inforCMS
Nierzadko zdarza się, że przy zawarciu umowy pojawia się konieczność wpłacenia określonej kwoty. Gdy chcemy kupić mieszkanie, działkę czy samochód sprzedawca już na wstępie może od nas zażądać jakichś pieniędzy.
Często będzie to 10% ceny zakupu – choć nie jest to regułą.
Taka wpłata jest pewnego rodzaju gwarancją dla sprzedawcy, gdyby bowiem kupujący się rozmyślił, pieniądze będą w takim przypadku zabezpieczeniem dla sprzedawcy.
Dlatego przed podpisaniem umowy warto ją dokładnie przeczytać, zwłaszcza gdy jest ona “podsuwana” do podpisu bezpośrednio przy jej zawarciu. Jeśli w umowie nie pojawia się słowo “zadatek” wówczas wpłacona kwota jest zaliczką. Gdy w umowie natomiast pada słowo “zadatek” przepisy kodeksu cywilnego dokładnie określają jego znaczenie. W przypadku zaliczki niestety tak nie jest.
Zadatek tylko przy zawarciu umowy
Wpłacając daną kwotę już przy zawarciu umowy musimy być pewni, że chcemy daną rzecz kupić. Bowiem uiszczona zaliczka czy zadatek, np. na poczet zakupu mieszkania, nie będą małe. Od wartości mieszkania 300 000 zł przeważnie musimy już z góry zapłacić kwotę 30 000 zł.
W przypadku umowy sprzedaży mieszkania czy działki, niemal w każdym przypadku sprzedawca w umowie zażąda od nas zadatku, a nie zaliczki. Warto zatem poznać jakie skutki prawne wywołuje wręczenie zadatku, a jakie są konsekwencje zaliczki.
Często strony zawierające umowy traktują te pojęcia zamiennie, nie zdając sobie sprawy, że nie są to pojęcia tożsame. W konsekwencji na tym tle dochodzi do nieporozumień. Pamiętać należy przede wszystkim, iż wpłaconą kwotę będziemy mogli nazwać zadatkiem tylko wtedy jeżeli zostanie ona wręczona przy zawarciu umowy. Zatem kupując np. samochód i wpłacając pieniądze wcześniej niż przy zawarciu umowy lub później (np. po wydaniu samochodu) kwota zapłacona nie może być zadatkiem. Należy o tym pamiętać, bo jeśli dojdzie do sporu sądowego trudno będzie nam udowodnić, że wpisano w umowie zadatek, choć tak naprawdę zgodnie z wolą naszą i sprzedawcy miała to być zaliczka albo odwrotnie. Sami powinniśmy więc zadbać o to, aby w umowie zapisano faktycznie to co ustaliliśmy ze sprzedawcą.
Należy unikać podpisywania gotowych formularzy przygotowanych przez sprzedawcę, gdzie w umowie jest tylko miejsce na podpis. Pozbawiamy się bowiem praktycznie tym samym szans na ewentualne udowodnienie swoich racji w sądzie.
Skutki zadatku
Strony mogą w umowie ustalić co stanie się z zadatkiem w przypadku nie dojścia umowy do skutku. W przeciwnym wypadku będziemy musieli zastosować art. 394 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią:
- jeśli umowa została wykonana prawidłowo, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny zakupu, np. wpłaciliśmy zadatek 30 000 zł na mieszkanie warte 300 000 zł – po dojściu umowy do skutku wpłacamy tylko brakującą część, czyli 270 000 zł,
- jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to sprzedawca obowiązany jest zwrócić nam wpłacony zadatek,
- w przypadku niewykonania przez nas umowy – jeśli daliśmy zadatek – przepada ona na rzecz sprzedawcy, np. kupujemy samochód i wpłaciliśmy sprzedawcy zadatek 1000 zł na poczet ceny zakupu, następnie jednak rozmyśliliśmy się i zrezygnowaliśmy z zakupu planowanego auta – sprzedawca ma wówczas prawo zachować 1000 zł,
- w przypadku niewykonania umowy przez sprzedawcę – jeśli daliśmy zadatek – możemy od umowy odstąpić bez wyznaczania terminu dodatkowego oraz żądać od sprzedawcy zwrotu sumy dwukrotnie wyższej, np. wpłaciliśmy sprzedawcy zadatek 1000 zł na poczet ceny zakupu, sprzedawca następnie z umowy się wycofał więc mamy prawo żądać od sprzedawcy kwotę 2 000 zł.
Skutki zaliczki
W przypadku zaliczki także możemy w umowie dowolnie (oczywiście zgodnie z prawem) uregulować jej wysokość oraz zasady postępowania z pieniędzmi w razie rezygnacji z umowy. Jeśli nic innego nie ustalimy to:
- po należytym wykonaniu umowy zaliczka zostaje zaliczona na poczet wynagrodzenia – identycznie jak przy zadatku
- jeśli umowa zostaje rozwiązana za zgodą obu stron, to tak jak w przypadku zadatku, zaliczka wraca do osoby, która ją wręczyła,
- w przypadku niewykonania umowy przez stronę która dała zaliczkę, przepada ona na rzecz drugiej strony,
- w przypadku niewykonania umowy przez stronę która otrzymała zaliczkę – jest ona obowiązana do jej zwrotu.
Widać więc wyraźnie iż określenie kwoty wręczanej przez jedną ze stron umowy jako zadatek jest zdecydowanie bardziej korzystne. Zadatek służy bowiem wzmocnieniu znaczenia umowy i zabezpieczeniu jej wykonania. Nie mamy takiej gwarancji w przypadku zaliczki, dlatego zawierając umowę powinniśmy dążyć do tego, aby kwotę wręczaną przy zawarciu umowy określić mianem zadatku.
Michał Limanówka
Kancelaria Limanówka Consulting Group