REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Właściciel nie może sam eksmitować lokatora, który nie płaci czynszu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Makosz
Eksmisja
Eksmisja
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Nawet jeżeli lokator nie płaci czynszu, właściciel nie może wyrzucić go z mieszkania z dnia na dzień. Najpierw musi przedstawić mu pisemne wypowiedzenie umowy najmu. Dopiero gdy dłużnik nie opuści lokalu dobrowolnie, właścieiel ma prawo złożyć pozew o eksmisję.

 

Zasady rozwiązywania umów o odpłatne korzystanie z lokali mieszkalnych zostały uregulowane między innymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej przepisami tego typu umowę można rozwiązać wyłącznie za pisemnym wypowiedzeniem sporządzonym pod rygorem nieważności. Dodatkowo w dokumencie powinna zostać podana przyczyna wypowiedzenia. Reguły te odnoszą się nie tylko do umowy najmu lokalu, ale wszystkich umów o korzystanie z cudzego mieszkania, takich jak np. stosunek spółdzielczy czy dzierżawa.

Nie wszystko zależy od lokatora

REKLAMA

Przyczyny wypowiedzenia umów uprawniających do odpłatnego korzystania z mieszkania można podzielić na zależne i niezależne od postępowania lokatora. Do pierwszej grupy należy zaliczyć sytuacje, w których lokator używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub wbrew jego przeznaczeniu. Zanim właściciel wypowie umowę, musi jednak pouczyć go o zaobserwowanych nieprawidłowościach na piśmie.

Podobnie będzie, gdy lokator zaniedbuje obowiązki związane z utrzymaniem lokalu, przez co doprowadza lub może doprowadzić do powstania szkód w nieruchomości. Właściciel może też pisemnie upomnieć lokatora, gdy ten niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez innych mieszkańców budynku albo zakłóca porządek domowy, utrudniając korzystanie z innych lokali.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU

Właściciel może wypowiedzieć najem z miesięcznym wyprzedzeniem, jeżeli lokator:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku

REKLAMA

Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu mogą być również niezależne od postępowania lokatora. Rozwiązanie stosunku prawnego jest dopuszczalne, gdy osoba używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Nie może to być indywidualna decyzja właściciela budynku, który na przykład chce zburzyć starą kamienicę po to, by następnie zbudować na jej miejscu centrum usługowe.

Właściciel może oczywiście wypowiedzieć stosunek prawny, gdy zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Żeby zrealizować swój zamiar, musi to zrobić co najmniej pół roku przed planowanym wprowadzeniem się do mieszkania. Lokator ma wówczas prawo opuścić nieruchomość wraz z końcem miesiąca, w którym upływa termin wypowiedzenia.

Trzy miesiące zwłoki z zapłatą

Najczęściej spotykaną w praktyce przyczyną wypowiedzenia jest zaleganie z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (np. opłat za media czy składek na fundusz remontowy). Jeżeli lokator zalega z płatnościami co najmniej za trzy pełne okresy rozliczeniowe, właściciel ma prawo pisemnie powiadomić go o zamiarze wypowiedzenia najmu. Właściciel ma jednak obowiązek wyznaczenia dodatkowego terminu do uregulowania zaległości. W związku z tym okres wypowiedzenia nie zaczyna biec wraz z doręczeniem pisma, ale z upływem dodatkowego terminu uwzględnionego w zawiadomieniu.

W praktyce z nieterminowymi wpłatami czynszu i rosnącymi lawinowo zaległościami borykają się najczęściej spółdzielnie mieszkaniowe i właściciele prywatnych kamienic. O skali problemu informują nas dane zebrane w 2006 roku z ośmiu największych spółdzielni mieszkaniowych funkcjonujących w Kielcach. Ich wierzytelności sięgają obecnie 11,2 mln złotych, z czego zadłużenie lokatorów, w stosunku do których wydano orzeczenie eksmisji, to 3,5 mln zł. Najczęstszym powodem powstawania zaległości czynszowych jest ubóstwo samych lokatorów. Uzyskiwane przez nich dochody nie pozwalają niekiedy na zaspokojenie podstawowych potrzeb bytowych takich jak zakup żywności czy odzieży. Są też i tacy, których stać na czynsz, a mimo wszystko nie płacą. Najczęściej wychodzą z założenia, że to niepotrzebny wydatek, bo przepisy o ochronie lokatorów i tak na długi czas obronią ich przed eksmisją z zajmowanego lokalu.

OKRES OCHRONNY

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (o ile podstawą eksmisji nie jest znęcanie się nad rodziną albo chuligaństwo).

Można zawrzeć ugodę

Nieobowiązujący już art. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów zobowiązywał właściciela do zawarcia ugody z lokatorem, który popadł w zwłokę z zapłatą czynszu. Polegała ona najczęściej na rozłożeniu należności za mieszkanie na raty. Ugoda musiała być zawierana w sytuacjach szczególnych, związanych z trudną sytuacją finansową najemcy. Przepisy odnosiły się jednak wyłącznie do przypadków, gdy jego gospodarstwo domowe osiągało na tyle niski poziom dochodów, że mogłoby być to podstawą do ubiegania się o wynajęcie lokalu socjalnego od gminy.

Brak ustawowego nakazu zawierania takich porozumień wcale nie stoi jednak na przeszkodzie do zawierania tego typu porozumień. Jest to zależne tylko od dobrej woli właściciela lokalu, który może oczywiście skutecznie wypowiedzieć taką ugodę, gdy lokator się z niej nie wywiązuje i nie spłaca długu.

Z eksmisją do sądu

Po upływie okresu wypowiedzenia i wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego lokator oraz zamieszkujące z nim osoby są obowiązane do opuszczenia lokalu. Jeżeli nawet właściciel dopełnił wszystkich wymaganych formalności i na piśmie wręczył lokatorowi wypowiedzenie stosunku najmu lub innego uprawniającego go do korzystania z lokalu, lokator może nie chcieć wyprowadzić się i nadal będzie pozostawał w mieszkaniu. Brak tytułu do lokalu nie zwalnia go jednak od płacenia za korzystanie z niego. Wtedy zamiast czynszu powinien płacić właścicielowi odszkodowanie. Wówczas jedynym sposobem na dochodzenie uprawnień właścicielskich jest wystąpienie do sądu z powództwem o przymusowe opróżnienie lokalu.

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy dla miejsca zamieszkania pozwanego. Pozew należy kierować do wydziału cywilnego. W pozwie należy umieścić dokładne adresy pozwanych, w tym również małoletnich, wskazać okoliczności, na podstawie których występuje się o orzeczenie eksmisji, uzasadnić swoje roszczenie, wskazać wartość przedmiotu sporu (wysokość trzymiesięcznego czynszu za lokal) oraz wskazać wszelkie dowody potwierdzające podane w pozwie okoliczności. Mogą to być przede wszystkim dowody w postaci dokumentów bądź zeznań świadków, którzy dane okoliczności potwierdzą. Pozew wraz z załącznikami należy złożyć w tylu egzemplarzach, ile stron bierze udział w sprawie oraz jeden dodatkowy egzemplarz, który sąd z urzędu doręczy gminie. Zgodnie z art. 27 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) wnosząc pozew o eksmisję należy uiścić opłatę stałą w wysokości 200 zł.

Po wydaniu wyroku

Osoba bezprawnie zajmująca lokal powinna go opuścić zaraz po wydaniu wyroku eksmisyjnego. Jeżeli nie chce tego zrobić, właściciel mieszkania powinien zwrócić się do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i z takim orzeczeniem udać się do komornika.

Zgodnie z ustawą o komornikach sądowych i egzekucji (Dz.U. z 1997 r. nr 133, poz. 882 z późn. zm.) wierzyciel ma prawo wyboru komornika w granicach właściwości sądu apelacyjnego. W trakcie trwania postępowania eksmisyjnego można wyróżnić dwa wyraźne stadia. Pierwsze to doręczenie dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji przez komornika. Wtedy komornik wyznacza osobie zobowiązanej do opróżnienia lokalu mieszkalnego termin, do którego ma wydać nieruchomość. W razie bezskutecznego upływu wyznaczanego dłużnikowi przez organ egzekucyjny, czyli nieopuszczenie mieszkania w wyznaczonym czasie, następuje drugie stadium egzekucji polegające na wprowadzeniu wierzyciela w posiadanie zajmowanego bezprawnie lokalu. Prawo nie wskazuje jednak czynności, których może dokonać w tym celu komornik. Organ egzekucyjny musi dokonać wszystkich czynności, na które zezwala mu prawo. Możliwe jest tutaj także siłowe usunięcie osób zajmujących nieruchomość.

BEZ EKSMISJI NA BRUK

Obowiązujące od 5 lutego 2005 r. znowelizowane przepisy kodeksu postępowania cywilnego całkowicie wyeliminowały z polskiego prawa tzw. eksmisję na bruk. Zgodnie z nowymi przepisami eksmisyjnymi komornik musi wstrzymać opróżnienie lokalu do czasu, gdy dłużnikowi, który nie posiada prawa do lokalu socjalnego, nie zostanie udostępnione pomieszczenie tymczasowe lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

SZERSZA PERSPEKTYWA

W Stanach Zjednoczonych postępowanie o eksmisję lokatora (eviction process) rozpoczyna się podobnie jak w Polsce od złożenia pozwu w sądzie. W wielu sądach mieszkaniowy pozew jest nazywany petycją o niepłacenie czynszu (petition for non-payment). W petycji tej właściciel wylicza fakty, które przemawiają za koniecznością eksmisji i prosi sąd, by nakazał lokatorowi opuszczenie mieszkania, zapłacenie zaległego czynszu i pokrycie strat wynikłych z jego nielegalnego przebywania w lokalu. Niektóre sądy mają nawet gotowe formularze, gdzie zaznacza się tylko odpowiednie rubryki. Wyroki eksmisyjne wykonuje City Marshal (Sheriff). Marshal osobiście uzyskuje zgodę sądu na eksmisję, po czym dostarcza lokatorowi tzw. 5-day Notice. Jeżeli lokator w tym czasie się nie wyprowadzi, to Marshal opieczętowuje drzwi. W czasie tych pięciu dni lokator może odwołać się do sądu wypełniając Order to Show Causa.

ADAM MAKOSZ

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

- Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

 
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Składka zdrowotna w dół! Senat zatwierdził zmiany. Co to oznacza?

Co dalej ze składką zdrowotną? Dzisiaj Senat nie wniósł poprawek do ustawy obniżającej składkę zdrowotną dla przedsiębiorców od 2026 r. Nowelizacja wiąże się z ubytkiem wpływów ze składki do NFZ w kwocie ok. 4,6 mld zł, co rząd deklaruje pokryć z budżetu państwa. Wiceszef MF Jarosław Neneman zapewnił, że zmiana uwzględniona jest w konstrukcji budżetu na kolejne lata.

Zdrowie kosztuje coraz więcej, a planu wciąż brak

Senat rozpatruje projekt ustawy obniżającej składki zdrowotne dla przedsiębiorców, co uszczupli wpływy do NFZ o 4,6 mld zł. Tymczasem plan finansowy Funduszu na 2025 r. wciąż nie został zatwierdzony przez ministra finansów. Między resortami zdrowia i finansów trwają przeciągające się rozmowy, a konkretów brak.

Czy wspólnik mniejszościowy zawsze jest na straconej pozycji?

Wspólnik posiadający mniejszościowy pakiet udziałów w spółce z o.o. nie musi już na starcie znajdować się na przegranej pozycji w potencjalnym sporze ze wspólnikiem większościowym. Kluczowe jest, aby taki udziałowiec znał swoje prawa w spółce oraz aktywnie i umiejętnie z nich korzystał, co w ostatecznym rozrachunku może przyczynić się do skutecznej obrony interesu wspólnika mniejszościowego i zachowania przez niego wpływu na spółkę.

Będą kary za niezapłacony podatek od sprzedaży ubrań i zabawek w internecie? Fiskus analizuje informacje o 300 tys. osób i podmiotów handlujących na platformach internetowych w 2023 r. i 2024 r.

Operatorzy platform, za pośrednictwem których dokonywane są transakcje w internecie, przekazali MF dane ponad 177 tys. osób fizycznych i 115 tys. podmiotów – poinformowała PAP rzeczniczka szefa KAS Justyna Pasieczyńska. Dane te są teraz analizowane.

REKLAMA

Czy będzie katastrofa fakturowa w 2026 roku? Kto odważy się wdrożyć obowiązek stosowania KSeF i faktur ustrukturyzowanych?

Niedawno opublikowano kolejną wersję projektu „nowelizacji nowelizacji” ustaw na temat faktur ustrukturyzowanych i KSeF, które mają być niezwłocznie uchwalone. Ich jakość woła o pomstę do nieba. Co prawda zaproponowane zmiany świadczą o tym, że twórcy przepisów chcą pozostawić tym, którzy połapią się w tych zawiłościach, jakieś możliwości unikania tej katastrofy, zachowując fakturowanie w dotychczasowej formie przynajmniej do końca 2026 r. Pytanie, tylko po co to całe zamieszanie i dezorganizacja obrotu gospodarczego – pisze prof. dr hab. Witold Modzelewski.

Egzamin ósmoklasisty 2025 r. CKE: harmonogram, czas trwania, wyniki

Egzamin ósmoklasisty 2025 r.: Kiedy będą odbywały się egzaminy ósmoklasistów? Jaki jest harmonogram? Kiedy zostaną opublikowane wyniki egzaminów ósmoklasisty? Czy można nie zdać egzaminu ósmoklasisty?

W krakowskich przedszkolach jest prawie 2 tys. wolnych miejsc

Zakończyła się rekrutacja na rok szkolny 2025/2026 w przedszkolach samorządowych i niesamorządowych w Krakowie. Z 20 tys. przygotowanych miejsc prawie 2 tys. pozostaje wolnych.

Darmowe przelewy natychmiastowe? Jest rewolucja w systemie płatności

Czy wkrótce w Polsce przelewy natychmiastowe będą całkowicie darmowe? Ministerstwo Finansów zapowiada zmiany, które mogą zrewolucjonizować sposób, w jaki przesyłamy pieniądze online. Nowe przepisy, wynikające z wdrażania rozporządzenia przepisów unijnych, mają na celu zwiększenie dostępności i atrakcyjności przelewów natychmiastowych w euro.

REKLAMA

Jak nie zbankrutować na IT: inteligentne monitorowanie i optymalizacja kosztowa środowiska informatycznego. Praktyczny przewodnik po narzędziach i strategiach monitorowania

W dzisiejszej erze cyfrowej, środowisko IT stało się krwiobiegiem każdej nowoczesnej organizacji. Od prostych sieci biurowych po rozbudowane infrastruktury chmurowe, złożoność systemów informatycznych stale rośnie. Zarządzanie tak rozległym i dynamicznym ekosystemem to nie lada wyzwanie, wymagające nie tylko dogłębnej wiedzy technicznej, ale przede wszystkim strategicznego podejścia i dostępu do odpowiednich narzędzi. Wyobraźcie sobie ciągłą potrzebę monitorowania wydajności kluczowych aplikacji, dbałości o bezpieczeństwo wrażliwych danych, sprawnego rozwiązywania problemów zgłaszanych przez użytkowników, a jednocześnie planowania przyszłych inwestycji i optymalizacji kosztów. To tylko wierzchołek góry lodowej codziennych obowiązków zespołów IT i kadry managerskiej. W obliczu tej złożoności, poleganie wyłącznie na intuicji czy reaktywnym podejściu do problemów staje się niewystarczające. Kluczem do sukcesu jest proaktywne zarządzanie, oparte na solidnych danych i inteligentnych systemach, które nie tylko informują o bieżącym stanie, ale również pomagają przewidywać przyszłe wyzwania i podejmować mądre decyzje.

Proszę mi wytłumaczyć, czym się różni Emerytka mająca np. najniższą emeryturę która w chwili śmierci męża miała skończone 55 od emerytki mającej tak samo niską emeryturę tylko że w chwili śmierci współmałżonka miała np. 54 lata?

Takie pytania stale trafiają do dziennikarzy Infor.pl. Pomimo tego, że już od pół roku wszyscy wiedzą jak ostatecznie wyglądają zasady przyznawania renty wdowiej. Wydawało się, że wraz z upływem czasu temat wygaśnie. Z listów do redakcji wynika, że tak się nie dzieje. I wszyscy dalej i konsekwentnie krytykują limity wieku dla wdów i wdowców - renta przyznana jest tylko wtedy, gdy śmierć małżonka nastąpiła wtedy, gdy żona miała 55 lat (i więcej) a mąż 60 lat (i więcej). Nie wiemy, co odpowiadać na pytania czytelników. Nie ma bowiem żadnego uzasadnienia dla tej zasady i tych limitów wieku.

REKLAMA