Przy uldze mieszkaniowej łatwo będzie o błąd

Już niedługo przyjdzie nam pożegnać się z ulgą meldunkową, która obowiązuje przy sprzedaży nieruchomości. Będzie jednak nowe zwolnienie polegające na tym, że podatnik, który w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości przeznaczy pieniądze z tej transakcji na inne cele mieszkaniowe, nie zapłaci PIT od uzyskanego dochodu. Podatnicy biegli w zmianach podatkowych powiedzą, że nowa ulga przy sprzedaży nieruchomości to powrót do rozwiązań z przeszłości. I jest w tym trochę prawdy. Dlaczego tylko trochę?

Konstrukcja nowej ulgi mieszkaniowej rzeczywiście przypomina tę, która w tym samym zakresie obowiązywała do końca 2006 roku. Co więcej, stare zwolnienie jest stosowane nadal przy sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 roku, gdy od momentu nabycia do sprzedaży nie minęło pięć lat. I na podobieństwach w konstrukcji obu zwolnień się kończy. Zasady ich stosowania w praktyce znacznie się różnią.

W konsekwencji od 1 stycznia 2009 r. będziemy mieć dwa zwolnienia od PIT przy sprzedaży nieruchomości związane z wydatkowaniem uzyskanych ze zbycia środków w ciągu dwóch lat na inne cele mieszkaniowe. Pierwsze zwolnienie będzie mieć zastosowanie do sprzedaży nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r. Drugie natomiast do zbycia nieruchomości kupionych po 1 stycznia 2009 r.

- Wprowadzone ustawą z 23 października 2008 r. zwolnienie z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości faktycznie jest podobne w brzmieniu do istniejącego do końca 2006 roku zwolnienia. Jednak różnic jest sporo, i to istotnych - podkreśla Joanna Patyk, starszy konsultant podatkowy, doradca podatkowy w BDO Numerica.

Eksperci ostrzegają, że od przyszłego roku podatnicy mogą mieć wiele kłopotów z prawidłowym rozliczeniem podatkowym transakcji związanych z obrotem nieruchomościami.

Kluczowe różnice

Projekt nowelizacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uchwalony 23 października 2008 r. zakłada rezygnację z ulgi meldunkowej na rzecz zwolnienia z opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości (nabytych po 31 grudnia 2008 r.) przeznaczonych na szeroko pojęte cele mieszkaniowe.

- Projektowana zmiana zakłada w dużej mierze powrót do modelu zwolnień obowiązującego nadal dla sprzedaży nieruchomości nabytych przed końcem 2006 roku, jednak w kilku kwestiach różni się od niego w dość istotny sposób - stwierdza Maciej Grela, doradca podatkowy w kancelarii Gide Loyrette Nouel.

Jednocześnie wskazuje, że poprzednie zwolnienie dotyczy 10-proc. podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości i w pewnych przypadkach może mieć zastosowanie do przychodu niereinwestowanego na cele mieszkaniowe (np. przy sprzedaży nieruchomości otrzymanych w drodze spadku lub darowizny). Nowe zwolnienie dotyczy 19-proc. podatku od dochodu ze zbycia nieruchomości wyłącznie w części reinwestowanej. Poprzednie zwolnienie posługuje się kategorią przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast projektowane mówi o zakresowo szerszej kategorii odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ekspert, wymieniając dalej różnice w obu ulgach, wyjaśnia, że poprzednie zwolnienie dotyczy reinwestowania środków ze sprzedaży nieruchomości na wszelkie nieruchomości o charakterze mieszkaniowym lub realizujące cel mieszkaniowy (poza pewnymi wyjątkami, np. w zakresie budowy i rozbudowy budynków czy adaptacji budynków na cele mieszkaniowe). Nowa ulga dotyczy reinwestowania środków w nieruchomości przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika, co może stanowić istotne zawężenie zwolnienia (np. zakup mieszkania dla dzieci ze środków pochodzących ze zbycia nieruchomości należących do rodziców nie będzie się mieścić w zakresie tego zwolnienia, gdyż nie dotyczy własnych celów mieszkaniowych rodziców).

- Projektowane zwolnienie wydłuża okres, kiedy środki powinny zostać reinwestowane, do dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, podczas gdy uprzednie zwolnienie dotyczy reinwestowania środków w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości - argumentuje Maciej Grela.

Dodaje, że nowa ulga rozszerza możliwość reinwestowania środków ze zbycia nieruchomości w nieruchomości zlokalizowane na terytorium UE, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii, podczas gdy stare zwolnienie dotyczy wyłącznie reinwestowania środków w nieruchomości zlokalizowane na terytorium Polski.

To jeszcze nie koniec różnic. Nasz rozmówca z Gide Loyrette Nouel stwierdza, że znowelizowane zwolnienie, w przeciwieństwie do starego, nie obejmuje reinwestowania przychodów w postaci wydatków na modernizację własnego budynku mieszkalnego. Nowa ulga dotyczy także reinwestowania w postaci nabycia gruntu nieprzeznaczonego pod zabudowę mieszkalną w momencie nabycia, jeśli zmiana jego przeznaczenia nastąpi przed upływem terminu dla skorzystania ze zwolnienia (oznacza to rozszerzenie zakresu zwolnienia w stosunku do starego zwolnienia, gdzie taka możliwość nie jest przewidziana).

- Skorzystanie ze starego zwolnienia wymaga złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe wskazane w zwolnieniu. Projektowane zwolnienie nie przewiduje takiego obowiązku - podpowiada Maciej Grela.

Wyjaśnia też, że projektowane zwolnienie zakłada, że podatnik po zakończeniu roku podatkowego, kiedy nastąpiło zbycie, będzie składał odrębne zeznanie roczne, w którym będzie zobowiązany wykazać zarówno opodatkowane, jak i zwolnione dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości. Co więcej, po poprawkach senackich rozszerzono nowe zwolnienie w postaci przeznaczenia środków ze zbycia nieruchomości na spłatę kredytu lub pożyczki (i należnych z tego tytułu odsetek) zaciągniętych na cele mieszkaniowe w bankach z krajów UE, EOG i Szwajcarii na wszelkie dalsze pożyczki i kredyty (oraz odsetki) refinansujące kredyty i pożyczki na cele mieszkaniowe, proporcjonalnie do kwoty ich refinansowania (w przeciwieństwie do projektowanego, stare zwolnienie dotyczy wyłącznie pożyczek i kredytów krajowych oraz nie obejmuje kredytów i pożyczek refinansowanych).

- W przypadku wejścia nowelizacji w życie podatnicy zbywający nieruchomości w 2009 roku powinni zwrócić szczególną uwagę na warunki umożliwiające skorzystanie z nowego zwolnienia, by ustrzec się błędów wynikających z prostego odwołania się do wiedzy dotyczącej zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości dokonanej przed końcem 2006 roku - radzi Maciej Grela.

Decyduje data kupna

Stare zwolnienie obowiązuje przy sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 roku. Nowe będzie mieć zastosowanie do nieruchomości nabytych od początku 2009 roku.

Zdaniem Joanny Patyk, w celu skorzystania z określonego zwolnienia z opodatkowania podatnik powinien w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, które zwolnienie ma w stosunku do niego zastosowanie (w związku z przedziałem czasowym). Zapewne w przypadku zbywania nieruchomości po 1 stycznia 2009 r. podatnik powinien stosować zwolnienie obecnie uregulowane. W dalszej kolejności podatnik ten powinien zbadać, czy spełnia wszystkie przesłanki do zastosowania danego zwolnienia.

- Na pewno nie jest też tak, że podatnik ma prawo wyboru, które uregulowanie w jego przypadku jest korzystniejsze - ostrzega Joanna Patyk.

Również Katarzyna Bieńkowska, doradca podatkowy w Dewey & LeBoeuf, podkreśla, że podatnik, aby prawidłowo ustalić zasady opodatkowania w konkretnym przypadku, będzie musiał precyzyjnie określić, kiedy i na jakich zasadach nastąpiło nabycie nieruchomości, i sięgnąć po właściwe przepisy ustawy o PIT.

Dezorientacja podatników

Wszyscy nasi rozmówcy byli zgodni: na pewno, przynajmniej początkowo, należy liczyć się z pewną dezorientacją podatników, zwłaszcza tych mniej wyrobionych, których kontakt z przepisami podatkowymi ogranicza się do sytuacji, gdy powstaje konieczność rozliczenia lub ewentualnego skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

- Zamieszania, pytań i wątpliwości ze strony takich podatników na pewno nie unikniemy. Wiąże się to przede wszystkim z tym, że przepisy są niestabilne - zmieniają się zbyt często - twierdzi Katarzyna Bieńkowska.

Podkreśla, że zanim dany podatnik ostatecznie zorientuje się, jak wygląda dane zagadnienie w określonym stanie prawnym, już pojawiają się nowe regulacje, za którymi zwyczajnie trudno nadążyć, szczególnie nieprofesjonalistom.

Dodaje, że to oczywiście podstawowy zarzut, jaki można postawić w odniesieniu do niektórych rozwiązań podatkowych, które - w odbiorze przeciętnego podatnika - zmieniają się zbyt często, a brak odpowiedniej orientacji może spowodować niedopełnienie określonych obowiązków czy czynności, a w konsekwencji powodować nieprzewidziane konsekwencje.

Ulga mieszkaniowa w praktyce

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

19 proc. wynosi od 1 stycznia 2007 r. PIT od sprzedaży nieruchomości. Płacony jest od dochodu

10 proc. wynosił do 31 grudnia 2006 r. PIT od sprzedaży nieruchomości. Płacony jest od przychodu

Przykład: nowa ulga mieszkaniowa w PIT

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl