Zawierając umowę kupna lokalu, należy sporządzić ją w taki sposób, aby chroniła interesy nabywcy przed zobowiązaniami jego poprzedników. Nie można przy tym opierać się wyłącznie na informacjach uzyskanych od poprzedniego właściciela, lecz wyjaśnić, czy na przykład przy odziedziczonym mieszkaniu spadkobiercy załatwili wszystkie sprawy spadkowe. Warto też sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką z tytułu zadłużenia poprzednich właścicieli. Takie ustalenia są wręcz konieczne wówczas, gdy mieszkanie na rynku wtórnym stanowi tzw. okazję.
Sprzedać może tylko właściciel
Mieszkanie lub dom może sprzedać tylko właściciel. Gdyby prawo własności przysługiwało kilku osobom, bo na przykład są spadkobiercami, to całą nieruchomość można kupić tylko od wszystkich współwłaścicieli. Zdarza się jednak, że nie wszyscy mogą przyjść do notariusza, aby podpisać akt notarialny przeniesienia własności. Nieobecnych właścicieli może wówczas reprezentować pełnomocnik posiadający notarialne pełnomocnictwo. Nie może to być pełnomocnictwo ogólne, upoważniające daną osobę do reprezentowania mocodawcy, ale pełnomocnictwo do zawarcia tej konkretnej transakcji zbycia nieruchomości.
Z pełnomocników przy zawieraniu umowy u notariusza korzystają najczęściej ludzie starsi lub przebywający za granicą i dlatego warto wcześniej sprawdzić, czy pełnomocnik jest właściwie umocowany. Wprawdzie przed podpisaniem aktu notarialnego notariusz sam sprawdzi pełnomocnictwa i w razie nieposiadania właściwego dokumentu do zawarcia umowy wówczas nie dojdzie, ale w praktyce może to oznaczać, że tego właśnie upatrzonego mieszkania nigdy już nie kupimy. Dlatego, aby zaoszczędzić czasu i niepotrzebnych wydatków, trzeba sprawdzić, czy mieszkanie chce sprzedać osoba do tego uprawniona. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do danych pełnomocnika i jego uprawnień trzeba je szybko wyjaśnić. Można też domagać się od niego okazania dodatkowych dokumentów.
Należy też sprawdzić, czy oprócz właściciela lub współwłaścicieli nie istnieją jeszcze inne osoby, którym również przysługuje prawo do tej nieruchomości. Jeżeli zawrzemy umowę tylko z niektórymi współwłaścicielami, to faktycznie możemy nabyć tylko część nieruchomości, tę, która należy do sprzedających działających bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Warto też sprawdzić, czy osoby podające imię i nazwisko są rzeczywiście właścicielami, a nie na przykład występuje zbieżność imion i nazwisk, zaś największa różnica występuje np. w związku z datą urodzenia. Kupując dom, warto jeszcze dodatkowo sprawdzić, czy ta sama osoba jest właścicielem budynku i działki. Zdarzają się bowiem przypadki stawiania domu na cudzym gruncie (np. należącym do rodziców lub teściów osoby, która wybudowała dom). Wtedy warto dopilnować, aby umowa została zawarta w taki sposób, aby przenosiła własność zarówno działki, jak i domu.
Co sprawdzić w hipotece
Kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gdyby więc ujawniła się jakaś niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze a stanem faktycznym, to wówczas na jego korzyść rozstrzyga zapis w księdze wieczystej. Dlatego zanim jeszcze dojdzie do transakcji, warto zapoznać się z jej treścią. Jednak rękojmia nie chroni osób działających w złej wierze, które wiedziały, że stan faktyczny jest inny niż ujawniony w księdze. Księga wieczysta założona i prowadzona dla budynku, mieszkania stanowiącego odrębną własność lub własnościowego mieszkania spółdzielczego, które chcemy nabyć, ma cztery działy. Każdy ma prawo zapoznać się z jej treścią i nie musi uzasadniać, w jakim celu to robi. Gwarantuje mu to zasada jawności ksiąg wieczystych. Za przeglądanie księgi w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego, który ją prowadzi nic się nie płaci. Natomiast nie można jej wynosić poza budynek sądu.
W dziale drugim księgi wieczystej należy przede wszystkim sprawdzić, kto jest wpisany jako właściciel oraz czy jest wpisany tylko jeden właściciel. Czy jest to ta sama osoba, która negocjując z nami sprzedaż mieszkania, przedstawia się jako jedyny jego właściciel. Zdarza się, że w księdze wieczystej wpisany jest poprzedni właściciel, który już nie żyje, bo spadkobiercy nie uregulowali jeszcze swoich praw do spadku i nie uaktualnili treści wpisu w dziale drugim księgi wieczystej
W księdze wieczystej w dziale czwartym należy równie sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo czy nie został już złożony wniosek o wpis hipoteki. Po sprzedaniu mieszkania przez poprzedniego zadłużonego właściciela hipoteka nadal będzie je obciążała i zabezpieczała na przykład kredyt, który zaciągnął poprzedni właściciel na zakup tego lokalu.
Natomiast w dziale trzecim księgi wieczystej warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, na przykład użytkowaniem i służebnościami.
Właściciel musi mieć dokumenty
Zanim dojdzie do transakcji, należy domagać się od poprzedniego właściciela, aby okazał dokumenty dotyczące nieruchomości. Są to na przykład wypisy z księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania albo budynku, a także rachunki za ostatnie miesiące potwierdzające uiszczenie opłat za czynsz, prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci, telefon i telewizję kablową. Chodzi o to, aby kupujący nie musiał później regulować zadłużeń, które powstały, jeszcze zanim został właścicielem. Warto też w dniu zawarcia kupna mieszkania spisać stan liczników. Powinni to zrobić razem kupujący i sprzedający. Oprócz tego w interesie nabywcy leży również, aby w akcie notarialnym umowy przeniesienia własności zostało zawarte oświadczenie o zadłużeniu albo braku zadłużenia mieszkania. Składa je u notariusza sprzedający.
VADEMECUM KUPUJĄCEGO LOKAL
Co trzeba sprawdzić, kupując mieszkanie na rynku wtórnym:
• księgę wieczystą, a w niej wpisy: właściciela, hipoteki, obciążeń prawami rzeczowymi
• ważność pełnomocnictwa osoby, która sprzedaje mieszkanie, a nie jest jego właścicielem,
• stan zameldowania w mieszkaniu, czy nie jest zameldowanych więcej osób, niż deklaruje właściciel
• istnienie ewentualnych zadłużeń z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat za tzw. media
Czego trzeba dopilnować, kupując mieszkanie
• dawny właściciel i osoby z nim mieszkające muszą wymeldować się przed podpisaniem aktu notarialnego
• dawny właściciel musi uregulować zadłużenia z tytułu czynszu i mediów oraz rozliczyć się z obowiązków finansowych w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej
• wybierając mieszkanie, trzeba ocenić swoje możliwości finansowe, aby podczas finalizowania transakcji nie brakło pieniędzy na taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę za wpis do księgi wieczystej, prowizję dla pośrednika, remonty
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ
malgorzata.piasecka@infor.pl