia od niej i przeniesienia praw na osobę trzecią, a także może precyzować kary umowne.
SŁOWNIK
• deweloper - przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuje się budową i sprzedażą nieruchomości na rynku pierwotnym
• niedozwolone postanowienia umowne - postanowienia umowy, które nie zostały uzgodnione z konsumentami indywidualnie. Nie wiążą konsumenta wówczas, gdy kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy
• rynek pierwotny - rynek obrotu nieruchomościami, na którym kupowane są nowo wybudowane mieszkania i domy
• umowa przedwstępna - w tej umowie jedna strona, albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. W umowie tej należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej
• umowa przyrzeczona - jest to umowa, która zostanie zawarta w wyniku podpisania umowy przedwstępnej
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ
malgorzata.piasecka@infor.pl