REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co należy sprawdzić kupując mieszkanie

Piasecka-Sobkiewicz Małgorzata

REKLAMA

REKLAMA

Większe wymagania stawiane przez banki udzielające kredytu powodują, że coraz lepiej sprzedają się mieszkania z rynku wtórnego. Przy mieszkaniach używanych należy dokładnie sprawdzić ich stan prawny.

Zawierając umowę kupna lokalu, należy sporządzić ją w taki sposób, aby chroniła interesy nabywcy przed zobowiązaniami jego poprzedników. Nie można przy tym opierać się wyłącznie na informacjach uzyskanych od poprzedniego właściciela, lecz wyjaśnić, czy na przykład przy odziedziczonym mieszkaniu spadkobiercy załatwili wszystkie sprawy spadkowe. Warto też sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką z tytułu zadłużenia poprzednich właścicieli. Takie ustalenia są wręcz konieczne wówczas, gdy mieszkanie na rynku wtórnym stanowi tzw. okazję.

Sprzedać może tylko właściciel

REKLAMA

Mieszkanie lub dom może sprzedać tylko właściciel. Gdyby prawo własności przysługiwało kilku osobom, bo na przykład są spadkobiercami, to całą nieruchomość można kupić tylko od wszystkich współwłaścicieli. Zdarza się jednak, że nie wszyscy mogą przyjść do notariusza, aby podpisać akt notarialny przeniesienia własności. Nieobecnych właścicieli może wówczas reprezentować pełnomocnik posiadający notarialne pełnomocnictwo. Nie może to być pełnomocnictwo ogólne, upoważniające daną osobę do reprezentowania mocodawcy, ale pełnomocnictwo do zawarcia tej konkretnej transakcji zbycia nieruchomości.

Z pełnomocników przy zawieraniu umowy u notariusza korzystają najczęściej ludzie starsi lub przebywający za granicą i dlatego warto wcześniej sprawdzić, czy pełnomocnik jest właściwie umocowany. Wprawdzie przed podpisaniem aktu notarialnego notariusz sam sprawdzi pełnomocnictwa i w razie nieposiadania właściwego dokumentu do zawarcia umowy wówczas nie dojdzie, ale w praktyce może to oznaczać, że tego właśnie upatrzonego mieszkania nigdy już nie kupimy. Dlatego, aby zaoszczędzić czasu i niepotrzebnych wydatków, trzeba sprawdzić, czy mieszkanie chce sprzedać osoba do tego uprawniona. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do danych pełnomocnika i jego uprawnień trzeba je szybko wyjaśnić. Można też domagać się od niego okazania dodatkowych dokumentów.

Należy też sprawdzić, czy oprócz właściciela lub współwłaścicieli nie istnieją jeszcze inne osoby, którym również przysługuje prawo do tej nieruchomości. Jeżeli zawrzemy umowę tylko z niektórymi współwłaścicielami, to faktycznie możemy nabyć tylko część nieruchomości, tę, która należy do sprzedających działających bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Warto też sprawdzić, czy osoby podające imię i nazwisko są rzeczywiście właścicielami, a nie na przykład występuje zbieżność imion i nazwisk, zaś największa różnica występuje np. w związku z datą urodzenia. Kupując dom, warto jeszcze dodatkowo sprawdzić, czy ta sama osoba jest właścicielem budynku i działki. Zdarzają się bowiem przypadki stawiania domu na cudzym gruncie (np. należącym do rodziców lub teściów osoby, która wybudowała dom). Wtedy warto dopilnować, aby umowa została zawarta w taki sposób, aby przenosiła własność zarówno działki, jak i domu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co sprawdzić w hipotece

REKLAMA

Kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Gdyby więc ujawniła się jakaś niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze a stanem faktycznym, to wówczas na jego korzyść rozstrzyga zapis w księdze wieczystej. Dlatego zanim jeszcze dojdzie do transakcji, warto zapoznać się z jej treścią. Jednak rękojmia nie chroni osób działających w złej wierze, które wiedziały, że stan faktyczny jest inny niż ujawniony w księdze. Księga wieczysta założona i prowadzona dla budynku, mieszkania stanowiącego odrębną własność lub własnościowego mieszkania spółdzielczego, które chcemy nabyć, ma cztery działy. Każdy ma prawo zapoznać się z jej treścią i nie musi uzasadniać, w jakim celu to robi. Gwarantuje mu to zasada jawności ksiąg wieczystych. Za przeglądanie księgi w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego, który ją prowadzi nic się nie płaci. Natomiast nie można jej wynosić poza budynek sądu.

W dziale drugim księgi wieczystej należy przede wszystkim sprawdzić, kto jest wpisany jako właściciel oraz czy jest wpisany tylko jeden właściciel. Czy jest to ta sama osoba, która negocjując z nami sprzedaż mieszkania, przedstawia się jako jedyny jego właściciel. Zdarza się, że w księdze wieczystej wpisany jest poprzedni właściciel, który już nie żyje, bo spadkobiercy nie uregulowali jeszcze swoich praw do spadku i nie uaktualnili treści wpisu w dziale drugim księgi wieczystej

W księdze wieczystej w dziale czwartym należy równie sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo czy nie został już złożony wniosek o wpis hipoteki. Po sprzedaniu mieszkania przez poprzedniego zadłużonego właściciela hipoteka nadal będzie je obciążała i zabezpieczała na przykład kredyt, który zaciągnął poprzedni właściciel na zakup tego lokalu.

Natomiast w dziale trzecim księgi wieczystej warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, na przykład użytkowaniem i służebnościami.

Właściciel musi mieć dokumenty

Zanim dojdzie do transakcji, należy domagać się od poprzedniego właściciela, aby okazał dokumenty dotyczące nieruchomości. Są to na przykład wypisy z księgi wieczystej prowadzonej dla mieszkania albo budynku, a także rachunki za ostatnie miesiące potwierdzające uiszczenie opłat za czynsz, prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci, telefon i telewizję kablową. Chodzi o to, aby kupujący nie musiał później regulować zadłużeń, które powstały, jeszcze zanim został właścicielem. Warto też w dniu zawarcia kupna mieszkania spisać stan liczników. Powinni to zrobić razem kupujący i sprzedający. Oprócz tego w interesie nabywcy leży również, aby w akcie notarialnym umowy przeniesienia własności zostało zawarte oświadczenie o zadłużeniu albo braku zadłużenia mieszkania. Składa je u notariusza sprzedający.

VADEMECUM KUPUJĄCEGO LOKAL

Co trzeba sprawdzić, kupując mieszkanie na rynku wtórnym:

• księgę wieczystą, a w niej wpisy: właściciela, hipoteki, obciążeń prawami rzeczowymi

• ważność pełnomocnictwa osoby, która sprzedaje mieszkanie, a nie jest jego właścicielem,

• stan zameldowania w mieszkaniu, czy nie jest zameldowanych więcej osób, niż deklaruje właściciel

• istnienie ewentualnych zadłużeń z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat za tzw. media

Czego trzeba dopilnować, kupując mieszkanie

• dawny właściciel i osoby z nim mieszkające muszą wymeldować się przed podpisaniem aktu notarialnego

• dawny właściciel musi uregulować zadłużenia z tytułu czynszu i mediów oraz rozliczyć się z obowiązków finansowych w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej

• wybierając mieszkanie, trzeba ocenić swoje możliwości finansowe, aby podczas finalizowania transakcji nie brakło pieniędzy na taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę za wpis do księgi wieczystej, prowizję dla pośrednika, remonty

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Ceny 2025: Ile kosztuje wykończenie mieszkania (pod klucz) u dewelopera?

Czy deweloperzy oferują wykończenie mieszkań pod klucz? W jakiej cenie? Jak wielu nabywców się na nie decyduje? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Unijne rozporządzenie DORA już obowiązuje. Które firmy muszą stosować nowe przepisy od 17 stycznia 2025 r.?

Od 17 stycznia 2025 r. w Unii Europejskiej zaczęło obowiązywać Rozporządzenie DORA. Objęte nim podmioty finansowe miały 2 lata na dostosowanie się do nowych przepisów w zakresie zarządzania ryzykiem ICT. Na niespełna miesiąc przed ostatecznym terminem wdrożenia zmian Europejski Bank Centralny opublikował raport SREP (Supervisory Review and Evaluation Process) za 2024 rok, w którym ze wszystkich badanych aspektów związanych z działalnością banków to właśnie ryzyko operacyjne i teleinformatyczne uzyskało najgorsze średnie wyniki. Czy Rozporządzenie DORA zmieni coś w tym zakresie? Na to pytanie odpowiadają eksperci Linux Polska.

Kandydaci na prezydenta 2025 [Sondaż]

Którzy kandydaci na prezydenta w 2025 roku mają największe szanse? Oto sondaż Opinia24. Procenty pierwszej trójki rozkładają się następująco: 35,3%, 22,1% oraz 13,2%.

E-doręczenia: 10 najczęściej zadawanych pytań i odpowiedzi

E-doręczenia funkcjonują od 1 stycznia 2025 roku. Przedstawiamy 10 najczęściej zadawanych pytań i odpowiedzi ekspertki. Jakie podmioty muszą posiadać adres do e-doręczeń? Czy w przypadku braku odbioru przesyłek z e-doręczeń w określonym czasie będzie domniemanie doręczenia?

REKLAMA

Brykiety drzewne czy drewno kawałkowe – czym lepiej ogrzewać dom i ile to kosztuje? Zestawienie kaloryczności gatunków drewna

Każdy rodzaj paliwa ma swoje mocne strony. Polska jest jednym z większych producentów brykietów w Europie i znaleźć u nas można bardzo szeroką ich gamę. Brykietowanie to proces, który nadaje drewnu nową strukturę, zagęszcza je. Brykiet tej samej wielkości z trocin dębowych ma taką samą wagę jak z trocin sosnowych czy świerkowych. Co więcej, brykiet z trocin iglastych ma wyższą wartość kaloryczną, ponieważ drewno iglaste, niezależnie od lekkiej wagi, tak naprawdę jest bardziej kaloryczne od liściastego. Do tego jeśli porównamy polano i brykiet o tej samej objętości, to brykiet jest cięższy od drewna.

Ratingi ESG: katalizator zmian czy iluzja postępu?

Współczesny świat biznesu coraz silniej akcentuje znaczenie ESG jako wyznacznika zrównoważonego rozwoju. W tym kontekście ratingi ESG odgrywają kluczową rolę w ocenie działań firm na polu odpowiedzialności środowiskowe, społecznej i zarządzania. Ale czy są one rzeczywistym impulsem do zmian, czy raczej efektowną fasadą bez głębszego wpływu na biznesową rzeczywistość? Przyjrzyjmy się temu bliżej.

Transfer danych osobowych do Kanady – czy to bezpieczne? Co na to RODO?

Kanada to kraj, który kojarzy się nam z piękną przyrodą, syropem klonowym i piżamowym shoppingiem. Jednak z punktu widzenia RODO Kanada to „państwo trzecie” – miejsce, które nie podlega bezpośrednio unijnym regulacjom ochrony danych osobowych. Czy oznacza to, że przesyłanie danych na drugi brzeg Atlantyku jest ryzykowne?

Chiński model AI (DeepSeek R1) tańszy od amerykańskich a co najmniej równie dobry. Duża przecena akcji firm technologicznych w USA

Notowania największych amerykańskich firm związanych z rozwojem sztucznej inteligencji oraz jej infrastrukturą zaliczyły ostry spadek w poniedziałek, w związku z zaprezentowaniem tańszego i wydajniejszego chińskiego modelu AI, DeepSeek R1.

REKLAMA

Orzeczenie o niepełnosprawności dziecka a dokumentacja pracownicza rodzica. MRPiPS odpowiada na ważne pytania

Po co pracodawcy dostęp do całości orzeczenia o niepełnosprawności dziecka? Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej odpowiedziało na wątpliwości Rzeczniczki Praw Dziecka. Problem dotyczy dokumentowania prawa do dodatkowego urlopu wychowawczego rodzica dziecka z niepełnosprawnością.

2500 zł dla nauczyciela (nie każdego) - na zakup laptopa. MEN: wnioski do 25 lutego 2025 r. Za droższy model trzeba będzie dopłacić samemu

Nauczyciele szkół ponadpodstawowych i klas I-III szkół podstawowych mogą od poniedziałku 27 stycznia 2025 r. składać wnioski o bon na zakup sprzętu w programie "Laptop dla nauczyciela" – poinformowali ministra edukacji Barbara Nowacka i wicepremier, minister cyfryzacji Krzysztof Gawkowski. Na złożenie wniosków nauczyciele mają 30 dni (do 25 lutego 2025 r. – PAP), kolejne 30 dni przeznaczone będzie na ich rozpatrzenie. Bony mają być wręczane w miesiącach kwiecień-maj 2025 r., a wykorzystać je będzie można do końca 2025 roku.

REKLAMA