Przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje ułatwienia w prowadzeniu inwestycji budowlanych na terenach, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Nowe rozwiązania prawne umoż- liwią odrolnienie większości gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. Przyczyni się to do zwiększenia liczby działek, na których będą mogły być prowadzone inwestycje budowlane.
- W studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gmina będzie określała przewidywany zasięg granic urbanizacji. Będzie on musiał spełniać wymogi tzw. dyrektywy ściekowej, czyli odpowiadać zasięgowi planowanej struktury kanalizacyjnej. Wszystkie tereny znajdujące się w obszarze planowanej urbanizacji zostaną odrolnione - mówi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury odpowiedzialny za budownictwo. Dodaje, że przekształcenie gruntu rolnego w teren zurbanizowany będzie następować automatycznie, po podjęciu uchwały gminy o wyznaczeniu zorganizowanego obszaru zurbanizowanego.
Przekształcenia z mocy prawa
Zgodnie z projektem każda gmina będzie zobowiązana do przyjęcia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym będzie określała obszar urbanizacji. Będzie to obszar, na którym inwestycje budowlane będą mogły być prowadzone według uproszczonych procedur, czyli np. bez konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę, jedynie po zarejestrowaniu robót. Jednocześnie do zmiany przeznaczenia wszystkich gruntów rolnych, położonych na obszarze urbanizacji, nie będzie potrzebna żadna zgoda. Działki te zostaną bowiem odrolnione z mocy prawa.
Ułatwienia dla inwestorów
Propozycję ministerstwa pozytywnie oceniają inwestorzy. Ich zdaniem, obecne procedury są zbyt przewlekłe i często blokują, a nawet uniemożliwiają potrzebną inwestycję.
- Dziś, jeżeli inwestor otrzyma pozwolenie na budowę i posiada grunt rolny, to musi wystąpić o jego odrolnienie. Cała procedura trwa kilka miesięcy i jest niepotrzebna, gdyż decyzja o tym, że dany grunt ma zostać zabudowany, zapadła już w pozwoleniu na budowę - mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jego zdaniem, potrzebne jest odrolnienie wszystkich gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.
- Należy skończyć z fikcją, że w miastach prowadzona jest produkcja rolna i potrzebna jest szczególna ochrona takich gruntów - wyjaśnia Jacek Bielecki.
Zdaniem jednak prof. Huberta Izdebskiego z Uniwersytetu
Warszawskiego, takie automatyczne odrolnienie wszystkich gruntów miejskich może rodzić niezadowolenie społeczne.
- Przykładem może być warszawski Wilanów, w którego skład wchodzą tereny typowe dla wsi i mimo że znajdują się one w granicach administracyjnych miast, ich właściciele mogą nie zgadzać się na zmianę przeznaczenia swoich działek - wyjaśnia prof. Hubert Izdebski.
Korzyści dla gmin
Z nowych rozwiązań prawnych zadowoleni są nie tylko inwestorzy, ale także samorządowcy. Ich zdaniem, takie odrolnienie wszystkich gruntów znacznie przyczyni się do wzrostu inwestycji i rozwoju gmin.
- Bez długotrwałej i często skomplikowanej procedury w gminie pojawią się grunty, na których będzie można inwestować. To gmina będzie określała, gdzie dopuszczalne jest prowadzenie inwestycji - mówi Jerzy Tokajuk, naczelnik Wydziału Planowania i Zagospodarowania Przestrzennego w Białymstoku.
Podobnego zdania jest Mieczysław Kieca, prezydent Wodzisławia Śląskiego, który uważa, że automatyczne odrolnienie działek pozwoli zatrzymać w Polsce wielu inwestorów, którzy dziś często wybierają naszych południowych lub zachodnich sąsiadów.
Automatyczne odrolnienie miejskich działek będzie miało także duży wpływ na stan finansów lokalnych władz.
- Podatek od gruntów budowlanych jest dużo wyższy niż podatek od gruntów rolnych
i w związku z tym dzięki odrolnieniu zwiększą się dochody gmin - wyjaśnia Jerzy Tokajuk.
Zmniejszeniu ulegną jednocześnie wydatki z gminnych budżetów.
- Odrolnienie gruntów kosztuje dziś często dziesiątki mln zł. Kwoty te odstraszają inwestorów i jeżeli gminy chcą ich zatrzymać na swoim terenie, to wydatki te muszą pokrywać z własnych budżetów - wyjaśnia Mieczysław Kieca. Dodaje, że dziś inwestorzy muszą także ponosić roczne opłaty za odrolnioną ziemię, co sprawia, że koszty odrolnienia są jeszcze wyższe.
Jak będzie drożeć ziemia
Prawie połowa ziemi w polskich miastach to grunty rolne.
- Kto kupił ziemię orną w dużych miastach, zyska bardzo dużo, bo jej ceny po odrolnieniu rosną nawet pięciokrotnie - mówi Krzysztof Kieszkowski z firmy Polanowscy Doradcy ds. Nieruchomości.
W tej chwili miastom udaje się rocznie zmienić przeznaczenie tylko kilkuset hektarów gruntów. To niewiele i stale można słyszeć głosy, że w Polsce brakuje atrakcyjnych gruntów pod budowę. Po odrolnieniu gruntów miejskich podaż ziemi zdecydowanie wzrośnie.
- W tej sytuacji można się spodziewać, że ceny działek budowlanych spadną, ale maksymalnie o 10-15 proc. - prognozuje Krzysztof Kieszkowski.
Inni pośrednicy mają na ten temat nieco inną opinię.
- Samo odrolnienie nie załatwia sprawy, bo odrolnienie oznacza tylko, że ziemię można inaczej użytkować niż tylko sadzić pietruszkę, ale to nie oznacza automatycznie, że na tym terenie będzie można budować dom - twierdzi Małgorzata Bar, pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Według niej nawet przy obecnym stanie prawnym deweloperzy kupowali grunty rolne i przekształcali je w działki budowlane, choć czasem na warunki zabudowy czekali nawet rok. Konieczne są konkretne zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego - jeśli taki jest, i konieczne jest uzbrojenie tych gruntów. Jeśli zapadnie decyzja o odrolnieniu ziemi w miastach, to miejskie grunty rolne bardzo szybko zdrożeją. Zależnie od lokalizacji w Warszawie metr ziemi rolnej może kosztować od 100 zł do prawie 1 tys. zł - wszystko zależy od lokalizacji, dostępu do mediów i właśnie często nieformalnych informacji, czy grunt nadaje się pod budownictwo.
Ceny gruntów typowo budowlanych zaczynają się w Warszawie od ok. 200 zł za metr. Podobne proporcje cenowe są w innych polskich miastach.
Na rynku gruntów rolnych nie ma stagnacji cen. Najlepiej widać to na przykładzie województwa mazowieckiego. W ciągu roku średnia cena hektara ziemi ornej wzrosła tam o ok. 38 proc., a w I kwartale tego roku o prawie 25 proc.
Zyski właścicieli ziemi ornej, która zostanie przekształcona na grunty budowlane, będą mogły być pomniejszone o rentę planistyczną - dzisiaj wynosi ona maksymalnie 30 proc. zysku od wzrostu wartości działki przy jej sprzedaży, ale być może zostanie zmniejszona do maksymalnie 25 proc.
Jak wzrosną podatki
Podatek od nieruchomości i gruntów rolnych są podatkami płaconymi za posiadanie ziemi, które zostały uregulowane w ustawie z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym i ustawie z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
Podatek od nieruchomości i podatek od gruntów rolnych są zróżnicowane. Zależy to od rodzaju przeznaczenia gruntu, a w przypadku gruntów rolnych od jego klasy i do którego okręgu podatkowego należy ziemia. Potem na podstawie klasy i okręgu podatkowego wszystkie grunty rolne przelicza się na tzw. hektary przeliczeniowe, na podstawie których zostaje obliczona należność dla Skarbu Państwa.
Zakładając, że podatnik posiada 2 hektary ziemi rolnej, zapłaci 291,45 zł rocznego podatku. Natomiast jeżeli ktoś postanowi odrolnić ziemię i przeznaczyć na działalność gospodarczą, to za taką samą działkę będzie musiał zapłacić już 14,2 tys. zł. Jest to jednak najwyższa stawka, którą musiałby zapłacić przedsiębiorca, ponieważ wysokość podatku od nieruchomości ustala rada gminy w drodze uchwały. Gdyby ziemia została przeznaczona na inny cel niż działalność gospodarcza, wtedy podatek maksymalnie mógłby wynieść 7 tys. zł.
Więcej inwestycji publicznych
Projekt nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje także ułatwienia w realizacji inwestycji celu publicznego oraz inwestycji na terenach zamkniętych, czyli terenach zastrzeżonych ze względu na obronność i bezpieczeństwo państwa. W takich przypadkach zgoda na odrolnienie gruntów będzie wydawana na potrzeby konkretnej inwestycji, a nie na potrzeby miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak jest to obecnie. To ważne, bowiem dziś wiele inwestycji nie może być realizowanych z tego względu, że dla terenów takich nie sporządza się miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Ministerstwo Infrastruktury chce, żeby nowe przepisy obowiązywały już od połowy 2009 r.
19,1 mln hektarów to powierzchnia gruntów rolnych w Polsce
ARKADIUSZ JARASZEK
Współpraca Roman Grzyb, Kamil Kuczyński
arkadiusz.jaraszek@infor.pl