Obowiązująca od początku tego roku nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie wpłynie na wzrost liczby działek budowlanych. Nowe rozwiązanie przewiduje, że wszystkie grunty położone w granicach administracyjnych miast (bez względu na ich klasę) zostały odrolnione z mocy prawa. Nie oznacza to jednak, że właściciele działek rolnych od razu mogą wykorzystać je pod budownictwo, np. domu.
Decyduje plan
- Nowelizacja nie zmieniła definicji gruntów rolnych i nadal są one traktowane jako grunty rolne. O tym, czy inwestor będzie mógł taką działkę wykorzystać pod budownictwo, decyduje więc plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - wyjaśnia Jacek Bielecki, główny ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Dodaje, że bez tych dokumentów budowa nadal nie jest możliwa.
Osoba, która jest właścicielem działki rolnej w mieście i chce na niej wybudować dom, musi wystąpić więc do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. To dopiero wójt, burmistrz lub prezydent określi, na jakie cele może być ona wykorzystana. Jeżeli uzna, że budowa domu jest możliwa, to właściciel będzie mógł przystąpić do robót.
- Brak planów zagospodarowania przestrzennego oraz infrastruktury technicznej i komunikacyjnej sprawia, że prowadzenie inwestycji nadal będzie utrudnione. Tak więc to właśnie problem braku planów powinien być w pierwszej kolejności rozwiązany przez rząd - twierdzi Maciej Gnoiński, doradca zarządu J.W. Construction.
Eksperci przypominają, że grunty rolne mogą być wykorzystane pod budownictwo dopiero po przeprowadzeniu ich podziałów i scaleń.
- Grunty rolne są dziś podzielone tak, że prowadzenie na nich robót jest niemożliwe. Działki rolne są zwykle długie i wąskie, a do budownictwa wymagane są krótsze i szerokie - wyjaśnia Tomasz Lebiedź, pośrednik nieruchomości z Warszawy.
Bez zmiany przeznaczenia
Nowe przepisy skrócą jednak czas inwestycji na działkach rolnych. Do tej pory nawet jeżeli miejscowy plan zagospodarowania określał, że teren przeznaczony jest pod budownictwo, to właściciele musieli występować do marszałka województwa lub ministra rolnictwa (w zależności od klasy gruntu) o jego odrolnienie. Podobną procedurę musiały przejść osoby, które otrzymały decyzję o warunkach zabudowy.
- Procedura ta była bezsensowna, bowiem działki te zwykle nie były wykorzystywane do produkcji rolnej. Konieczność uzyskania decyzji o wyłączeniu działki z produkcji rolnej wydłużała czas realizacji inwestycji. Podnosiło to koszty budowy - uważa Jacek Bielecki.
Od początku tego roku uzyskanie decyzji o odrolnieniu działki nie jest już konieczne. Do budowy wystarczy albo miejscowy plan zagospodarowania, albo decyzja o warunkach zabudowy.
Osoba, która ma te dokumenty i wynika z nich, że dana działka może być wykorzystana np. pod budownictwo mieszkaniowe, może przystąpić do budowy (jeżeli oczywiście spełnia inne wymagania, jak np. ma pozwolenie na budowę) - wyjaśnia Jacek Bielecki.
Niższe koszty inwestycji
Wniosku o odrolnienie nie będą też musiały składać gminy, które uchwalą miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Po przyjęciu w nich, że dany obszar zostanie zmieniony np. z rekreacyjnego na inwestycyjny, od razu będzie możliwe pozyskiwanie inwestorów.
- Ułatwi to pozyskiwanie inwestorów, bowiem do tej pory jeżeli inwestor miał czekać na odrolnienie kilkanaście miesięcy, to wolał wybrać grunt już odrolniony - mówi Mieczysław Kieca, prezydent Wodzisławia Śląskiego.
Dodaje, że automatyczne odrolnienie obniży także koszty inwestycji.
- Dysponowaliśmy działką 50 ha, która miała zostać zagospodarowana przez prywatnych inwestorów. Kiedy dowiedzieli się, że za odrolnienie muszą zapłacić aż 15 mln zł, to z atrakcyjnej dla miasta inwestycji zrezygnowali. Teraz takich problemów już nie będzie - wyjaśnia Mieczysław Kieca.
Ceny działek nie wzrosną
Właściciele działek rolnych w mieście nie powinni także liczyć na to, że nowe przepisy przyczynią się do wzrostu cen gruntów. Zdaniem pośredników nieruchomości nie będą one miały żadnego wpływu na ceny nieruchomości.
- Osoby nabywające grunty pod inwestycje budowlane do tej pory nigdy nie brały pod uwagę tego, czy dana działka była rolna czy nie. Zwracały jedynie uwagę na to, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania lub czy zostały wydane warunki zabudowy. O cenie działki decydują faktyczne możliwości jej zabudowy - wyjaśnia Aleksander Scheller, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Nowe przepisy powinny mieć natomiast wpływ na łatwiejszy obrót gruntami rolnymi. Do tej pory przed zbyciem takiej działki konieczne było podpisanie umowy warunkowej i zwrócenie się do Agencji Nieruchomości Rolnych, która musiała wypowiedzieć się na temat prawa pierwokupu. Teraz nie jest to konieczne. Właściciel i nabywca działki mogą od razu podpisać umowę zbycia nieruchomości.
Grunty pod inwestycje budowlane
Arkadiusz Jaraszek
arkadiusz.jaraszek@infor.pl
Podstawa prawna
• Ustawa z 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. nr 237, poz. 1657).