Jak bezpiecznie kupić działkę

Nie zawsze działka, którą planujemy kupić, położona jest przy istniejącej ulicy i oznaczona numerem porządkowym (np. Wrocław, ul. Różana 3). Często jedynym sposobem identyfikującym nieruchomość jej numer ewidencyjny, numer obrębu i oznaczenie jednostki ewidencyjnej (np. działka ewidencyjna nr 4/12, obręb 8, jednostka ewidencyjna Parczew). Do pomyłek dochodzi często, gdy właściciel sprzedaje kilka lub kilkanaście działek wydzielonych z dużej nieruchomości. Przed podpisaniem umowy u notariusza należy więc ustalić, czy numer ewidencyjny, który wskazuje nam właściciel, pokrywa się z działką, którą chcemy kupić.

Ewidencja gruntów

Szczegółowe informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości znajdziemy w ewidencji gruntów i budynków, którą prowadzą starostowie. Ustalimy tam nie tylko położenie nieruchomości, ale również jej granice i powierzchnię. Dowiemy się ponadto, czy działka ma przeznaczenie rolne, a jeśli tak, jaki rodzaj i klasę użytków rolnych. W ewidencji znajdziemy również informację, czy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą lub czy prowadzony jest dla niej zbiór dokumentów. Jeśli działka jest zabudowana, dowiemy się o położeniu budynków, ich przeznaczeniu, funkcjach użytkowych i poznamy ogólne dane techniczne. W ewidencji gruntów wpisywane są dane osób, w których władaniu znajdują się grunty i budynki (nazwisko, nazwa, miejsce zamieszkania lub siedziba). Informacje z ewidencji są udzielane odpłatnie.

Dopóki plan

zagospodarowania przestrzennego nie zostanie uchwalony przez gminę, zabudowa działki nie jest możliwa

Na żądanie właścicieli lub władających nieruchomością, a także osób, które mają interes prawny - wydawane są (także odpłatnie) wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów. Takiego dokumentu będzie wymagał notariusz sporządzający umowę sprzedaży działki. Zazwyczaj więc z wnioskiem o jego wydanie występuje właściciel.

Jak czytać plan

Plan zagospodarowania przestrzennego to podstawowy dokument, z którym powinien zapoznać się kupujący nieruchomość. Określa on sposób zagospodarowania terenu i bez zmiany planu nie da się przeznaczenia zmienić. Jeśli więc plan przewiduje zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, nie będzie można tam wybudować domu jednorodzinnego. Jeśli natomiast teren jest przeznaczony pod inwestycje przemysłowe, drogę lub rekreację, wówczas jakakolwiek zabudowa mieszkaniowa jest wyłączona.

Plan miejscowy powinien być dostępny w gminie właściwej dla miejsca położenia nieruchomości. Każdy ma prawo do niego zajrzeć, a nawet otrzymać z niego wypisy i wyrysy. Plan składa się dwóch części: tekstowej i graficznej. Ta druga część oznaczona jest symbolami i kolorami. Przykładowo budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oznaczone jest symbolem MN i kolorem jasnobrązowym, budownictwo wielorodzinne symbolem MW i kolorem ciemnobrązowym, teren przeznaczony pod usługi oznaczony jest symbolem U i kolorem czerwonym, a tereny rolne literą R i kolorem żółtym.

KOSZTY WYPISU, WYRYSU, DECYZJI

Wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego:

- od wypisu do 5 stron - 30 zł, powyżej 5 stron - 50 zł

- od wyrysu za każdą wchodzącą w skład wyrysu pełną lub rozpoczętą część odpowiadającą stronie formatu A4 - 20 zł, ale nie więcej niż 200, zł.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - 107 zł

Wypis z rejestru gruntów:

- za pierwszą działkę, budynek lub lokal - 12 zł

- za każdą następną działkę, budynek lub lokal - dodatkowo 6 zł
Wyrys i wypis z operatu ewidencyjnego

- za pierwszą działkę, budynek lub lokal - 120 zł

- za każdą następną działkę, budynek lub lokal - dodatkowo 12 zł

Poza przeznaczeniem terenu - w planie znajdziemy również między innymi:
- parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu - w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;
- zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej.

Wniosek o wyrys i wypis należy kierować według właściwości do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W podaniu trzeba określić granice terenu, oznaczenia geodezyjne i jeśli to możliwe, numer księgi wieczystej.

Gdy nie ma planu

Większość gmin w Polsce nie uchwaliła dotychczas planów zagospodarowania przestrzennego. A to oznacza, że dopóki taki plan nie zostanie uchwalony zabudowa działki nie jest możliwa. Tylko w wyjątkowych przypadkach - nawet gdy nie ma planu - możliwa jest realizacja inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zagospodarowania i zabudowy terenu. Aby taka decyzja została wydana, muszą być jednak spełnione następujące warunki:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (chodzi tu m.in. o gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linie zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu);
- teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
- decyzja nie naruszy przepisów odrębnych np. o ochronie zabytków, o ochronie środowiska, przeciwpożarowych.

Tych wymogów nie musi spełniać nieruchomość przeznaczona pod zabudowę zagrodową, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

O decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może wystąpić nie tylko właściciel (użytkownik wieczysty), ale także osoba zainteresowana zakupem nieruchomości. Wydaje ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Dostawcy mediów

Występując z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego, zazwyczaj musimy przedstawić kopię mapy zasadniczej. Daje ona informację m.in. o sieci uzbrojenia terenu, czyli urządzeniach wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych, telekomunikacyjnych, elektroenergetycznych, a także podziemnych budowlach, takich jak: tunele, parkingi, zbiorniki itp. Wniosek o wydanie kopii mapy składa się w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Informacje z mapy zasadniczej dotyczące uzbrojenia mogą być jednak niewystarczające, jeśli wodociąg był budowany kilkadziesiąt lat wcześniej. Dlatego przed zakupem działki należy wystąpić do dostawców mediów o informacje dotyczące możliwości podłączenia. Większość takich informacji udzielana jest bezpłatnie.

Księga wieczysta

Nawet jeśli właściciel przedstawił nam aktualny odpis z księgi wieczystej (numer księgi musi się zgadzać z numerem podanym w ewidencji gruntów), przed podpisaniem umowy notarialnej warto sprawdzić w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, czy w międzyczasie nie zostały wpisane do niej jakieś zmiany. Księgi wieczyste są jawne, każdy ma prawo w obecności pracownika sądu bezpłatnie je przeglądać. Dlatego nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

5 KROKÓW - JAK KUPIĆ GRUNT

1. Sprawdzamy w gminie plan zagospodarowania terenu, a gdy nie ma planu, występujemy do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

2. Żądamy od właściciela aktualnego wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, a jeśli mamy wątpliwości dotyczące położenia nieruchomości - sprawdzamy to w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostę.

3. Występujemy z wnioskiem do dostawców o informację o możliwości podłączenia mediów.

4. Żądamy od właściciela aktualnego odpisu z księgi wieczystej, a przed podpisaniem umowy sprawdzamy w hipotece, czy w międzyczasie nie wpłynęły jakieś wnioski.

5. Umowę sprzedaży nieruchomości zawieramy w formie aktu notarialnego.

Księga wieczysta dla nieruchomości zawiera cztery działy. W dziale pierwszym znajdziemy informacje dotyczące: położenia nieruchomości, numeru obrębu ewidencyjnego i działki ewidencyjnej. W dziale drugim potwierdzimy dane o właścicielu, współwłaścicielu, wieczystym użytkowniku (i współużytkowniku), wysokości ich udziałów lub rodzaju wspólności; bieżące numery nieruchomości; podstawę wpisu (np. akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna). Wpisy dotyczące poprzedniego właściciela są podkreślone czerwoną linią.

W dziale trzecim znajdziemy informacje o ograniczonych prawach rzeczowych obciążających nieruchomość lub użytkowanie wieczyste. Należą do nich: użytkowanie, służebności (gruntowe i osobiste), zastaw. Mogą tu się znaleźć również wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, prawa osobiste i roszczenia (z wyjątkiem dotyczących hipotek). Do praw osobistych i roszczeń, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej, należą między innymi: prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego.

W dziale czwartym ustalimy, czy nieruchomość jest obciążona długiem. To tu wpisuje się kwotę hipoteki i pieniądze, w jakich jest wyrażona, jej rodzaj i charakter.

Pułapki użytkowania wieczystego

Często w ofertach sprzedaży pojawia się prawo użytkowania wieczystego gruntu. Prawo to jest zbliżone do prawa własności: osoba, która je nabędzie (użytkownik wieczysty), może to prawo zbyć, obciążyć (np. kredytem), zapisać w testamencie bliskim. Z nabyciem prawa użytkowania wieczystego gruntu wiążą się jednak pewne ograniczenia. Grunt w użytkowanie wieczyste oddawany jest na określony czas - zazwyczaj na 99 lat (a co najmniej 40). Poza tym przez cały okres użytkowania wieczystego należy wnosić opłatę roczną. Wysokość opłaty rocznej zależy od dwóch czynników: ceny gruntu oraz stawki procentowej opłaty rocznej. Stawka procentowa jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Wynosi ona 1 proc. wartości gruntu - gdy nieruchomość przeznaczana jest pod budownictwo mieszkaniowe lub 3 proc. wartości gruntu - gdy przeznaczana jest pod usługi, handel.

Ważne!

Opłaty roczne wnosi się do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu - ustalona wobec pierwszego użytkownika wieczystego - wiąże każdego kolejnego nabywcę tego prawa. Nie może więc nabywca zasłaniać się niewiedzą o istnieniu samego prawa i wysokości opłaty rocznej. Odnosi się to także do podwyższonej opłaty rocznej w wyniku aktualizacji

Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu (nie częściej niż raz w roku) albo na wniosek użytkownika wieczystego - jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Podstawą do aktualizacji opłat jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

TERESA SIUDEM
teresa.siudem@infor.pl

Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).
- Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. nr 225, poz. 1635 ze zm.).
- Ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 ze zm.).
- Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 19 lutego 2004 r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (Dz.U. nr 37, poz. 333).
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).