Wybieramy mieszkanie
Zamianie towarzyszy podobne ryzyko jak zakupowi mieszkania na tzw. rynku wtórnym. Dlatego zanim zdecydujemy się na zawarcie umowy, warto sprawdzić, czy drugiej stronie rzeczywiście przysługuje prawo do lokalu, a mieszkanie nie jest obciążone hipoteką, oraz w jakim stanie są w nim instalacje wodne, elektryczne oraz przewody gazowe.
PRZYKŁAD:
WYKLUCZENIE MOŻLIWOŚCI PIERWOKUPU
Przy zakupie mieszkania w umowie sprzedający chciał zastrzec dla siebie prawo pierwokupu na wypadek, gdyby nabywca chciał później zamienić je. Zastrzeżenie prawa pierwszeństwa nabycia rzeczy w odniesieniu do umowy zamiany nie jest możliwe.
Szukając bez agencji mieszkania do zamiany, warto skorzystać z internetu. Na stronie każdego portalu internetowego są działy z ogłoszeniami nieruchomości. Oferowane są tam również mieszkania na zamianę. Niektóre oferty są nawet opatrzone zdjęciami.
Przy szukaniu mieszkania warto też skorzystać z pomocy znajomych i rodziny, bo może znają osobę chętną do zamiany swojego mieszkania.
Jeżeli wybierając mieszkanie do zamiany korzystamy z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, to uzyskamy od niego w miarę wyczerpujące informacje o lokalu oraz komplet dokumentów. Nawet wówczas powinniśmy sami sprawdzić uzyskane informacje. Na przykład przyjmuje się, że wypis z działu drugiego księgi wieczystej na temat właściciela nieruchomości jest ważny przez trzy miesiące. W tym czasie nieuczciwy właściciel mógł już to zamieniane mieszkanie sprzedać, ponieważ przy dużych opóźnieniach w aktualizowaniu wpisów do ksiąg wieczystych wpis do działu drugiego mógł jeszcze nie zostać zmieniony.
W dodatku, korzystając z usług pośrednika, trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami na wynagrodzenie dla niego.
Natomiast wybierając mieszkanie do zamiany z ogłoszenia w prasie, unikniemy wprawdzie dodatkowych kosztów, ale musimy sami ocenić jego stan prawny i techniczny. Trzeba wówczas zażądać od właściciela dokumentów potwierdzających prawo własności, a w miarę możliwości również dokumentacji technicznej.
Trzeba też sprawdzić, czy zamieniany lokal nie jest zadłużony, ponieważ dotychczasowy właściciel zaciągnął kredyt, który został zabezpieczony ustanowioną na nim hipoteką. Informacje o ewentualnym zadłużeniu można uzyskać w sądzie, w wydziale wieczystoksięgowym, przeglądając księgę wieczystą prowadzoną dla zamienianego lokalu.
PRZYKŁAD:
MIESZKANIE OBCIĄŻONE HIPOTEKĄ
Zaciągnięty kredyt przez właściciela mieszkania został zabezpieczony hipoteką na tym lokalu. Ustanowiona hipoteka została wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla tego mieszkania. W razie zamiany i zmiany właściciela hipoteka nadal ciąży na tym mieszkaniu. Natomiast nie zacznie obciążać lokalu, który w wyniku zamiany uzyskał kredytobiorca. Wygaśnie dopiero wówczas, gdy kredytobiorca spłaci wierzytelności wraz z odsetkami.
Co trzeba sprawdzić
Warto w sposób dokładny ocenić stan techniczny lokalu, aby w najbliższym czasie uniknąć kosztownego remontu - na przykład wymiany instalacji elektrycznej albo gazowej. Gdyby zaś nad budynkiem opiekę sprawował konserwator zabytków, to większość prac remontowych trzeba z nim uzgadniać. Na przykład bez jego zgody właściciel mieszkania nie będzie mógł wymienić okien, mimo że są przegniłe, a podczas deszczu woda wlewa się do mieszkania.
Trzeba też ustalić, z czego zbudowany został blok, w którym znajduje się mieszkanie przeznaczone do zamiany. Jeżeli z tzw. wielkiej płyty, to jego wartość jest niższa niż identycznego mieszkania w domu, który został wybudowany przy zastosowaniu innej technologii.
Warto też ustalić, czy oglądane mieszkanie nie jest zawilgocone, nie ma w nim grzyba albo robaków (karaluchów, mrówek faraona albo rybików).
Zauważone podczas oględzin wady mieszkania warto dokładnie omówić z dotychczasowym właścicielem. Na pewno będą miały wpływ na obniżenie wysokości ewentualnej dopłaty należnej przy zamianie.
Dopłaty do zamiany
Strony, które chcą zamienić swoje mieszkania, powinny ustalić, czy przewidziana zostanie przy tym dopłata, dla jednej z nich. Najczęściej zamieniane mieszkania nie mają identycznej wartości, więc ten, kto zamienia lokal bardziej wartościowy na mniej wartościowy może żądać dopłaty. Strony mogą same wycenić wartość obu lokali i określić należną kwotę dla jednej z nich. W wycenie może im pomóc biegły rzeczoznawca.
Różnica wartości między nawet identycznymi lokalami może wynikać na przykład z tego, w której dzielnicy położony jest budynek, na której kondygnacji znajduje się mieszkanie. Bierze się też pod uwagę usytuowanie mieszkania w budynku: od frontu, od strony głośnej ulicy, od podwórza. Przy takich wycenach przyjmuje się, że najtańsze są mieszkania położone na parterze.
Istotne jest również to, z jakich materiałów budowlanych został wybudowany budynek. Najtańszą cenę mają mieszkania w budynkach z tzw. wielkiej płyty. Takie mieszkania obecnie najtrudniej jest sprzedać, z czym osoba zamieniająca się powinna też liczyć się.
Ostatnio coraz większą wagę przywiązuje się do tzw. bezpiecznego położenia mieszkania. Większą wartość mają mieszkania położone w zamkniętych strzeżonych osiedlach niż np. w dzielnicy, która powszechnie w mieście nie jest uważana za bezpieczną.
Zdarza się też, że zamieniane jest mieszkanie w wersji tzw. pod klucz na lokal w wersji bez podłóg i białego montażu. Wersja pod klucz oznacza, że mieszkanie ma kafelki, krany, wannę, sedes, drzwi wewnętrzne itd. Natomiast wersja bez podłóg i białego montażu oznacza, że mieszkanie ma tylko betonową podłogę tzw. wylewkę, natomiast brakuje w nim wanny, kranów, drzwi wewnętrznych, sedesu itd.
Zamiana takich istotnie różniących się lokali jest dopuszczalna, z tym że wersja pod klucz jest znacznie droższa od wersji bez podłóg i białego montażu. Różnicę w wartości strony mogą wyrównać dopłatą. Zdarza się też, że zamieniane jest znacznie mniejsze mieszkanie w wersji pod klucz na większe w wersji bez podłóg i białego montażu. Koszt położenia podłogi i wykonania białego montażu wyrównuje wówczas większa powierzchnia zamienianego lokalu.
Umowę sporządza notariusz
Aby skutecznie zamienić mieszkania, strony powinny zawrzeć umowę u notariusza. Umowa zawarta w innej formie nie będzie ważna, ponieważ w obrocie nieruchomościami umowy przenoszące własność nieruchomości zawierane są pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Wymóg ten dotyczy również umów zamiany dokonywanej między najbliższymi krewnymi.
PRZYKŁAD:
TRZEBA UDOWODNIĆ PRAWO WŁASNOŚCI
Właściciel mieszkania zmarł. Spadkobierca chce odziedziczone mieszkanie zamienić. Zanim przystąpi do umowy zamiany, musi przeprowadzić postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku. Gdyby spadek odziedziczyło kilku spadkobierców, to wówczas niezbędne będzie przeprowadzenie działu spadku w celu ustalenia, komu przypadnie mieszkanie. Przystępujący do zamiany właściciel nieruchomości powinien udowodnić, że przysługuje mu do niej prawo. Nie wystarczy więc twierdzenie, że jest spadkobiercą ustawowym dawnego właściciela. Może się zdarzyć, że mieszkanie zostało innej osobie (nawet obcej) zapisane przez spadkodawcę w testamencie.
Zanim notariusz sporządzi umowę, każda ze stron musi złożyć dowód na to, że jest właścicielem zamienianego mieszkania i może nim swobodnie dysponować. W tym celu przedkłada wypis z księgi wieczystej, wystawiony w sądzie w dziale wieczystoksięgowym nie dawniej niż przed trzema miesiącami, licząc od dnia sporządzenia go, do dnia zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Strony muszą też ustalić treść umowy oraz czy będzie przewidywała obowiązek uiszczenia dopłaty przez jedną z nich. Następnie już przy dokonywaniu czynności notarialnej notariusz stwierdzi tożsamość osób biorących udział w czynności. Zrobi to na podstawie okazanych dowodów osobistych lub paszportów. Sposób stwierdzenia tożsamości notariusz określi w sporządzonej umowie. Umowę zamiany strony podpisują w obecności notariusza.
Notariusz sporządzi też dwa wnioski o wpis do ksiąg wieczystych nowych właścicieli. Za swoje czynności notariusz pobiera opłaty: taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową za wpis w księdze wieczystej i podatek VAT od taksy notarialnej. Wysokość należności z tytułu taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu umowy. Przy umowie zamiany jest to najwyższa wartość zamienianego przedmiotu. Jeżeli więc jedno mieszkanie ma większą wartość niż drugie, to wówczas taksę notarialną oblicza się od ceny droższego mieszkania.
Ważne!
Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność swojego mieszkania w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia na nią własności innego lokalu
Ważne!
Dokonując oględzin mieszkania przeznaczonego do zamiany, warto wynająć inspektora nadzoru budowlanego, który oceni np. stan instalacji oraz inne elementy wyposażenia mieszkania, które trzeba będzie w pierwszej kolejności wymienić (np. okna lub drzwi zewnętrzne)
MIESZKANIE NA DOM
Na zasadach obowiązujących przy zamianie dwóch mieszkań strony mogą zamienić mieszkanie na dom, segment, część bliźniaka, dom letniskowy, a nawet na kamienicę zamieszkaną wyłącznie przez lokatorów, a nawet na inną nieruchomość. Dozwolona jest też zamiana mieszkania na inną rzecz - na przykład samochód.
Różnicę wartości między oboma rzeczami wyrównuje się wówczas dopłatami.
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ
Podstawa prawna
• Art. 603-604 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
• Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. nr 148, poz. 1564 z późn. zm.).
• Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz.U. z 2002 r. nr 42, poz. 369 z późn. zm.).