Deweloperzy pobierają zaliczki, nie mając prawa do terenu. Umowa przed notariuszem jest korzystniejsza dla kupującego. Klauzule niezgodne z prawem nie wiążą nabywcy.
Zanim podpiszemy umowę z deweloperem, zbierzmy o nim jak najwięcej informacji. Sprawdźmy jego referencje: w organizacjach zrzeszających deweloperów, na forach internetowych, a jeśli zrealizował już jakieś inwestycje - skontaktujmy się z mieszkańcami takich domów.
Zażądajmy, by deweloper okazał nam pozwolenie na budowę oraz przedstawił dokumenty potwierdzające, że jest on właścicielem nieruchomości: odpis z księgi wieczystej oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów. W dokumentach tych podany jest numer księgi wieczystej. Znając go, możemy sprawdzić w sądzie rejonowym (właściwym dla miejsca położenia danej nieruchomości), czy np. nieruchomość nie została obciążona jakimś prawem (np. hipoteką) lub czy nie zmieniła właściciela.
Dla nabywcy najkorzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy z deweloperem w trybie art. 9 ustawy o własności lokali. W takiej umowie deweloper powinien się zobowiązać się do wybudowania domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę mieszkania.
Gdyby deweloper wykonywał umowę w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej postanowieniami nabywca może wystąpić z wnioskiem do sądu o powierzenie kontynuowania budowy innemu wykonawcy na koszt właściciela gruntu.
Aby umowa zawarta w trybie art. 9 ustawy o własności lokali odniosła taki sutek, muszą być spełnione trzy warunki. Pierwszy - deweloper jest właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, drugi - uzyskał on pozwolenie na budowę; trzeci - roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Ważne!
Przy zawarciu umowy w trybie art. 9 ustawy o własności lokali notariusz pobierze maksymalnie połowę stawki, którą by pobrał przy sporządzeniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu
Umowę zobowiązującą dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia odrębnej własności lokalu na nabywcę należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Nabywca uzyskuje w ten sposób dodatkową ochronę. Gdyby deweloper zrealizował inwestycję i nie chciał przenieść odrębnej własności na kontrahenta - ten może dochodzić przed sądem zwarcia umowy przyrzeczonej. Oświadczenie dewelopera, który uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, jest wówczas zastępowane orzeczeniem sądu.
Jednym z najważniejszych postanowień umowy z deweloperem jest cena mieszkania. Musi być ona określona w sposób jednoznaczny: czy zawiera VAT, czy obejmuje sam lokal czy też inne części budynku przynależne do lokalu (np. balkon).
Dla klienta korzystna jest cena sztywna, nie ma wówczas niepewności, jak będzie wysoka, gdy inwestycja zostanie już zrealizowana. Ale jeśli umowa przewiduje, że cena może się zmienić, to niech się zmienia według określonego wskaźnika, np. uwzględniającego inflację lub zmiany w kursie walut.
Zawsze jednak waloryzacja powinna dotyczyć kwot niewpłaconych, poza tym okres waloryzacji powinien być dokładnie opisany w umowie (deweloper może celowo przeciągać budowę).
Wzrost kosztów
Należy wystrzegać się zapisów, które zezwalają na ustalenie ceny po zakończeniu prac. To ogromne ryzyko dla nabywcy, gdyż nie ma on wpływu na koszty inwestycji. Ryzykowna jest także klauzula zezwalająca na zmianę projektu, gdyż może spowodować znaczny wzrost kosztów. Gdyby miała jednak pojawić się w umowie - należy określić procentowo, w jaki sposób może się różnić od planowanej ceny.
Należy też zwrócić uwagę na harmonogramy płatności. Deweloperzy stosują różne, np. w równych odstępach czasu równe kwoty, w równych odstępach czasu określony procent ustalonej ceny, albo według poniesionych kosztów po zakończeniu każdego etapu. Dla klienta najważniejsze jest to, by harmonogram płatności był powiązany z etapami realizacji inwestycji. Ostania rata powinna być zapłacona przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu, a więc już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku.
Kary umowne
W umowie powinien być precyzyjnie określony termin przeniesienia własności lokalu. Dzięki temu klient może żądać wydania lokalu oraz naliczania odsetek za zwłokę. Będzie mógł również żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Zazwyczaj umowa przewiduje kary umowne. Nie mogą one dotyczyć tylko jednej strony umowy - klienta. Deweloper nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, nakładając taką karę na klienta.
Niedozwolone klauzule
Jeśli stroną umowy z deweloperem jest konsument (osoba fizyczna), podlega on szczególnej ochronie. Postanowienia zawarte z konsumentem nie wiążą go, jeżeli rażąco naruszają jego interesy. Chodzi przede wszystkim o postanowienia z wzorca umów, na które konsument nie miał wpływu. Nie dotyczy to jedynie postanowień określających główne świadczenia stron - w tym ceny - gdy zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
W art. 3853 kodeksu cywilnego wymienia katalog niedozwolonych klauzul w umowach z konsumentami. Niedozwolone są np. te klauzule, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania albo uprawniają dewelopera do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie.
JAK TO ZROBIĆ...
Niedozwolona klauzula w umowie z deweloperem
PROBLEM: Deweloper od kilu miesięcy opóźnia się z rozpoczęciem prac. Chciałabym odstąpić od umowy, ale deweloper zastrzegł w niej, że gdy to zrobię, muszę mu zapłacić wysoką karę umowną. Co mam robić?
ROZWIĄZANIE: Jeśli umowa zawiera niedozwolone postanowienia, to nie wiążą nas one z mocy prawa. Jeżeli deweloper nie uwzględni naszych racji, możemy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Można przy tym korzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów lub innych organizacji (Federacji Konsumentów, Stowarzyszenia Konsumentów Polskich).
Konsument lub występująca w jego imieniu organizacja może też złożyć pozew do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (w Warszawie). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone są wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych (www.uokik.gov.pl). Od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami staje się zakazane.
TERESA SIUDEM
teresa.siudem@infor.pl
Podstawa prawna
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.) Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).